Иногда мы получаем запросы, в которых клиент хочет купить жилую недвижимость в Вене, с перспективой открытия в ней салона красоты/магазина или другого вида бизнеса. Такие действия могут привести к нарушению местного законодательства, ведь в большинстве стран, и в Австрии, в частности, существуют отдельные помещения для проживания и отдельные – для ведения коммерческой деятельности. Именно поэтому, во избежание подобных ситуаций, мы поделимся с Вами информацией об основных различиях между коммерческой и жилой недвижимостью.
Предназначение
Даже из самого названия можем понять, что коммерческая и жилая недвижимость пользуются разной целью.
Жилая недвижимость – дома, квартиры и другие места, предназначенные для проживания людей. Исключением может быть случай, когда в квартире, где проживает лицо, зарегистрировано юридическое лицо. Соответственно, юридическим адресом и офисом компании будет считаться адрес проживания лица. Однако это возможно, или когда жилая недвижимость находится в собственности лица, или владелец предоставил такое право арендатору в договоре аренды. В таком случае желательно, чтобы под “офис” была выделена отдельная комната. Если возникнет необходимость, то можно будет объяснить контролирующим органам, что именно в этом помещении компания осуществляет свою предпринимательскую деятельность.
Коммерческая недвижимость – торговые помещения, офисы, заводы, склады, гостиницы и другая недвижимость, предназначенная для ведения коммерческой деятельности. Больше информации о видах коммерческой недвижимости можно почитать в одной из наших предыдущих статей.
Законодательное урегулирование
В местных нормативно-правовых актах разграничивают коммерческую и жилую недвижимость (жилые кварталы). В большинстве случаев на территории жилой недвижимости и жилых кварталов не разрешается вести коммерческую деятельность или она допустима только при определенных условиях.
Поэтому, согласно §6 (a) Bauordnung für Wien, в жилых кварталах разрешается возводить только жилые дома и здания религиозного, культурного, социального назначения или государственного управления.
Строительство ресторанов, жилья, помещений для собраний и развлечений, офисных и торговых зданий, а также размещение небольших складских помещений, мастерских и офисных и торговых помещений в жилых домах разрешается при условии, что они не будут вызывать дым, копоть, пыль, вредные или ядовитые испарения, осадки от паров или выхлопных газов, шум, тепло, вибрацию или другие эффекты, опасности или неудобства для соседей, мешающие жилому назначению.
Требования к содержанию недвижимости
Требования для содержания жилой недвижимости обычно направлены на обеспечение безопасности, комфорта и инклюзивности жителей.
Что касается коммерческой недвижимости, то требований к ее содержанию может быть значительно больше, ведь каждое предприятие или компания отвечает за жизнь и безопасность своих работников, и влияет на жизнь жителей общины, в которой находится бизнес. Поэтому требования к содержанию коммерческой недвижимости чаще всего касаются стандартов безопасности, огнестойкости, влагостойкости и других нормативов.
Цель приобретения недвижимости
Перед приобретением недвижимости стоит точно определиться со своей целью. Если недвижимость Вам нужна для комфортного проживания, тогда Вам подойдет жилая недвижимость. Местность, в которой будет находиться жилье и вид жилья определяется по индивидуальным запросам клиента.
Если же Вы хотите получить недвижимость для ведения собственного бизнеса (офис/склад/помещение под ресторан и т.д.) или же для сдачи недвижимости в аренду и получения таким образом пассивного дохода, советуем Вам рассмотреть коммерческую недвижимость.
Стоимость услуг маклера
Комиссия маклера при аренде коммерческой недвижимости:
- для арендодателей сумма комиссии не может превышать трех месячных арендных ставок брутто.
- для арендаторов комиссия зависит от длительности договора аренды:
- договор аренды на неопределенный срок или более трех лет – три месячные арендные платы брутто;
- от двух лет до трех лет – две месячные арендные платы брутто;
- до двух лет – одна месячная арендная плата брутто.
Кроме указанной выше суммы комиссии должно быть дополнительно уплачено 20 % НДС.
Максимальная комиссия маклера при купле/продаже коммерческой недвижимости – 3% + 20% НДС (с каждой стороны), также бывают случаи, когда одна сторона платит все 6%. Конечно, сумма комиссии может быть ниже, если стороны пришли к согласию по этому поводу.
Размер комиссионных брокера при купле/продаже жилой недвижимости зависит от срока действия и типа договора. Однако максимальное вознаграждение ограничивается федеральным законодательством. Например, в Іmmobilienmakler-Verordnung указано, что комиссия маклера при покупке и продаже недвижимости зависит от ее стоимости:
- до 36 336,42 евро – максимум 4 % + 20% НДС;
- свыше 36 336,42 евро – максимум 3 % + 20 % НДС.
А вот при аренде/сдаче в аренду жилой недвижимости 01.07.2023 вступил в силу принцип “заказчика” (Erstauftraggeberprinzip), в соответствии с которым заключать договор с маклером и оплачивать его услуги будет тот, кто первым привлек его к работе. Более подробно прочитать об этом принципе можно в одной из наших предыдущих статей. Обращаем Ваше внимание, что на покупку/продажу жилой недвижимости и на сделки с коммерческой недвижимостью данный принцип не распространяется.
“Первый заказчик услуг” должен будет заплатить:
- в случае заключения договора аренды до 3-х лет – одну месячную арендную плату + 20% НДС;
- в случае заключения договора аренды более чем на 3 года – две месячных арендных платы + 20% НДС.
Обобщая, можем сказать, что жилая и коммерческая недвижимость имеют разные цели и характеристики, и выбор между ними зависит от конкретных потребностей и целей индивида или компании. Если Вы уже выбрали свой вид недвижимости или только рассматриваете варианты, агентство недвижимости VigoImmobilien с радостью проконсультирует Вас и найдет именно ту недвижимость, которая придется Вам по душе!
