Если Vorsorgewohnung — это инвестиция «для одного», то Zinshaus — это инвестиция совершенно другого уровня. Zinshaus (буквально «доходный дом») — это многоквартирный дом, полностью принадлежащий одному владельцу и приносящий доход от аренды. Это один из символов венской недвижимости: величественные здания эпохи Gründerzeit (1848–1918), с высокими потолками, лепниной и фасадами, знакомыми каждому, кто гулял по улицам внутренних районов Вены.
По данным OTTO Immobilien, в 2025 году объём транзакций на рынке Zinshaus в Вене впервые с 2022 года превысил отметку в 1 миллиард евро, достигнув 1,04 млрд € при 348 сделках. Прогноз на 2026 — около 1,3 млрд €. Рынок восстанавливается после коррекции 2023–2024 годов, и эксперты единодушны: сейчас один из лучших моментов для входа за последнее десятилетие.
Рынок Zinshaus в Вене: восстановление после кризиса
Как видно из диаграммы, после рекордных 1,9 млрд € в 2022 году рынок резко сократился из-за роста процентных ставок ЕЦБ. Но уже в 2025 году началось мощное восстановление, а тенденции рынка недвижимости указывают на дальнейший рост в 2026 году.
Что такое Zinshaus и чем оно отличается
Zinshaus — это многоквартирный дом (обычно от 6 до 30+ квартир), полностью принадлежащий одному владельцу или компании. В отличие от Wohnungseigentum (где каждая квартира принадлежит отдельному собственнику), в Zinshaus все квартиры, лестницы, подвал, чердак и фасад — собственность одного лица. Владелец сдаёт квартиры в аренду и получает доход (Mietzins). От слова «Zins» (процент, доход) и происходит название.
Большинство венских Zinshaus — это здания эпохи Gründerzeit, построенные между 1848 и 1918 годами. Их легко узнать по характерным фасадам, высоким потолкам (3–3,5 м), большим окнам и лепнине. По данным OTTO Immobilien, в Вене осталось лишь 13 346 таких домов — и их количество ежегодно уменьшается из-за Parifizierung (разделения на отдельные квартиры). Подробнее об архитектурных особенностях — в нашей статье об Altbau квартирах в Вене.
Рентабельность и цены: сколько стоит и сколько приносит
Брутто-рентабельность (Bruttorendite) венских Zinshaus по состоянию на 2026 год составляет от 2,5% до 4,5% в зависимости от района, состояния дома и структуры арендных договоров. По данным Vires, Kaufpreisfaktor (мультипликатор цены) колеблется между 22- и 35-кратной годовой нетто-арендой. Во внутренних районах мультипликатор выше (ниже рентабельность, но выше надёжность и рост стоимости), во внешних — ниже (выше рентабельность, но больший риск). Средняя рентабельность по данным OTTO Immobilien составляет 3,15%.
| Район | €/м² | Брутто-рент. | Kaufpreisfaktor |
| 1. Innere Stadt | 5 500–10 500 | 1,4–2,4% | 30–35x |
| 3.–9. Bezirk | 3 000–7 000 | 2,5–3,5% | 25–32x |
| 10.–23. Bezirk | 1 540–4 000 | 3,0–4,5% | 22–28x |
Важный нюанс: большинство квартир в Zinshaus сдаются по регулируемой Richtwertmiete (базовой арендной ставке по MRG), которая в Вене с 1 апреля 2025 года составляет 6,67 €/м² + надбавки за качество и расположение. Это существенно меньше, чем свободная рыночная аренда в новостройках (18–22 €/м²). Однако именно эта разница создаёт возможности: после освобождения квартиры и ремонта она может быть сдана по значительно более высокой ставке. При Parifizierung каждая единица продаётся по рыночной цене, которая может быть в два-три раза выше пропорциональной стоимости дома.
Три инвестиционные стратегии для Zinshaus
Первая — Buy & Hold (купить и удерживать): стабильный арендный доход и ожидание роста стоимости. Лучше всего работает во внутренних районах (3-й, 4-й, 7-й). По данным Immobilien Redaktion, долгосрочная стратегия даёт лучшие результаты именно после ценовых коррекций — то есть сейчас.
Вторая — Parifizierung: купить Zinshaus, зарегистрировать каждую квартиру как отдельное Wohnungseigentum в Grundbuch и продать отдельно. Разница между ценой за м² целого дома (~3 400 €) и ценой квартир (~6 000–8 000 €) достигла исторического максимума. После Parifizierung и качественного ремонта прибыль может быть значительной. Но требуется капитал, знание законодательства и 2–5 лет терпения.
Третья — Dachgeschossausbau (надстройка мансарды): многие Zinshaus имеют неиспользуемые чердаки, которые можно переоборудовать в пентхаусы с террасами. Такие квартиры продаются по премиальным ценам и отвечают современным стандартам энергоэффективности. Важно: для надстройки нужно разрешение Baupolizei и, как правило, согласие Eigentümergemeinschaft.
Риски и подводные камни
Первый риск: MRG-регулирование. Большинство квартир подпадают под полное применение MRG, ограничивающее арендную плату. Второй: состояние дома — старые здания требуют значительных инвестиций в фасад, крышу, трубы и энергоэффективность. Обязательно закажите независимую техническую экспертизу — воспользуйтесь нашим чек-листом оценки.
Третий: изменения законодательства. Mietpreisbremse 2026 ограничивает индексацию аренды, новые требования к Energieausweis могут потребовать термомодернизации. Четвёртый: изменения в Share Deal налогообложении с июля 2025 (порог снижен до 75%). Не забывайте о Grunderwerbsteuer (3,5%) и прочих дополнительных расходах.
Off-Market: как находят Zinshaus в Вене
По данным Vires, 30–40% всех транзакций с Zinshaus в Вене происходят off-market. Лучшие объекты никогда не появляются на ImmoScout24 или Willhaben. Доступ только через профессиональную сеть контактов. VigoImmobilien имеет доступ к off-market предложениям и поможет найти подходящий объект.
Вывод
Zinshaus — уникальный инвестиционный инструмент: стабильный арендный доход, защита от инфляции и значительный потенциал роста стоимости. После коррекции 2023–2024 рынок восстанавливается, а разница между ценой целого дома и рыночной ценой отдельных квартир достигла исторического максимума. В то же время это сложный рынок, требующий капитала, знания MRG, налогового законодательства и доступа к off-market сделкам.
Статья носит информационный характер. VigoImmobilien специализируется на коммерческой недвижимости и Zinshaus в Вене. Свяжитесь: +43 664 99 8775 99 или [email protected].
