Придбання квартири в новобудові — важливе та фінансово відповідальне рішення. В Австрії цей процес регламентується спеціальним законом, який покликаний захистити інтереси покупців — Bauträgervertragsgesetz (BTVG). Закон встановлює суворі правила для забудовників (Bauträger), порядок розрахунків, а також забезпечує безпеку інвестицій покупців на етапі будівництва.
У цій статті розглянемо ключові положення BTVG, пояснимо, як працює трастовий рахунок (Treuhandkonto), і на що обов’язково варто звернути увагу покупцям при інвестуванні у новобудову.
Що таке BTVG і коли він застосовується?
BTVG (Bauträgervertragsgesetz) — це закон про договори з девелоперами, який набрав чинності у 1997 році та діє по всій території Австрії. Його мета — захистити покупця, який інвестує в об’єкт нерухомості, який ще не побудований або не завершений.
Закон застосовується у таких випадках:
- коли покупець набуває права власності (Eigentum), права суперфіцію (Baurecht) або права користування (Wohnungseigentum);
- коли об’єкт ще не готовий повністю;
- і коли покупець робить передоплату до повної передачі об’єкта.
Іншими словами, BTVG діє майже завжди, коли йдеться про новобудови або об’єкти, що ще не завершені.
Основні принципи та гарантії BTVG
Закон гарантує, що:
- покупець не втратить гроші, якщо забудовник збанкрутує або не добудує об’єкт;
- покупець отримує чітку та прозору інформацію про договір, розрахунки, терміни, гарантії та механізм передачі майна;
- існує захищений механізм оплати через спеціальний рахунок — Treuhandkonto. Це означає, що що забудовник не зможе вимагати оплати наперед без виконання відповідного обсягу робіт;
- забудовник надасть обов’язкове страхування або банківську гарантію, якщо використовується не Treuhandkonto, а інші моделі фінансування (дуже рідко);
- забудовника будуть застосовані санкції, якщо він порушує умови BTVG.
На що звернути увагу покупцю при купівлі квартири в Австрії в новобудові?
- Перевірити, чи застосовується BTVG до обраного об’єкта.
- Уважно ознайомитися з договором купівлі-продажу — у ньому має бути чітко зазначений механізм захисту прав покупця.
- Дізнатися, хто є трастовим адвокатом або нотаріусом і яким чином він працює з Treuhandkonto.
- Впевнитися, що кошти переказуються тільки на захищений рахунок — не напряму забудовнику.
- Уточнити, які гарантії надає забудовник, та які витрати включено у загальну суму (запис у Grundbuch, податки, послуги адвоката тощо).
- Попросити пояснення щодо графіка платежів і підтвердження кожного етапу.
Типова послідовність дій при купівлі квартири в новобудові за BTVG:
- Укладення договору купівлі-продажу (Kaufvertrag) — у ньому має бути чітко вказано:
- що дія BTVG застосовується;
- хто є трастовою особою;
- порядок платежів;
- схема передачі прав;
- строки.
- Відкриття Treuhandkonto —відкриття Treuhandkonto можливе лише адвокатом або нотаріусом, який має на це спеціальну ліцензію. Банки не відкривають Treuhandkonto напряму для фізичних або юридичних осіб без статусу Treuhänder.
- Поетапна оплата — згідно з модельною шкалою BTVG, розрахунок з забудовником здійснюється у міру завершення будівельних етапів (див. нижче). Жодні суми не виплачуються наперед — тобто забудовник отримує гроші лише після підтвердження прогресу. Навіть у разі банкрутства забудовника, кошти покупця залишаються на Treuhandkonto — і не можуть бути заарештовані кредиторами забудовника.
- Передача об’єкта у власність — після завершення будівництва, трастовий представник оформлює передачу у власність (включаючи запис у земельну книгу — Grundbuch).
Модельна шкала платежів за BTVG
BTVG встановлює чітку шкалу платежів — кожен етап будівництва має конкретний відсоток від загальної суми. Приклад типової схеми:
| Етап | Відсоток від загальної суми |
| Після підписання договору та дозволу на будівництво | 10 % |
| Після завершення фундаменту | 30 % |
| Після зведення коробки будівлі | 20 % |
| Після встановлення вікон та покриття даху | 12 % |
| Після монтажу внутрішніх комунікацій | 17 % |
| Після завершення будівництва | 11 % |
Ці суми не передаються забудовнику напряму, а розблоковуються адвокатом або нотаріусом лише після підтвердження завершення кожного етапу будівництва.
Порядок відкриття та функціонування Treuhandkonto
Як уже зазначалося вище, в Австрії Treuhandkonto (трастовий/захисний рахунок) відкривається не покупцем напряму, а на ім’я адвоката (Rechtsanwalt) або нотаріуса (Notar), який виступає Treuhänder — довіреною особою, відповідальною за контроль та юридичний супровід угоди згідно з BTVG.
Які банки в Австрії відкривають Treuhandkonto?
Переважно Treuhandkonto відкривають великі комерційні банки, з якими працюють нотаріуси та адвокати. До них належать:
- Erste Bank / Sparkasse
- Raiffeisen Bankengruppe
- BAWAG P.S.K.
- Bank Austria (UniCredit Group)
- Volksbank
- HYPO NOE, HYPO Tirol, HYPO Vorarlberg (регіональні гіпо-банки)
- Oberbank, RLB OÖ, Kärntner Sparkasse — у залежності від регіону
- Notartreuhandbank AG —банк, що працює під контролем Федеральної палати нотаріусів Австрії (Österreichische Notariatskammer) і обслуговує тільки нотаріусів, які діють як Treuhänder (довірені особи) при операціях із нерухомістю.
Які документи вимагаються для відкриття Treuhandkonto?
Оскільки рахунок відкривається на адвоката/нотаріуса, покупець надає йому наступні документи:
Для фізичних осіб:
- Паспорт або ID-картка (з фото, термін дії має бути дійсним)
- Реєстрація місця проживання (Meldezettel або підтвердження адреси)
- Договір купівлі-продажу (Kaufvertrag)
- Дані для ідентифікації джерела коштів (декларація походження коштів)
- У деяких випадках – підтвердження доходів або банківські виписки
Для юридичних осіб:
- Виписка з торгового реєстру (Firmenbuchauszug)
- Установчі документи (Statuten, Gesellschaftsvertrag)
- Документи на підтвердження повноважень представника (повноваження, ID)
- Дані про бенефіціарів (UBO-Deklaration)
- Пояснення щодо джерел фінансування
Усі документи мають бути актуальними, перекладеними на німецьку (за потреби — нотаріально завіреними) або англійську мову (не завжди, але у більшості випадків банки приймають англомовні документи).
Що ще потрібно знати покупцеві про Treuhandkonto?
- Покупець не може розпоряджатися Treuhandkonto: усі перекази контролює адвокат/нотаріус.
- Відкриття Treuhandkonto захищене законом (BTVG) та додатково — страхуванням або банківською гарантією.
- Угода супроводжується реєстрацією в реєстрі адвокатів/notariat, включенням до Treuhandregister (реєстр довірчих угод).
- Кошти переводяться на рахунок після підписання договору та його попередньої реєстрації у Grundbuch.
Висновок
Закон BTVG — це один із найефективніших механізмів захисту інвесторів у Європі. Завдяки обов’язковому застосуванню трастових рахунків і поетапній оплаті, покупці в Австрії можуть бути впевнені, що їхні кошти надійно захищені, а забудовник отримає оплату лише за реальний результат.
Перед укладенням договору рекомендується проконсультуватися з незалежним адвокатом, який перевірить відповідність угоди нормам BTVG та надасть професійну підтримку під час усієї угоди.
