Оренда нерухомості у Австрії є дуже поширеним явищем. Орендуючи нерухомість, можна завжди залишатися мобільним та не потрібно володіти одразу великою сумою грошей (на відміну від купівлі нерухомості). Однак мало хто з орендодавців та орендарів повністю усвідомлює свої права та обов’язки у цьому процесі. Саме тому у даній статті ми зібрали найважливішу інформацію для тих, хто бажає орендувати або здати квартиру в оренду в Австрії.
Як регулюється оренда житла в Австрії?
В Австрії оренда нерухомості регулюється договором між власником житла та орендарем. Положення договору повинні відповідати “Закону про оренду” (Mietrechtsgesetz, MRG) і загальному цивільному кодексу Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB).
Види договорів оренди
Ми виділяємо три основних види договорів оренди у Австрії:
- Короткостроковий договір (терміном до шести місяців) – його умови не регулюються законодавством.
- Строковий договір оренди (befristet) – може бути укладений на різний період часу (але не менше, ніж на три роки), хоча може укладатися і на більший термін (на десть років і навіть більше). Строковий договір оренди закінчується автоматично в кінці узгодженого періоду.
- Безстроковий договір оренди (unbefristet) – найвигідніший для орендаря варіант, адже він може розірвати договір у будь-який час, завчасно попередивши про орендодавця про це. А ось орендодавець, відповідно до Mietrechtsgesetz, підпадає під певні обмеження щодо безстрокового договору і може розірвати його лише за наявності суттєвих причин. Такими можуть бути, наприклад, невчасна сплата орендної плати орендарем або особиста потреба орендодавця у цьому житлі.
Хто має право орендувати нерухомість?
За загальним правилом самостійно орендувати квартиру і, відповідно, підписати договір оренди може повнолітня особа віком з 18 років.
Однак за дотримання наступних умов договір оренди може бути укладено до 18 років:
- батьки (законні представники) погоджуються на це;
- регулярний дохід особи до 18 років (наприклад, допомога на навчання, кишенькові гроші) і, можливо, сімейна допомога разом настільки високі, що молода людина може «дозволити собі» щомісячну орендну плату.
Основні права орендодавця:
- на своєчасне отримання орендної плати в повному обсязі;
- підвищувати орендну плату в певних межах (варіюється в залежності від застосування Mietrechtsgesetz або Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch;
- в односторонньому порядку розірвати договір оренди з особливих причин (наприклад, несплата орендної плати, використання квартири з порушенням умов договору, особиста потреба);
- входити в квартиру з важливих причин;
- на розробку правил внутрішнього розпорядку, що визначають, наприклад, тихий час, утримання домашніх тварин і т.д.
Основні обов’язки орендодавця:
- Обов’язок передати ключі та запасні ключі орендарю;
- Технічне обслуговування загальних частин і установок будівлі;
- Технічне обслуговування теплових приладів (наприклад, опалювальних котлів і водонагрівачів) та їх ремонт;
- Усунення значних пошкоджень будинку або дефектів, які становлять ризик для здоров’я, наприклад, прорив водопровідних труб, протікання труб;
- Повернення орендної плати у разі припинення або розірвання договору оренди.
Основні права орендаря:
- Вимагати від орендодавця ремонту, оскільки орендодавець зобов’язаний утримувати майно в належному стані;
- Перевіряти звіт про експлуатаційні витрати;
- Після закінчення терміну оренди отримати назад заставу.
Основні обов’язки орендаря:
- Вчасно сплачувати орендну плату в належному розмірі та дбайливо ставитися до квартири;
- З увагою ставитися до інших мешканців будинку, дотримуватися правил внутрішнього розпорядку;
- Якщо орендар хоче внести значні зміни в орендоване майно, він повинен заздалегідь попросити дозволу орендодавця;
- У разі серйозної шкоди або неминучої небезпеки якомога швидше повідомити про це орендодавця.
Депозит при оренді
Платити аванс при оренді житла в Австрії необов’язково. Замість нього передбачено Kaution – депозитна сума, яку орендар добровільно передає орендодавцю. Депозит використовується як резерв на випадок невиплат орендної плати або пошкодження орендованого житла в майбутньому.
Точна сума Kaution визначається за погодженням сторін (найчастіше становить 3 щомісячних платежі за оренду). Підтвердженням оплати Kaution є квитанція та примітка в договорі. Kaution повертається наприкінці оренди або у випадку розірвання договору.
Поради щодо складання договору оренди:
Договір оренди нерухомості у Австрії можна скласти самостійно або залучити для цього професійного маклера. Маклер не тільки підбере необхідну Вам нерухомість, а і вестиме справу до фіналу – укладання договору оренди. За свої послуги маклер отримує винагороду у розмірі 2 місячних орендних плат + 20% ПДВ. З 1 липня 2023 року у Австрії діє «Принцип замовника» (Bestellerprinzip). Його можна пояснити словами “Хто замовляє, той і платить”. Тобто, оплачувати послуги маклера буде той, хто першим залучив його до роботи (у більшості випадків це – орендодавець).
Незалежно від того, складатимете Ви договір самостійно, або запросите маклера, ми радимо прочитати наступні поради.
1.Хоча укладення договору оренди допускається в усній формі, ми радимо Вам складати письмовий договір. Доповнення та зміни до договору також варто оформлювати письмово. Це убезпечить вас від непорозумінь та неточностей у майбутньому.
2.Перед підписанням уважно прочитайте договір оренди.
3.Будь-які незрозумілі пункти договору потрібно обговорити зі стороною-контрагентом перед підписанням договору.
4.Уважно простежте за наявністю усіх необхідних реквізитів кожної зі сторін у договорі (починаючи від імен, закінчуючи контактними адресами та номерами телефонів).
5.Опишіть усе наявне в квартирі/будинку орендоване майно, включаючи підвал, паркувальне місце тощо, та інвентар, а також стан їх, зафіксуйте усі дефекти (якщо такі є). Не бійтеся занадто детально описати квартиру. У майбутньому такий опис позбавить Вас від конфліктів з іншою стороною.
6.У договорі чітко вкажіть початок терміну оренди, термін, порядок розірвання договору і розмір орендної плати. Якщо передбачається поступове збільшення/зменшення орендної плати, про це також необхідно зазначити у договорі.
7.Отримайте письмове підтвердження усіх витрат, таких як депозит, субсидії на витрати на будівництво, комісія за переказ тощо.
8.Укладайте договір оренди у двох рівнозначних екземплярах (для кожної зі сторін).
Як бачимо, задля уникнення проблем та непорозумінь у майбутньому, до оренди/здачі в оренду житла потрібно підходити відповідально із самого початку. Просто обрати гарне житло/підготувати житло для здачі – недостатньо, потрібно також належним чином побудувати ділові стосунки зі стороною-контрагентом та правильно укласти договір.
У цих та інших процесах Вам із радістю допоможе команда сертифікованого агентства з нерухомості ВігоІммобіліен. Для отримання додаткової інформації достатньо просто подзвонити +4366499877599 або написати нам на [email protected].
