Общие правила аренды недвижимости в Австрии

Аренда недвижимости в Австрии является очень распространенным явлением. Арендуя недвижимость, можно всегда оставаться мобильным и не нужно владеть сразу большой суммой денег (в отличие от покупки недвижимости). Однако мало кто из арендодателей и арендаторов полностью осознает свои права и обязанности в этом процессе. Именно поэтому в данной статье мы собрали самую важную информацию для тех, кто желает арендовать или сдать квартиру в аренду в Австрии.

Как регулируется аренда жилья в Австрии?

В Австрии аренда недвижимости регулируется договором между владельцем жилья и арендатором. Положения договора должны соответствовать “Закону об аренде” (Mietrechtsgesetz, MRG) и общему гражданскому кодексу Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB).

Виды договоров аренды

Мы выделяем три основных вида договоров аренды в Австрии:

• краткосрочный договор (сроком до шести месяцев) – его условия не регулируются законодательством.
• срочный договор аренды (befristet) – может быть заключен на разный период времени (но не менее, чем на три года), хотя может заключаться и на больший срок (на десть лет и даже больше). Срочный договор аренды заканчивается автоматически в конце согласованного периода.
• бессрочный договор аренды (unbefristet) – самый выгодный для арендатора вариант, ведь он может расторгнуть договор в любое время, заблаговременно предупредив об этом арендодателя. А вот арендодатель, согласно Mietrechtsgesetz, подпадает под определенные ограничения по бессрочному договору и может расторгнуть его только при наличии существенных причин. Такими могут быть, например, несвоевременная уплата арендной платы арендатором или личная потребность арендодателя в этом жилье.

Кто имеет право арендовать недвижимость?

По общему правилу самостоятельно арендовать квартиру и, соответственно, подписать договор аренды может совершеннолетнее лицо в возрасте с 18 лет.

Однако при соблюдении следующих условий договор аренды может быть заключен до 18 лет:

• родители (законные представители) соглашаются на это;
• регулярный доход лица до 18 лет (например, пособие на обучение, карманные деньги) и, возможно, семейное пособие вместе настолько высоки, что молодой человек может “позволить себе” ежемесячную арендную плату.

Основные права арендодателя:

• на своевременное получение арендной платы в полном объеме;
• повышать арендную плату в определенных пределах (варьируется в зависимости от применения Mietrechtsgesetz или Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch;
• в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды по особым причинам (например, неуплата арендной платы, использование квартиры с нарушением условий договора, личная потребность);
• входить в квартиру по важным причинам;
• на разработку правил внутреннего распорядка, определяющих, например, тихое время, содержание домашних животных и т.д.

Основные обязанности арендодателя:

• обязанность передать ключи и запасные ключи арендатору;
• техническое обслуживание общих частей и установок здания;
• техническое обслуживание тепловых приборов (например, отопительных котлов и водонагревателей) и их ремонт;
• устранение значительных повреждений дома или дефектов, которые представляют риск для здоровья, например, прорыв водопроводных труб, протекание труб;
• возврат арендной платы в случае прекращения или расторжения договора аренды.

Основные права арендатора:

• требовать от арендодателя ремонта, поскольку арендодатель обязан содержать имущество в надлежащем состоянии;
• проверять отчет об эксплуатационных расходах;
• после окончания срока аренды получить обратно залог.

Основные обязанности арендатора:

• вовремя оплачивать арендную плату в надлежащем размере и бережно относиться к квартире;
• внимательно относиться к другим жильцам дома, соблюдать правила внутреннего распорядка;
• если арендатор хочет внести значительные изменения в арендованное имущество, он должен заранее попросить разрешения арендодателя;
• в случае серьезного ущерба или неизбежной опасности как можно скорее сообщить об этом арендодателю.

Депозит при аренде

Платить аванс при аренде жилья в Австрии необязательно. Вместо него предусмотрен Kaution – депозитная сумма, которую арендатор добровольно передает арендодателю. Kaution используется как резерв на случай невыплат арендной платы или повреждения арендованного жилья в будущем.

Точная сумма Kaution определяется по согласованию сторон (чаще всего составляет 3 ежемесячных платежа за аренду). Подтверждением оплаты Kaution является квитанция и примечание в договоре. Kaution возвращается в конце аренды или в случае расторжения договора.

Советы по составлению договора аренды:

Договор аренды недвижимости в Австрии можно составить самостоятельно или привлечь для этого профессионального маклера. Маклер не только подберет необходимую Вам недвижимость, а и будет вести дело до финала – заключения договора аренды. За свои услуги маклер получает вознаграждение в размере 2 ежемесячных арендных плат + 20% НДС. С 1 июля 2023 года в Австрии действует “Принцип заказчика” (Bestellerprinzip). Его можно объяснить словами “Кто заказывает, тот и платит”. То есть, оплачивать услуги маклера будет тот, кто первым привлек его к работе (в большинстве случаев это – арендодатель).

Независимо от того, будете ли Вы составлять договор самостоятельно, или пригласите маклера, мы советуем прочитать следующие советы.

1. Хотя заключение договора аренды допускается в устной форме, мы советуем Вам составлять письменный договор. Дополнения и изменения к договору также следует оформлять письменно. Это обезопасит вас от недоразумений и неточностей в будущем.
2. Перед подписанием внимательно прочитайте договор аренды.
3. 3. Любые непонятные пункты договора нужно обсудить со стороной-контрагентом перед подписанием договора.
4. 4. Внимательно проследите за наличием всех необходимых реквизитов каждой из сторон в договоре (начиная от имен, заканчивая контактными адресами и номерами телефонов).
5. Опишите все имеющееся в квартире/доме арендованное имущество, включая подвал, парковочное место и т.д., и инвентарь, а также ихсостояние, зафиксируйте все дефекты (если таковые имеются). Не бойтесь слишком подробно описать квартиру. В будущем такое описание избавит Вас от конфликтов с другой стороной.
6. В договоре четко укажите начало срока аренды, срок, порядок расторжения договора и размер арендной платы. Если предполагается постепенное увеличение/уменьшение арендной платы, это также необходимо указать в договоре.
7. Получите письменное подтверждение всех расходов, таких как депозит, субсидии на расходы на строительство, комиссия за перевод и т.д.

8 Заключайте договор аренды в двух равнозначных экземплярах (для каждой из сторон).

Как видим, во избежание проблем и недоразумений в будущем, к аренде/сдаче в аренду жилья нужно подходить ответственно с самого начала. Просто выбрать хорошее жилье/подготовить жилье для сдачи – недостаточно, нужно также должным образом построить деловые отношения со стороной-контрагентом и правильно заключить договор.

В этих и других процессах Вам с радостью поможет команда сертифицированного агентства по недвижимости ВигоИммобилиен. Для получения дополнительной информации достаточно просто позвонить +4366499877599 или написать нам на [email protected].