Орендуючи нерухомість, мало хто задумується про те, що у подальшому вартість орендної плати може зростати з низки причин. Саме тому у цій статті ми хочемо розказати, коли і як може змінюватися вартість оренди житла та як максимально убезпечити себе від непропорційного збільшення орендної плати.
Почати варто з того, що Міністерство юстиції Австрії 1 квітня – раз на рік/на декілька років (залежно від темпів інфляції та інших економічних чинників) визначає рекомендовані ставки на оренду житла (Richtwertmiete).
Система рекомендованих ставок (Richtwertsystem) була запроваджена у 1994 році. Ця система встановлює рекомендовані ставки за квадратний метр орендованого житла для різних федеральних земель Австрії.
За останній час Richtwertmiete у Австрії змінювалися двічі – 1 квітня 2022 року та 1 квітня 2023 року. У цій таблиці, дані якої взяті зі звіту WKO від 23 березня 2023 року, Ви можете побачити рекомендовану вартість 1м2 житла у різних регіонах Австрії.
| Федеральна земля | Рекомендована ставка (за 1 м2 у євро)
З 01.04.2022 по 31.03.2023 |
Рекомендована ставка (за 1 м2 у євро)
З 01.04.2023 |
| Бургенланд | 5,61 | 6,09 |
| Каринтія | 7,20 | 7,81 |
| Нижня Австрія | 6,31 | 6,85 |
| Верхня Австрія | 6,66 | 7,23 |
| Зальцбург | 8,50 | 9,22 |
| Штирія | 8,49 | 9,21 |
| Тіроль | 7,50 | 8,14 |
| Форарльберг | 9,44 | 10,25 |
| Відень | 6,15 | 6,67 |
Важливо розуміти, що базові орендні ставки не включають в себе додаткові витрати, такі як опалення, вода, електроенергія, обслуговування будинку тощо. Тому кінцева орендна плата зазвичай є вищою за вказану рекомендовану ставку.
Як приклад можемо навести вартість 1м2 орендованої квартири у Відні. З 1 квітня 2023 року рекомендована Міністерством юстиції ставка на оренду нерухомості становить 6,67 євро/м2. А ось фактично (за даними статистичного веб-сайту immopreise.at) за серпень 2023 року середня ціна за 1м2 орендованої квартири у Відні коливається від 15,87 євро/м2 у найдешевшому районі Ottakring до 22,31 євро/м2 у найдорожчому – Innere Stadt. Саме тому, рекомендована ставка є лише приблизним орієнтиром на ринку нерухомості.
Задля визначення орієнтовної базової ставки для квартири, яку Ви хочете здавати в оренду або орендувати, існують спеціальні калькулятори орендної плати (Indexrechner). Так, до прикладу, у Відні можна перевірити базову ставку орендованого житла на офіційному сайті Stadt Wien або на інших приватних сайтах.
На розмір орендної плати впливає не тільки розмір рекомендованих державою орендних ставок, а й інші чинники. До них відносимо, зокрема:
- індексацію;
- ринкові умови;
- умови контракту;
- вдосконалення житла.
Що стосується індексації, то вона найбільше стосується саме рекомендованих державою базових ставок та умов інфляції. Це означає, що орендна плата може автоматично коригуватися відповідно до індексу споживчих цін (інфляції).
Підвищення орендної плати, що ґрунтується на інфляції, може відбуватися різними темпами в залежності від умов контракту:
- Автоматична індексація – у деяких контрактах орендної плати є автоматична індексація, що базується на індексі споживчих цін. В такому випадку підвищення може відбуватися щорічно.
- Певний період – у деяких контрактах може бути вказано, що орендна плата може бути переглянута та підвищена, наприклад, кожні 2, 3 або 5 років на основі інфляції.
- Без індексації – існують також контракти, в яких не передбачено автоматичного підвищення орендної плати на основі інфляції.
Ринкові умови є не менш важливим чинником у підвищенні цін на оренду нерухомості. В залежності від регіону, попиту та пропозиції ціни на оренду можуть зростати. Наприклад, у Відні спостерігається безперервно високий попит на житло, саме тому пропорційно до попиту зростають і ціни.
У контракті можуть бути зазначені умови та періодичність перегляду орендної плати. До прикладу, між орендарем та орендодавцем може бути узгоджено, що перші 3 місяці вартість оренди є нижчою, а з 4 місяця оренди сума автоматично збільшується.
У випадку, якщо власник житла робить ремонт, купує нову техніку або вносить інші зміни, що покращують умови проживання, він може попросити підвищити орендну плату.
Зважаючи на усе вищезазначене, радимо Вам не тільки уважно ставитися до вибору нерухомості, а й враховувати інші чинники, такі як економічна ситуація у країні та світі, що може призвести до інфляції, статистична інформація по ринку нерухомості та умови договору оренди. Задля уникнення зайвих непорозумінь Ви завжди можете звернутися до агентства нерухомості VigoImmobilien. Ми раді Вам допомогти!
