Покупка квартиры в новостройке — это важное и финансово ответственное решение. В Австрии этот процесс регулируется специальным законом, направленным на защиту интересов покупателей, — Bauträgervertragsgesetz (BTVG). Закон устанавливает строгие правила для застройщиков (Bauträger), порядок расчетов, а также обеспечивает безопасность инвестиций покупателей на стадии строительства.
В данной статье мы рассмотрим ключевые положения BTVG, объясним, как работает трастовый счёт (Treuhandkonto), и на что обязательно следует обратить внимание покупателям при инвестировании в новостройку.
Что такое BTVG и когда он применяется?
BTVG (Bauträgervertragsgesetz) — это закон о договорах с девелоперами, вступивший в силу в 1997 году и действующий на всей территории Австрии. Его цель — защитить покупателя, который инвестирует в объект недвижимости, ещё не построенный или не завершённый.
Закон применяется в следующих случаях:
- когда покупатель приобретает право собственности (Eigentum), право застройки (Baurecht) или право пользования (Wohnungseigentum);
- когда объект ещё не полностью готов;
- и когда покупатель производит предоплату до полной передачи объекта.
Иными словами, BTVG применяется практически всегда, когда речь идёт о новостройках или объектах, которые ещё находятся в процессе строительства.
Основные принципы и гарантии BTVG
Закон гарантирует, что:
- покупатель не потеряет деньги, если застройщик обанкротится или не завершит строительство;
- покупатель получает чёткую и прозрачную информацию о договоре, расчетах, сроках, гарантиях и механизме передачи имущества;
- существует защищённый механизм оплаты через специальный счёт — Treuhandkonto. Это означает, что застройщик не сможет потребовать оплату заранее, не выполнив соответствующий этап работ;
- застройщик обязан предоставить страхование или банковскую гарантию в случае, если вместо Treuhandkonto используется иная модель финансирования (что встречается крайне редко);
- к застройщику будут применены санкции, если он нарушает условия BTVG.
На что обратить внимание покупателю при покупке квартиры в новостройке в Австрии?
- Проверить, применяется ли BTVG к выбранному объекту.
- Внимательно ознакомиться с договором купли-продажи — в нём должен быть чётко прописан механизм защиты прав покупателя.
- Уточнить, кто является трастовым адвокатом или нотариусом, и как именно он работает с Treuhandkonto.
- Убедиться, что средства переводятся только на защищённый счёт — не напрямую застройщику.
- Выяснить, какие гарантии предоставляет застройщик, и какие расходы включены в общую сумму (включение в Grundbuch, налоги, услуги адвоката и т.д.).
- Запросить пояснение относительно графика платежей и подтверждения каждого этапа.
Типовая последовательность действий при покупке квартиры в новостройке по BTVG:
1. Заключение договора купли-продажи (Kaufvertrag) — в нём должно быть чётко указано:
- что применяется действие BTVG;
- кто является трастовым лицом;
- порядок платежей;
- схема передачи прав;
- сроки.
2. Открытие Treuhandkonto — открытие трастового счёта возможно только адвокатом или нотариусом, имеющим специальную лицензию. Банки не открывают Treuhandkonto напрямую для физических или юридических лиц без статуса Treuhänder.
3. Поэтапная оплата — согласно модельной шкале BTVG, расчёт с застройщиком осуществляется по мере завершения строительных этапов (см. ниже). Никакие суммы не выплачиваются авансом — то есть застройщик получает деньги только после подтверждения прогресса. Даже в случае банкротства застройщика, средства покупателя остаются на Treuhandkonto и не могут быть арестованы его кредиторами.
4. Передача объекта в собственность — после завершения строительства трастовый представитель оформляет передачу в собственность (включая запись в земельную книгу — Grundbuch).
Модельная шкала платежей по BTVG
BTVG устанавливает чёткую шкалу платежей — каждый этап строительства соответствует определённому проценту от общей суммы. Пример типичной схемы:
| Этап строительства | Процент от общей суммы |
| После подписания договора и получения разрешения на строительство | 10 % |
| После завершения фундамента | 30 % |
| После возведения коробки здания | 20 % |
| После установки окон и устройства крыши | 12 % |
| После монтажа внутренних коммуникаций | 17 % |
| После завершения строительства | 11 % |
Эти суммы не передаются застройщику напрямую, а разблокируются адвокатом или нотариусом только после подтверждения завершения каждого этапа строительства.
Порядок открытия и функционирования Treuhandkonto
Как уже упоминалось выше, в Австрии Treuhandkonto (трастовый / защитный счёт) открывается не покупателем, а на имя адвоката (Rechtsanwalt) или нотариуса (Notar), который выступает Treuhänder — доверенным лицом, ответственным за контроль и юридическое сопровождение сделки согласно BTVG.
Какие банки в Австрии открывают Treuhandkonto?
Treuhandkonto в основном открываются в крупных коммерческих банках, с которыми сотрудничают нотариусы и адвокаты. К таким банкам относятся:
- Erste Bank / Sparkasse
- Raiffeisen Bankengruppe
- BAWAG P.S.K.
- Bank Austria (UniCredit Group)
- Volksbank
- HYPO NOE, HYPO Tirol, HYPO Vorarlberg (региональные гипо-банки)
- Oberbank, RLB OÖ, Kärntner Sparkasse — в зависимости от региона
- Notartreuhandbank AG — банк, работающий под контролем Федеральной палаты нотариусов Австрии (Österreichische Notariatskammer) и обслуживающий только нотариусов, действующих как Treuhänder при сделках с недвижимостью.
Какие документы требуются для открытия Treuhandkonto?
Поскольку счёт открывается на имя адвоката / нотариуса, покупатель предоставляет ему следующие документы:
Для физических лиц:
- Паспорт или ID-карта (с фотографией, с действующим сроком действия)
- Регистрация места жительства (Meldezettel или подтверждение адреса)
- Договор купли-продажи (Kaufvertrag)
- Данные для идентификации источника средств (декларация происхождения капитала)
- В отдельных случаях — подтверждение доходов или банковские выписки
Для юридических лиц:
- Выписка из торгового реестра (Firmenbuchauszug)
- Учредительные документы (Statuten, Gesellschaftsvertrag)
- Документы, подтверждающие полномочия представителя (доверенность, удостоверение личности)
- Данные о бенефициарах (UBO-Deklaration)
- Пояснение относительно источников финансирования
Все документы должны быть актуальными, переведёнными на немецкий язык (при необходимости — нотариально заверенными) или на английский (во многих случаях банки принимают англоязычные документы).
Что ещё важно знать покупателю о Treuhandkonto?
- Покупатель не может распоряжаться Treuhandkonto: все переводы контролирует адвокат / нотариус.
- Открытие Treuhandkonto защищено законом (BTVG) и дополнительно — страхованием или банковской гарантией.
- Сделка сопровождается регистрацией в реестре адвокатов / нотариусов, а также включением в Treuhandregister (реестр доверительных соглашений).
- Средства переводятся на счёт после подписания договора и его предварительной регистрации в Grundbuch.
Вывод
Закон BTVG — один из самых эффективных механизмов защиты инвесторов в Европе. Благодаря чёткому регулированию, обязательному участию доверенного лица (адвоката или нотариуса), защищённому расчётному счёту и прозрачной схеме оплаты, покупатель может быть уверен в сохранности своих средств и прозрачности процесса приобретения недвижимости в новостройке.
