Если Вы планируете купить или продать квартиру или дом в Австрии, важно понимать: помимо самой цены объекта, Вам придётся оплатить дополнительные налоги и сборы. Сколько именно? По подсчётам австрийского портала Infina, эти расходы составляют примерно 10–12% от стоимости недвижимости. Простыми словами: если квартира стоит 400 000 €, будьте готовы дополнительно потратить ещё 40 000–48 000 €.
При продаже недвижимости существует отдельный налог — до 30% от Вашей прибыли. Звучит серьёзно? Не волнуйтесь: в этой статье мы разложим всё по полочкам — простым языком, с примерами и расчётами. Даже если Вы впервые сталкиваетесь с этой темой, после прочтения Вы точно будете понимать, на что идут Ваши деньги. Мы подготовили подробный гид по каждому налогу и сбору — с конкретными расчётами, примерами и диаграммами.
Эта статья дополняет наш материал о дополнительных расходах при покупке недвижимости и будет полезна как покупателям, так и тем, кто планирует продажу.
Какие налоги и сборы платит покупатель недвижимости?
При покупке недвижимости в Австрии Вас ожидают несколько обязательных платежей. Давайте разберём каждый из них — что это такое, для чего он нужен и сколько стоит.
Grunderwerbsteuer — налог на передачу недвижимости (3,5%)
Grunderwerbsteuer (GrESt) — это основной налог, который уплачивается при каждой смене собственника недвижимости в Австрии. Стандартная ставка — 3,5% от цены покупки (Kaufpreis). При покупке квартиры за 350 000 € это составляет 12 250 €. Налог взимается независимо от того, покупается, дарится или наследуется недвижимость — меняется лишь база налогообложения.
Для передачи недвижимости в пределах семьи применяется льготный ступенчатый тариф (Stufentarif): первые 250 000 € облагаются по ставке 0,5%, следующие 150 000 € — 2%, остальное — 3,5%. В результате, при стоимости объекта 500 000 €, налог составит 7 750 €, тогда как по стандартной ставке 3,5% — 17 500 €. С 1 июля 2025 года также действуют обновлённые правила в отношении Share Deals:
- порог участия, при достижении которого возникает обязанность налогообложения, снижен с 95% до 75%
- период, в течение которого отслеживаются изменения структуры собственности, увеличен с 5 до 7 лет (согласно Budgetbegleitgesetz 2025).
Eintragungsgebühr — сбор за регистрацию в Земельной книге (1,1%)
В Австрии есть специальный реестр — Grundbuch (Земельная книга). Это как «паспорт» для каждой недвижимости: в нём записано, кто является собственником, есть ли долги или ограничения. Когда Вы покупаете квартиру, Вас должны вписать в этот реестр — и обычно за это взимается Eintragungsgebühr в размере 1,1% от цены покупки. Для квартиры за 400 000 € это 4 400 €. А если Вы берёте ипотеку, добавляется ещё 1,2% от суммы кредита за регистрацию залога (Pfandrecht). Вместе это может составить до 11 500 €.
Но сейчас действует временное освобождение от этих сборов! Заявление на регистрацию нужно подать в Grundbuchsgericht между 1 июля 2024 и 1 июля 2026 года.
Условия освобождения от сбора:
- Квартира должна быть Вашим основным местом жительства — необходимо подтвердить Meldezettel и отказ от предыдущих жилищных прав.
- Освобождение действует до базы налогообложения 500 000 € на одного покупателя. Если сумма превышает этот порог — за излишек уплачивается стандартный сбор. При стоимости свыше 2 миллионов евро освобождение не действует вообще.
- Если квартира ещё строится, её нужно заселить в течение 3 месяцев после завершения, но не позднее 5 лет после регистрации в Grundbuch.
- Если в течение 5 лет после регистрации Вы продадите квартиру или откажетесь от Hauptwohnsitz — сбор придётся уплатить ретроактивно.
- Для освобождения от сбора за Pfandrecht (ипотечный залог) — не менее 90% кредита должно быть использовано на покупку, строительство или санацию жилья, подтверждённое справкой банка.
Важно: пока Вас не записали в Grundbuch, юридически Вы не являетесь собственником, даже если уже подписали договор и оплатили квартиру. Поэтому этот шаг обязателен. Кроме того, если Вы берёте ипотечный кредит, банк также регистрирует в Grundbuch своё право на залог (Hypothek) — за это дополнительно взимается 1,2% от суммы кредита.
Vertragserrichtung — нотариальные и юридические расходы (~1,5–3%)
В Австрии нельзя просто подписать договор купли-продажи между собой — его обязательно должен подготовить и заверить нотариус (Notar) или адвокат (Rechtsanwalt). Этот специалист также выступает доверительным хранителем средств (Treuhänder) — то есть деньги сначала поступают на специальный защищённый счёт и только после выполнения всех условий передаются продавцу. Это защищает и покупателя, и продавца.
Сколько? Обычно от 1,5% до 2% от цены недвижимости (минимум 1 500–2 000 €). Для квартиры за 400 000 € это примерно 6 000–8 000 €. Нотариус также рассчитывает и уплачивает за Вас Grunderwerbsteuer и подаёт документы в Grundbuch — то есть значительную часть бюрократии берёт на себя.
Maklerprovision — комиссия риелтора (3% + НДС)
Если Вы покупаете недвижимость через агентство (маклера), Вам придётся оплатить комиссию. Согласно австрийскому закону Immobilienmakler-Verordnung, максимальный размер комиссии — 3% от стоимости объекта + 20% НДС.
Для квартиры за 400 000 €: 400 000 × 3% = 12 000 € + 2 400 € (НДС) = 14 400 €. Это немалые деньги, но профессиональный маклер помогает избежать ошибок, которые могли бы обойтись ещё дороже — от юридических проблем до переплаты за объект.
Сводная таблица: расходы покупателя (квартира 400 000 €)
| Статья расходов | Ставка | Сумма, € |
| Grunderwerbsteuer | 3,5% | 14 000 |
| Vertragserrichtung | ~1,5–2% | 6 000–8 000 |
| Maklerprovision | 3% + USt | 14 400 |
| Прочее | фиксированная | 500–2 200 |
| ИТОГО | ~9,6–12% | ~38 000 € |
Какие налоги платит продавец недвижимости?
Теперь поговорим об обратном процессе — продаже. Здесь главный налог один, но он может быть весьма существенным.
Как видно из диаграммы, налогообложение продажи недвижимости в Австрии последовательно ужесточалось и увеличивалось. Рассмотрим актуальные правила.
Когда Вы продаёте недвижимость дороже, чем купили — разница между ценой продажи и ценой покупки называется «прибыль от продажи». Именно с этой прибыли и взимается Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Этот налог существует с 2012 года, когда Австрия отменила прежний 10-летний «спекулятивный срок» — раньше, если Вы держали недвижимость более 10 лет, продажа была без налога. Сейчас это уже не действует.
Сколько? Ставка — 30% от прибыли (с 2016 года; ранее было 25%). Но есть важная разница в зависимости от того, когда Вы купили эту недвижимость:
«Новое» имущество (Neugrundstück) — это недвижимость, приобретённая после 31 марта 2002 года. Если Вы её продаёте с прибылью, платите полные 30% от разницы между ценой продажи и покупки.
Пример: Вы купили квартиру в 2010 году за 250 000 €, а сейчас продаёте за 400 000 €. Ваша прибыль — 150 000 €. Налог: 150 000 × 30% = 45 000 €.
«Старое» имущество (Altgrundstück) — это недвижимость, приобретённая до 1 апреля 2002 года. Для неё действует упрощённая система: государство считает, что Ваши расходы на покупку составили 86% от цены продажи (даже если на самом деле было меньше). То есть облагается только 14% от цены продажи, а эффективная ставка — всего 4,2% от суммы продажи.
Пример: Вы купили дом в 1998 году за 100 000 €, а сейчас продаёте за 400 000 €. Хотя Ваша реальная прибыль — 300 000 €, государство считает так: 400 000 × 14% = 56 000 € (налогооблагаемая прибыль). Налог: 56 000 × 30% = 16 800 € (а не 90 000 €, которые были бы при полных 30% от реальной прибыли). Вот почему «старое» имущество облагается значительно выгоднее.
Когда продажа недвижимости вообще не облагается налогом?
Хорошая новость: в Австрии есть случаи, когда Вы можете продать недвижимость и не платить никакого налога на прибыль. Вот два главных освобождения:
- Основное место жительства (Hauptwohnsitzbefreiung). Если квартира или дом были Вашим основным местом жительства (то есть Вы там реально жили, а не сдавали в аренду), и Вы выполняете одно из двух условий — прожили там непрерывно минимум 2 года с момента покупки, или прожили минимум 5 лет в течение последних 10 лет — то при продаже вся прибыль освобождается от налога. Но есть условие: Вы должны выписаться с этого адреса (то есть переехать).
- Самостоятельное строительство (Herstellerbefreiung). Если Вы сами построили дом и никогда не использовали налоговые вычеты на износ (AfA), то прибыль от продажи здания также не облагается налогом. Но обратите внимание: эта льгота касается только здания, а не земельного участка под ним. Поэтому, если Вы и жили в этом доме, и сами его строили — выгоднее выбирать первое освобождение (Hauptwohnsitzbefreiung), так как оно покрывает и здание, и землю.
Что нового с 2025 года: надбавка за перевод земель
С 1 июля 2025 года в Австрии появилось новое правило (Budgetbegleitgesetz 2025): если Ваш земельный участок был переведён из категории «зелёная зона» (Grünland) в «под застройку» (Bauland) после 31 декабря 2024 года, то при продаже к Вашей прибыли добавляется надбавка 30%. Это касается только доли земли (не здания). Это изменение направлено против спекуляций с земельными участками — когда кто-то дёшево покупает поле, переводит его под застройку и дорого продаёт.
Пример: как это работает на практике (семья Петренко)
Давайте рассмотрим конкретную ситуацию. Семья Петренко покупает квартиру в 3-м районе Вены (Landstraße) за 380 000 €.
Их дополнительные расходы при покупке:
- Налог на покупку (GrESt) 3,5% — 13 300 €.
- Нотариус ~1,5% — 5 700 €.
- Комиссия маклера 3% + НДС — 13 680 €.
Итого дополнительных расходов: примерно 32 680 € (это ~9,7% от цены квартиры).
То есть реальная стоимость покупки для Петренко — не 380 000 €, а около 413 000 €.
Через 8 лет Петренко продают эту квартиру за 480 000 €. Поскольку они жили там всё время как по основному адресу (Hauptwohnsitz), они полностью освобождены от налога на прибыль — несмотря на то, что заработали 100 000 € разницы.
А если бы квартира сдавалась в аренду? Тогда Hauptwohnsitzbefreiung не действует, и Петренко заплатили бы 30% от прибыли: 100 000 × 30% = 30 000 € налога. Поэтому ещё на этапе покупки важно думать наперёд о том, как Вы планируете использовать недвижимость.
Вывод
Подведём итоги. При покупке недвижимости в Австрии Вас ожидают дополнительные расходы ~10–12% от цены объекта — это налог на покупку (3,5%), запись в Земельную книгу (1,1%), услуги нотариуса (~1,5–2%) и комиссия маклера (3% + НДС). При продаже — налог на прибыль 30%, но если Вы жили в этой недвижимости как по основному адресу — можете быть полностью освобождены от него.
Эта статья носит информационный характер и не заменяет консультацию налогового консультанта (Steuerberater). Для каждой конкретной ситуации рекомендуем получить индивидуальную консультацию.
Команда VigoImmobilien поможет Вам сориентироваться во всех аспектах покупки или продажи недвижимости в Вене — от подбора объекта до сопровождения сделки. Свяжитесь с нами: +43 664 99 8775 99 или [email protected].
