Аренда коммерческих помещений в Вене — это решение, которое напрямую влияет на успех Вашего бизнеса. Выбор правильного района определяет не только ежемесячные расходы, но и поток клиентов, имидж компании и удобство для сотрудников. По состоянию на 2025–2026 годы, по данным CBRE Büromarktbericht 2025, максимальная арендная ставка для офисных помещений в центральных районах Вены достигла 28,50 €/м² в месяц, а средняя арендная ставка — 17,25 €/м². Торговые площади на самых престижных улицах могут стоить 35 €/м² и выше. При этом, согласно EHL Büromarktbericht, уровень вакантности офисных площей в Вене остаётся рекордно низким — всего 3,3–3,6%, что является одним из самых низких показателей среди европейских столиц (для сравнения: в большинстве крупных городов ЕС этот показатель превышает 7%).
В этой статье мы подробно рассмотрим наиболее перспективные районы столицы Австрии для различных типов коммерческой деятельности: от офисных помещений и торговых площадей до ресторанного бизнеса и логистики.
Если Вы ещё не знакомы с базовыми различиями между жилым и коммерческим сектором, рекомендуем сначала ознакомиться с нашей статьёй о разнице между коммерческой и жилой недвижимостью.
Виды коммерческих помещений: типы, площади и особенности
Прежде чем выбирать район, важно чётко определить, какой именно тип коммерческого помещения нужен Вашему бизнесу.
В Австрии коммерческая недвижимость (Gewerbeimmobilie) делится на несколько основных категорий, каждая из которых имеет свои требования к расположению, площади и инфраструктуре. Выбор неправильного типа помещения может привести не только к лишним расходам, но и к юридическим осложнениям, так как согласно Bauordnung für Wien каждое помещение имеет чёткое целевое назначение (Widmung), регулирующее разрешённые виды деятельности.
| Тип помещения | Типичная площадь | Для кого / особенности |
| Офис | 50–500 м² (малый бизнес), 500–5000 м² (корпорации) | IT, консалтинг, юридические фирмы, финансовый сектор. Требуется хорошая транспортная доступность, IT-инфраструктура |
| Торговое помещение | 30–200 м² (бутик), 200–1000 м² (магазин) | Ритейл, салоны красоты, аптеки. Ключевое — проходимость, витрина (Auslagenfront), первый этаж |
| Ресторан / кафе | 80–300 м² (кафе/ресторан), 300+ м² (большое заведение) | HoReCa-бизнес. Необходимы: вытяжка, водоснабжение, разрешение на гастрономию, Schanigarten (летняя терраса) |
| Склад / логистика | 200–2000 м² (малый склад), 2000+ м² (логистический центр) | E-commerce, производство, дистрибуция. Важны: высота потолков, грузовой доступ, близость к автобану |
| Коворкинг / гибкий офис | 10–50 м² (рабочее место), 50–200 м² (частный офис) | Фрилансеры, стартапы, удалённые команды. Включает мебель, интернет, ресепшн — без долгосрочного договора |
| Медицинская практика | 80–250 м² | Врачи, стоматологи, терапевты. Специальные требования к санитарным нормам, доступности для инвалидов |
Как видим, каждый тип помещения имеет специфические требования к площади и техническим характеристикам.
Например, для открытия небольшого кафе в Вене обычно достаточно 80–150 м², однако необходимо убедиться, что помещение имеет разрешение на гастрономическую деятельность (Gastro-Widmung) и соответствующую вентиляцию. А для IT-офиса на 20 сотрудников оптимальной будет площадь от 200 до 350 м² в современном бизнес-центре с оптоволоконным интернетом и кондиционированием. Подробнее о типах коммерческой недвижимости в Австрии читайте в нашей отдельной статье.
1-й район Innere Stadt — престиж и максимальная проходимость
Первый район Вены — это историческое сердце города, где сосредоточены государственные учреждения, штаб-квартиры крупных компаний, роскошные бутики и рестораны. Именно здесь проходят знаменитые торговые улицы: Kohlmarkt, Graben и Kärntner Straße с ежедневной проходимостью до 50 000–70 000 пешеходов. Арендные ставки соответствуют статусу: офисные помещения класса А стоят от 25 до 35 €/м² в месяц, а торговые площади на главных улицах могут достигать 100–300 €/м² для прайм-локаций на Kohlmarkt. Этот район подходит прежде всего для юридических фирм, финансовых консультантов, представительств международных компаний и премиального ритейла.
Если Ваш бизнес нуждается в имиджевом адресе и Вы готовы к соответствующим инвестициям — 1-й район Innere Stadt станет оптимальным решением. В то же время стоит учесть, что парковка здесь ограничена, а Betriebskosten (эксплуатационные расходы) в центре обычно на 20–30% выше, чем во внешних районах.
2-й и 3-й районы — современный бизнес-хаб с динамичным развитием
Leopoldstadt (2-й район) и Landstraße (3-й район) за последние годы превратились в одни из самых привлекательных бизнес-локаций Вены. Во 2-м районе активно развивается квартал Nordbahnviertel, а проекты вроде Austria Campus и LeopoldQuartier предлагают современные офисные площади с передовыми стандартами энергоэффективности. В районе Praterstern и Lassallestraße формируется мощный офисный кластер, где арендные ставки составляют от 16 до 22 €/м² в месяц — существенно ниже, чем в 1-м районе, но с отличной транспортной доступностью и современной инфраструктурой.
3-й район, благодаря близости к Hauptbahnhof (главному вокзалу), стал вторым по значимости бизнес-центром города. Район Quartier Belvedere и Eurogate предлагают новые офисные комплексы, отвечающие самым строгим требованиям ESG-сертификации. В 2025 году венский рынок показал рекордную арендную активность — было сдано около 230 000 м² офисных площадей, что на 30% больше, чем в предыдущем году. Для тех, кто рассматривает инвестиционные возможности в 3-м районе, стоит знать, что эта локация сочетает удобное сообщение с аэропортом и быстрейшую железнодорожную магистраль Австрии. Средняя арендная ставка для офисов здесь составляет от 15 до 20 €/м² в месяц.
6-й и 7-й районы — креативная экономика и торговля
Если Вы ищете помещение для магазина, шоурума, креативной студии или гастрономического проекта, обратите внимание на Mariahilf (6-й район) и Neubau (7-й район). Mariahilfer Straße — самая длинная торговая улица Европы с примерно 130 000 м² торговых площадей — является эпицентром венского ритейла. Ежедневная проходимость на различных участках этой улицы составляет от 30 000 до 70 000 пешеходов, а арендные ставки для торговых площадей (Geschäftslokal) колеблются от 20 до 35 €/м² нетто в зависимости от конкретной позиции и площади.
7-й район Neubau уже давно стал центром творческой индустрии и стартап-сообщества. Здесь сосредоточены коворкинги, дизайн-студии, галереи и независимые бутики. Арендные ставки для офисных помещений составляют от 14 до 19 €/м², что делает район привлекательным для молодых компаний с ограниченным бюджетом, но потребностью в центральном расположении.
Важный плюс обоих районов — отличное транспортное сообщение благодаря линиям метро U3, U4 и U6. Стоит также отметить, что сейчас ведутся работы по расширению линий U2 и U5 (завершение до 2030 года), что дополнительно повысит транспортную привлекательность этих районов.
Для тех, кто рассматривает аренду с последующим выкупом, полезным будет наш материал о Mietkaufvertrag — договор аренды с правом выкупа.
22-й район Donaustadt и Seestadt Aspern — будущее коммерческой недвижимости
Donau City и Seestadt Aspern представляют совершенно иной подход к коммерческой недвижимости — здесь рождается бизнес-среда нового поколения. В Donau City расположены небоскрёбы DC Tower 1 и DC Tower 2 (по данным Immobilien Redaktion, строительство DC2 завершается в 2026 году), где арендные ставки за премиальные офисные площади могут достигать 28–32 €/м². В них интегрированы фотовольтаические фасады и новейшие технологии «умного дома». Для компаний, ценящих инновации и экологическую ответственность, такие проекты соответствуют всем требованиям EU Taxonomy и стандартам ESG-сертификации.
Seestadt Aspern — один из самых амбициозных проектов урбанистического развития в Европе — предлагает более доступные ставки: от 12 до 18 €/м² для офисных и коммерческих площадей. Этот район идеально подходит для технологических стартапов, логистических компаний и предприятий, которым нужно пространство по разумной цене. Подробнее о 22-м районе Donaustadt и о новостройках в Donaustadt читайте в наших отдельных обзорах.
10-й, 21-й и 23-й районы — бюджетные варианты с потенциалом
Для предпринимателей, ищущих коммерческие помещения с оптимальным соотношением цены и качества, внешние районы Вены предлагают интересные возможности. Favoriten (10-й район), Floridsdorf (21-й район) и Liesing (23-й район) переживают активное развитие новой инфраструктуры и привлекают всё больше бизнесов. В 23-м районе, например, новые комплексы вроде RIVUS VIVERE и Fabrik1230 предлагают современные коммерческие площади от 10 до 15 €/м², что вдвое дешевле, чем в центре.
21-й район, благодаря расположению станции S-Bahn Floridsdorf и растущей жилой застройке, становится всё привлекательнее для ритейла и сервисных компаний. Согласно данным CBRE Austria, именно периферийные районы сейчас переживают наиболее быстрый рост арендных ставок — до 7% в год в отдельных локациях.
Сравнительная таблица: арендные ставки по районам (по состоянию на 2026 год)
| Район | Офисы (€/м²/мес.) | Торговые площади (€/м²/мес.) | Для кого подходит |
| 1-й Innere Stadt | 25–35 | 35–300+ | Корпорации, юридические фирмы, премиум-ритейл |
| 2-й Leopoldstadt | 16–22 | 15–25 | IT-компании, консалтинг, современные офисы |
| 3-й Landstraße | 15–20 | 14–22 | Международные представительства, сервисные компании |
| 6-й Mariahilf | 14–20 | 20–35 | Ритейл, гастрономия, шоурумы |
| 7-й Neubau | 14–19 | 16–25 | Креативные студии, стартапы, бутики |
| 22-й Donaustadt | 12–32 | 12–20 | Технологический бизнес, логистика, инновации |
| 10-й, 21-й, 23-й | 10–15 | 10–18 | Малый бизнес, производство, логистика |
Практический пример: как выбрать локацию для бизнеса
Рассмотрим ситуацию: Александр открывает IT-консалтинговую компанию и ищет офис площадью 150 м² в Вене. Если он выберет 1-й район (ставка ~30 €/м²), ежемесячная аренда нетто составит примерно 4 500 €, а с учётом Betriebskosten (~5 €/м²) и 20% НДС общая сумма достигнет около 6 300 € в месяц. В то же время во 2-м районе, например, в Austria Campus (ставка ~18 €/м²), нетто аренда составит 2 700 €, а общая сумма с эксплуатационными расходами (~4 €/м²) и НДС — примерно 3 960 € в месяц. Разница составляет более 2 300 € ежемесячно, или почти 28 000 € в год — а это бюджет, который можно инвестировать в развитие бизнеса.
При выборе локации стоит также обратить внимание на юридические аспекты: согласно §6 Bauordnung für Wien, ведение коммерческой деятельности в жилых домах возможно лишь при соблюдении ряда условий по шуму, безопасности и влиянию на соседей. Поэтому ещё до подписания договора аренды рекомендуем проверить целевое назначение объекта (Widmung) в Flächenwidmungsplan, доступном на сайте Magistrat der Stadt Wien. Кроме того, важно помнить о дополнительных расходах, которые могут существенно повлиять на общий бюджет — включая комиссию маклера, которая для коммерческой недвижимости составляет до 3% + 20% НДС с каждой стороны.
Стоит также отметить, что для страхования помещения в Австрии существуют отдельные требования в зависимости от типа деятельности — например, для гастрономии обязательно страхование ответственности перед третьими лицами (Haftpflichtversicherung).
Вывод
Выбор района для аренды коммерческого помещения в Вене зависит от типа Вашего бизнеса, бюджета и стратегических целей. Центральные районы предлагают престижный адрес и максимальный клиентский поток, однако по соответственно более высокой цене. Периферийные локации, напротив, позволяют существенно сэкономить, особенно на старте бизнеса, и при этом обеспечивают хорошее транспортное сообщение и современную инфраструктуру. Независимо от Вашего выбора, обратите внимание на рыночную тенденцию: по данным CBRE, спрос на ESG-сертифицированные офисы стабильно растёт, а арендные ставки на такие объекты выше в среднем на 10% по сравнению с несертифицированными аналогами. В то же время для 2027 года прогнозируется значительное сокращение ввода новых офисных площадей — лишь 31 500 м², что может привести к дальнейшему росту цен.
Команда VigoImmobilien обладает многолетним опытом работы с коммерческой недвижимостью в Австрии и поможет Вам найти идеальное помещение для Вашего бизнеса — будь то офис, ресторан или торговое помещение.Свяжитесь с нами для бесплатной консультации: +43 664 99 8775 99 или напишите на [email protected].
