Allgemeine Regeln für die Immobilienvermietung in Österreich

Die Anmietung einer Immobilie in Österreich ist eine sehr gängige Praxis. Das Mieten einer Immobilie ermöglicht es Ihnen, jederzeit mobil zu bleiben, und Sie müssen nicht sofort über eine große Geldsumme verfügen (im Gegensatz zum Kauf einer Immobilie). Allerdings sind sich nur wenige Vermieter und Mieter über ihre Rechte und Pflichten in diesem Prozess im Klaren. Deshalb haben wir in diesem Artikel die wichtigsten Informationen für diejenigen zusammengestellt, die eine Wohnung in Österreich mieten oder vermieten möchten.

Wie ist das Mietrecht in Österreich geregelt?

In Österreich wird das Mietverhältnis durch einen Vertrag zwischen dem Vermieter und dem Mieter geregelt. Die Bestimmungen des Vertrags müssen dem Mietrechtsgesetz (MRG) und dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) entsprechen.

Arten von Mietverträgen

In Österreich gibt es drei Haupttypen von Mietverträgen:

• kurzfristiger Mietvertrag (bis zu sechs Monate) – seine Bedingungen sind gesetzlich nicht geregelt.
• befristeter Mietvertrag – kann für unterschiedliche Zeiträume abgeschlossen werden (mindestens jedoch für drei Jahre), kann aber auch für einen längeren Zeitraum (zehn Jahre oder länger) abgeschlossen werden. Ein befristeter Mietvertrag endet automatisch am Ende des vereinbarten Zeitraums.
• unbefristeter Mietvertrag – ist für den Mieter die günstigste Variante, da er den Mietvertrag jederzeit mit einer Kündigungsfrist kündigen kann, die er dem Vermieter mitteilen muss. Der Vermieter hingegen unterliegt bei einem unbefristeten Mietvertrag bestimmten Beschränkungen nach dem Mietrechtsgesetz und kann ihn nur aus wichtigen Gründen kündigen. Zu diesen Gründen gehören zum Beispiel die verspätete Zahlung der Miete durch den Mieter oder der Eigenbedarf des Vermieters an der Immobilie.

Wer hat das Recht, eine Immobilie zu mieten?

In der Regel kann nur ein Erwachsener über 18 Jahren eine Wohnung mieten und dementsprechend einen Mietvertrag unterzeichnen.

Wenn jedoch die folgenden Bedingungen erfüllt sind, kann ein Mietvertrag vor Vollendung des 18.Lebensjahres abgeschlossen werden:

• die Eltern (gesetzlichen Vertreter) stimmen dem zu;
• das regelmäßige Einkommen des unter 18-Jährigen (z. B. Studienbeihilfe, Taschengeld) und eventuell die Familienbeihilfe sind zusammen so hoch, dass sich der Jugendliche die monatliche Miete “leisten” kann.

Die grundlegenden Rechte des Vermieters:

• Recht, die Miete pünktlich und in voller Höhe zu erhalten;
• Recht, die Miete innerhalb bestimmter Grenzen zu erhöhen (variiert je nach Anwendung des Mietrechtsgesetzes oder des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches;
• Recht, das Mietverhältnis aus besonderen Gründen einseitig zu kündigen (z. B. Nichtzahlung der Miete, vertragswidrige Nutzung der Wohnung, Eigenbedarf);
• Recht, die Wohnung aus wichtigen Gründen zu betreten;
• Recht, eine Hausordnung aufzustellen, die z. B. die Ruhezeiten, die Haltung von Haustieren usw. regelt

Die wichtigsten Pflichten des Vermieters:

• Pflicht zur Übergabe der Schlüssel und Ersatzschlüssel an den Mieter;
• Instandhaltung der gemeinsamen Teile und Anlagen des Gebäudes;
• Wartung und Reparatur von Heizungsanlagen (z. B. Heizkessel und Warmwasserbereiter);
• Behebung erheblicher Schäden am Gebäude oder gesundheitsgefährdender Mängel, z. B. geplatzte Wasserleitungen, undichte Rohre;
• Rückerstattung der Miete bei Kündigung oder Aufhebung des Mietvertrags.

Die grundlegenden Rechte des Mieters:

• Reparaturen vom Vermieter verlangen, da der Vermieter verpflichtet ist, die Wohnung in gutem Zustand zu erhalten;
• Kontrolle der Betriebskostenabrechnung;
• nach Ablauf der Mietzeit die Kaution zurückerhalten.

Die wichtigsten Pflichten des Mieters:

• Miete pünktlich und in angemessener Höhe zu zahlen und die Wohnung pfleglich zu behandeln;
• respektvoller Umgang mit den anderen Bewohnern des Gebäudes und Einhaltung der Hausordnung;
• wenn der Mieter wesentliche Veränderungen am Mietobjekt vornehmen will, muss er den Vermieter vorher um Erlaubnis bitten;
• bei schweren Schäden oder drohender Gefahr ist der Vermieter so schnell wie möglich zu benachrichtigen.

Mietkaution

Wenn Sie in Österreich eine Wohnung mieten, müssen Sie eine Kaution hinterlegen. Die Kaution dient als Reserve für den Fall, dass die Miete in Zukunft nicht bezahlt wird oder Schäden am Mietobjekt auftreten.

Die genaue Höhe der Kaution wird in einer Vereinbarung zwischen den Parteien festgelegt (meistens sind es 3 Monatsmieten). Eine Quittung und ein Vermerk im Vertrag sind der Nachweis für die Zahlung der Kaution. Die Kaution wird bei Beendigung des Mietverhältnisses oder bei Kündigung des Vertrages zurückerstattet.

Tipps für die Abfassung eines Mietvertrags:

Sie können einen Immobilienmietvertrag in Österreich selbst aufsetzen oder einen professionellen Immobilienmakler damit beauftragen. Der Makler findet nicht nur das richtige Objekt für Sie, sondern kümmert sich auch um die Abwicklung bis zum Abschluss des Mietvertrags. Für seine Dienste erhält der Makler ein Honorar von 2 Monatsmieten + 20 % MwSt. Seit dem 1. Juli 2023 ist in Österreich das Bestellerprinzip in Kraft. Es lässt sich mit den Worten “Wer bestellt, der bezahlt” erklären. Das heißt, derjenige, der den Makler zuerst beauftragt hat, zahlt für die Dienstleistungen des Maklers (in den meisten Fällen der Vermieter).

Unabhängig davon, ob Sie den Mietvertrag selbst aufsetzen oder einen Makler beauftragen, empfehlen wir Ihnen, die folgenden Tipps zu lesen.

1) Obwohl es zulässig ist, einen Mietvertrag mündlich zu schließen, raten wir Ihnen, einen schriftlichen Vertrag aufzusetzen. Auch Ergänzungen und Änderungen des Vertrages sollten schriftlich erfolgen. Dies schützt Sie in der Zukunft vor Missverständnissen und Unstimmigkeiten.

2) Lesen Sie den Mietvertrag sorgfältig durch, bevor Sie ihn unterschreiben.

3) Unklare Vertragsklauseln sollten mit der Gegenpartei besprochen werden, bevor Sie den Vertrag unterzeichnen.

4) Prüfen Sie sorgfältig, ob der Vertrag alle erforderlichen Angaben zu jeder Partei enthält (von den Namen bis zu den Kontaktadressen und Telefonnummern).

5) Beschreiben Sie alle Mietgegenstände in der Wohnung/im Haus, einschließlich des Kellers, des Parkplatzes usw., sowie das Inventar und deren Zustand und halten Sie eventuelle Mängel fest. Scheuen Sie sich nicht, die Wohnung zu detailliert zu beschreiben. Eine solche Beschreibung wird Sie in Zukunft vor Konflikten mit der Gegenpartei bewahren.

6) Geben Sie im Vertrag den Beginn des Mietverhältnisses, die Laufzeit, das Kündigungsverfahren und die Höhe der Miete deutlich an. Wenn die Miete schrittweise erhöht oder gesenkt wird, sollte dies ebenfalls im Vertrag vermerkt werden.

7) Lassen Sie sich alle Kosten wie Kaution, Baukostenzuschuss, Ablösesumme usw. schriftlich bestätigen.

8) Unterzeichnen Sie den Mietvertrag in zwei gleichwertigen Ausfertigungen (für jede Partei).

Wie man sieht, muss man die Vermietung/Verpachtung von Wohnraum von Anfang an verantwortungsbewusst angehen, um Probleme und Missverständnisse in der Zukunft zu vermeiden. Es reicht nicht aus, eine gute Immobilie auszuwählen bzw. sie für die Vermietung vorzubereiten, man muss auch die Geschäftsbeziehungen mit der Gegenpartei richtig aufbauen und einen ordnungsgemäßen Vertrag abschließen.

Das Team von VigoImmobilien, einem zertifizierten Immobilienbüro, hilft Ihnen gerne bei diesen und anderen Prozessen. Für weitere Informationen rufen Sie einfach +4366499877599 an oder schreiben Sie uns an [email protected].