Da Österreich ein sehr attraktives Land ist, um dort zu leben, Geschäfte zu machen und Immobilien zu erwerben, sind Immobilienkredite dort auch sehr verbreitet.
Ein Immobilienkredit in Österreich wird von Banken oder anderen Finanzinstituten gewährt, um den Kauf oder Bau einer Immobilie in Österreich zu finanzieren. Immobilienkredite werden in der Regel für mehrere Jahre oder Jahrzehnte gewährt und müssen mit Zinsen zurückgezahlt werden. Die genauen Bedingungen und das Verfahren für die Gewährung eines Immobilienkredits hängen von verschiedenen Faktoren ab:
- Bonität des Kreditnehmers;
- Höhe des Kredits;
- Art der Immobilie;
- Laufzeit des Kredits;
- Kreditinstitution.
Neben der Volljährigkeit des Kreditnehmers und seinem regelmäßigen Einkommen gibt es eine Reihe weiterer Voraussetzungen für die Aufnahme eines Kredits in Österreich. Diese Anforderungen ändern sich von Zeit zu Zeit und werden in der Regel weniger günstig für Kreditnehmer.
So, zum Beispiel, die Verordnung der Finanzmarktaufsichtsbehörde (FMA) über Maßnahmen zur Begrenzung systemischer Risiken aus der Immobilienfinanzierung bei Kreditinstituten (nachfolgend – die “Verordnung”) verpflichtet Banken und andere Finanzinstitute, ab dem 1. August 2022 verstärkt auf die Kreditwürdigkeitsprüfung zu achten. Grund dafür ist, dass die Österreichische Nationalbank (OeNB) und die Finanzmarktaufsichtsbehörde (FMA) der Meinung sind, dass Kredite bisher zu leichtfertig vergeben wurden, was die Stabilität des österreichischen Immobilienmarktes beeinträchtigt haben könnte. Eine detailliertere Kreditwürdigkeitsprüfung wird es einem Finanzinstitut ermöglichen, die Rückzahlungswahrscheinlichkeit eines Kunden vorherzusagen.
Die wichtigsten Neuerungen der Verordnung sind folgende:
- Die Kreditnehmer müssen mindestens 20 %, d. h. ein Fünftel des Kaufpreises einschließlich der Immobiliennebenkosten, als Eigenkapital einbringen (in der Praxis stellt sich oft heraus, dass dieser % mindestens 30-40 betragen sollte);
Beispiel: Eine Wohnung kostet 350.000 Euro, dazu kommen 35.000 Euro an Nebenkosten. Der neue Kunde muss mindestens 77.000 Euro (20 %) selbst aufbringen. Die verbleibenden 308.000 Euro (80 %) werden durch den Kredit abgedeckt.
- Die Schuldendienstquote darf 40 % des monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten;
Beispiel: Das Einkommen einer vierköpfigen Familie beträgt 3.500 Euro pro Monat. Die Bank gewährt ein Darlehen von 250.000 Euro für den Kauf eines Hauses mit einer Laufzeit von 25 Jahren und einem Zinssatz von 4 % pro Jahr. Die Rückzahlung beläuft sich auf 1.327 Euro pro Monat, also 38 % des Einkommens. Dies liegt zwar nahe an der Mindestgrenze von 40 %, ist aber zulässig.
- Die maximale Laufzeit eines Immobilienkredits darf 35 Jahre nicht überschreiten.
Ausnahmen von den allgemeinen Regeln:
Da das Risiko der Nichtrückzahlung bei relativ kleinen Darlehensbeträgen begrenzt ist, sieht die Verordnung Ausnahmen vor, in denen eine Bank oder andere Finanzinstitution die oben genannten Neuerungen außer Acht lassen kann (z.B. Finanzierung von Reparaturen oder Umbauten mit einem Wert von bis zu 50.000 Euro).
Zinssätze
Die Zinsen für Immobilienkredite, die in Österreich im Vergleich zu anderen Ländern relativ niedrig sind, steigen aber seit einigen Jahren an. Im Durchschnitt liegen die Zinssätze für Immobilienkredite derzeit bei 2,5 bis 4 Prozent pro Jahr.
Je nach Wert der Immobilie, Ihrem Eigenkapital und Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers kann die Bank einen niedrigeren oder höheren Zinssatz anbieten.
Die wichtigsten Unterlagen für das Bankgespräch (der Berater wird individuell über zusätzliche Unterlagen informieren):
- Einkommensnachweis (Gehalt/ Dividenden/ Grundstückskaufvertrag/ Einzelunternehmererklärung/ Einzelpersonenerklärung);
- eine Genehmigung zum Erwerb von Immobilien (wenn der Antragsteller Ausländer ist);
- Grundstücksunterlagen (idealerweise eine Beschreibung und Pläne);
- Kostenaufstellung;
- Haushaltsberechnung;
Es ist zu beachten, dass die Banken die Unterlagen über die Herkunft der Mittel sehr sorgfältig prüfen und in der Regel zusätzliche Unterlagen verlangen, die die Zahlungsfähigkeit des Antragstellers bestätigen.
Also, ab dem Jahr 2022 ist die Immobilienfinanzierung in Österreich nicht mehr so einfach wie in den vergangenen Jahren. Um einen günstigen Immobilienkredit zu erhalten, ist eine hohe Eigenkapitalquote ratsam.
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