Іноді ми отримуємо запити, у яких клієнт хоче купити житлову нерухомість у Відні, з перспективою відкриття у ній салону краси/магазину або іншого виду бізнесу. Такі дії можуть призвести до порушення місцевого законодавства, адже у більшості країн, і в Австрії зокрема, існують окремі приміщення для проживання і окремі – для ведення комерційної діяльності. Саме тому, задля уникнення подібних ситуацій, ми поділимося із Вами інформацією щодо основних відмінностей між комерційною та житловою нерухомістю.
Призначення
Навіть із самої назви можемо зрозуміти, що комерційна та житлова нерухомість послуговуються різною метою.
Житлова нерухомість – будинки, квартири, та інші місця, призначені для проживання людей. Винятком може бути випадок, коли у квартирі, де проживає особа, зареєстровано юридичну особу. Відповідно, юридичною адресою та офісом компанії буде вважатися адреса проживання особи. Проте це можливо, або коли житлова нерухомість перебуває у власності особи, або власник надав таке право орендарю у договорі оренди. У такому випадку бажано, щоб під «офіс» була виділена окрема кімната. Якщо виникне необхідність, то можна буде пояснити контролюючим органам, що саме у цьому приміщенні компанія здійснює свою підприємницьку діяльність.
Комерційна нерухомість – торгові приміщення, офіси, заводи, склади, готелі та інша нерухомість, призначена для ведення комерційної діяльності. Більше інформації про види комерційної нерухомості можна почитати у одній із наших попередніх статей.
Законодавче врегулювання
У місцевих нормативно-правових актах відмежовують комерційну та житлову нерухомість (житлові квартали). У більшості випадків на території житлової нерухомості та житлових кварталів не дозволяється вести комерційну діяльність або вона допустима лише за певних умов.
Відтак, відповідно до §6 (a) Bauordnung für Wien, у житлових кварталах дозволяється зводити лише житлові будинки та будівлі релігійного, культурного, соціального призначення або державного управління.
Будівництво ресторанів, житла, приміщень для зборів і розваг, офісних і торговельних будівель, а також розміщення невеликих складських приміщень, майстерень та офісних і торговельних приміщень у житлових будинках дозволяється за умови, що вони не будуть спричиняти дим, кіптяву, пил, шкідливі або отруйні випаровування, опади від парів або вихлопних газів, шум, тепло, вібрацію або інші ефекти, небезпеки або незручності для сусідів, що заважають житловому призначенню.
Вимоги до утримання нерухомості
Вимоги для утримання житлової нерухомості зазвичай спрямовані на забезпечення безпеки, комфорту та інклюзивності мешканців.
Що стосується комерційної нерухомості, то вимог до її утримання може бути значно більше, адже кожне підприємство або компанія відповідає за життя та безпеку своїх працівників, та впливає на життя мешканців громади, у якій знаходиться бізнес. Тому вимоги до утримання комерційної нерухомості частіше за все стосуються стандартів безпеки, вогнестійкості, вологостійкості та інших нормативів.
Мета придбання нерухомості
Перед придбанням нерухомості варто точно визначитися зі своєю метою. Якщо нерухомість Вам потрібна для комфортного проживання, тоді Вам підійде житлова нерухомість. Місцевість, у якій знаходитиметься житло та вид житла визначається за індивідуальними запитами клієнта.
Якщо ж Ви бажаєте отримати нерухомість для ведення власного бізнесу (офіс/склад/приміщення під ресторан тощо) або ж для здачі нерухомості в оренду та отримання таким чином пасивного доходу, радимо Вам розглянути комерційну нерухомість.
Вартість послуг маклера
Комісія маклера при оренді комерційної нерухомості:
- для орендодавців сума комісії не може перевищувати трьох місячних орендних ставок брутто.
- для орендарів комісія залежить від тривалості договору оренди:
- договір оренди на невизначений термін або більше трьох років – три місячні орендні плати брутто;
- від двох років до трьох років – дві місячні орендні плати брутто;
- до двох років – одна місячна орендна плата брутто.
Крім зазначеної вище суми комісії має бути додатково сплачено 20 % ПДВ.
Максимальна комісія маклера при купівлі/продажі комерційної нерухомості – 3% + 20% ПДВ (з кожної сторони), також бувають випадки, коли одна сторона сплачує всі 6%. Звичайно, сума комісії може бути нижчою, якщо сторони дійшли згоди з цього приводу.
Розмір комісійних брокера при купівлі/продажі житлової нерухомості залежить від терміну дії та типу договору. Однак максимальна винагорода обмежується федеральним законодавством. Наприклад, у Іmmobilienmakler-Verordnung зазначено, що комісія маклера при купівлі та продажі нерухомості залежить від її вартості:
- до 36 336,42 євро – максимум 4 % + 20% ПДВ;
- понад 36 336,42 євро – максимум 3 % + 20% ПДВ.
А ось при оренді/здачі в оренду житлової нерухомості 01.07.2023 вступив у силу принцип «замовника» (Erstauftraggeberprinzip), відповідно до якого укладати договір із маклером та оплачувати його послуги буде той, хто першим залучив його до роботи. Більш детально прочитати про цей принцип можна у одній із наших попередніх статей. Звертаємо Вашу увагу, що на купівлю/продаж житлової нерухомості та на угоди із комерційною нерухомістю даний принцип не розповсюджується.
«Перший замовник послуг» повинен буде заплатити:
- у випадку укладення договору оренди до 3-х років – одну місячну орендну плати + 20 % ПДВ;
- у випадку укладення договору оренди на понад 3 роки – дві місячних орендних плати + 20 % ПДВ.
Узагальнюючи, можемо сказати, що житлова та комерційна нерухомість мають різні цілі та характеристики, і вибір між ними залежить від конкретних потреб та цілей індивіда або компанії. Якщо Ви вже обрали свій вид нерухомості або тільки розглядаєте варіанти, агентство нерухомості VigoImmobilien із радістю проконсультує Вас та знайде саме ту нерухомість, яка припаде Вам до душі!
