Рождественский сезон в Вене — это время, когда город превращается в настоящую сказку. Миллионы туристов ежегодно приезжают насладиться знаменитыми рождественскими ярмарками, атмосферой старинных улиц и австрийскими традициями. В то же время многие венцы отправляются праздновать к родственникам или на горнолыжные курорты, оставляя свои квартиры пустыми на недели. Кажется, идеальная возможность заработать? Да, но с важными оговорками.

В этой статье мы рассмотрим актуальное законодательство Вены относительно краткосрочной аренды, расскажем о типичных ошибках, которые допускают владельцы, и поделимся практическими советами для тех, кто планирует сдавать или арендовать жильё на праздничный период. Если вы рассматриваете возможность долгосрочной аренды квартиры в Вене, наша команда всегда готова помочь.

Новые правила игры: Bauordnungsnovelle 2023

С 1 июля 2024 года в Вене действуют существенно обновлённые правила краткосрочной аренды жилья. Венский строительный кодекс (Bauordnung für Wien) претерпел кардинальные изменения, и незнание этих правил может стоить владельцам до 50 000 евро штрафа.

Ключевое нововведение — так называемое «правило 90 дней». Отныне владельцы могут сдавать свою квартиру туристам максимум 90 дней в календарный год без специального разрешения. При этом важное условие: владелец должен сохранять официальную регистрацию по этому адресу (Haupt- oder Nebenwohnsitz). Иными словами, вы можете сдать свою квартиру на время отпуска или рождественских каникул, но не превращать её в постоянный источник туристического бизнеса. Подробную информацию можно найти в официальном меркблатте MA 37.

Что означает «90 дней» на практике?

Возьмём типичный пример. Госпожа Мария владеет двухкомнатной квартирой в четвёртом районе Вены. Каждый год на Рождество она едет к семье в Инсбрук на три недели и сдаёт квартиру через Airbnb. Летом она также путешествует около месяца. Всего это примерно 50 дней аренды — вполне легально и без необходимости в дополнительных разрешениях.

Однако ситуация меняется, если госпожа Мария решит сдавать квартиру систематически — например, каждые выходные. Даже если формально она не превысит 90 дней, регулярный характер такой деятельности может быть квалифицирован как «gewerbliche Nutzung» (коммерческое использование), что требует отдельного разрешения.

Ausnahmebewilligung: когда нужно специальное разрешение

Если вы планируете сдавать жильё более 90 дней в год или делать это на коммерческой основе, вам необходимо получить Ausnahmebewilligung — специальное разрешение от венской строительной инспекции (MA 37). Это разрешение выдаётся на срок до пяти лет и может быть продлено. Процедура получения разрешения для иностранцев может иметь дополнительные особенности — об этом мы подробно рассказываем в статье о покупке недвижимости иностранцами в Австрии.

Условия получения разрешения довольно строгие. Во-первых, квартира не должна находиться в так называемой Wohnzone — жилой зоне, где туристическая аренда практически запрещена. Проверить зонирование можно через официальный Flächenwidmungs- und Bebauungsplan. Во-вторых, дом не должен быть построен с использованием государственных субсидий на жилищное строительство (Wohnbauförderung). В-третьих, большинство квартир в доме должно использоваться по жилому назначению — не более половины могут сдаваться туристам. И наконец, необходимо письменное согласие всех совладельцев дома.

История из практики: неожиданный штраф

Один из наших клиентов, назовём его господином Томасом, приобрёл инвестиционную квартиру в популярном туристическом районе возле собора Святого Стефана. Его план был прост: сдавать квартиру круглый год через Booking.com и получать стабильный доход. Господин Томас не обратился за консультацией и не знал о новых правилах.

Через несколько месяцев он получил письмо от MA 37. Оказалось, что дом находится в Wohnzone, где туристическая аренда без разрешения полностью запрещена. Более того, даже само объявление квартиры на платформе бронирования уже является нарушением закона. Господину Томасу грозил штраф до 50 000 евро. К счастью, благодаря оперативным действиям и помощи юриста удалось уменьшить санкции, но этот урок стоил ему немало нервов и средств. Поэтому перед любыми операциями с недвижимостью рекомендуем тщательно проверять всю информацию через Грундбух.

Ortstaxe: туристический сбор и ваши обязательства

Помимо соблюдения строительных норм, каждый, кто сдаёт жильё туристам в Вене, обязан уплачивать Ortstaxe — туристический сбор согласно Wiener Tourismusförderungsgesetz. По состоянию на декабрь 2025 года ставка составляет 3,2% от стоимости проживания (без НДС и завтрака). Эту сумму владелец должен взимать с гостя и перечислять в городской бюджет. Для расчёта можно воспользоваться официальным калькулятором Ortstaxe.

Важно знать: с июля 2026 года планируется повышение Ortstaxe до 5%, а с июля 2027 года — до 8% (официальное сообщение города Вены). Это существенно повлияет на калькуляцию доходов от краткосрочной аренды. Например, при цене проживания 150 евро за ночь нынешний сбор составляет около 4,80 евро, тогда как после полного повышения он вырастет до 12 евро.

Сроки уплаты чётко регламентированы: Ortstaxe необходимо перечислить до 15-го числа месяца, следующего за месяцем предоставления услуг по проживанию. Ежегодную декларацию нужно подать до 15 февраля следующего года. Подробную информацию предоставляет Wirtschaftskammer Wien.

Рождественский сезон: особенности и возможности

Декабрь и первые недели января — пиковые периоды туристического спроса в Вене. Рождественские ярмарки на Ратушной площади, перед Шёнбрунном и на площади Марии Терезии привлекают сотни тысяч посетителей. Новогодний концерт Венской филармонии, балы и праздничные мероприятия делают этот город особенно популярным именно в это время.

Для владельцев квартир это означает возможность установить премиальные цены. Стоимость аренды в декабре может быть на 30-50% выше, чем в обычный сезон. Однако важно помнить, что именно в этот период власти усиливают контроль. Строительная полиция активно проверяет объявления на платформах бронирования, а жалобы от соседей на шум или нарушение порядка рассматриваются особенно тщательно.

Практические советы для владельцев

Прежде всего, проверьте статус вашей недвижимости. Находится ли она в Wohnzone? Это можно выяснить через официальный план застройки города (Flächenwidmungs- und Bebauungsplan), доступный онлайн на сайте венского магистрата. Если ваша квартира в жилой зоне, туристическая аренда возможна только в формате home-sharing — то есть когда вы сами проживаете в этой квартире и сдаёте её только во время вашего отсутствия.

Во-вторых, ведите тщательный учёт дней аренды. Даже если вы уверены, что не превысите 90 дней, документация защитит вас в случае проверки. Сохраняйте договоры с гостями, подтверждения бронирований и квитанции об уплате Ortstaxe.

В-третьих, согласуйте аренду с управляющим домом (Hausverwaltung) и ознакомьтесь с правилами кондоминиума. Некоторые дома имеют внутренние ограничения на краткосрочную аренду, даже если закон её позволяет. Если вы рассматриваете покупку квартиры в старом доме, обязательно уточните эти вопросы заранее.

Советы для арендаторов: как найти легальное жильё

Если вы планируете арендовать квартиру в Вене на рождественские праздники, обратите внимание на несколько важных моментов. Прежде всего, выбирайте проверенных арендодателей с высоким рейтингом и положительными отзывами. Платформы вроде Airbnb обязывают владельцев подтверждать соблюдение местных правил, хотя это не гарантирует полной легальности.

Не стесняйтесь спрашивать арендодателя о наличии необходимых разрешений. Легитимный владелец не будет уклоняться от таких вопросов. Также проверьте условия отмены бронирования — на случай непредвиденных обстоятельств это может спасти ваш бюджет.

Обратите внимание на локацию. Центральные районы — Innere Stadt, Neubau, Mariahilf — удобны для туристов, но цены там самые высокие. Районы чуть дальше от центра, такие как Ottakring или Favoriten, предлагают значительно более низкие цены при хорошем транспортном сообщении с историческим центром.

Альтернативы краткосрочной аренде

Если новые ограничения делают туристическую аренду непривлекательной или невозможной для вас, стоит рассмотреть альтернативные варианты. Один из них — так называемая Kurzzeitmiete для бизнес-путешественников и экспатов. Аренда на срок от одного до шести месяцев не подпадает под ограничения туристической аренды, поскольку ориентирована на людей с профессиональными потребностями, а не туристов.

Такой формат особенно актуален в Вене, где много международных компаний и организаций — от ООН до многочисленных корпораций. Спрос на качественное меблированное жильё на несколько месяцев остаётся стабильно высоким, а административная нагрузка значительно меньше, чем при туристической аренде.

Другой вариант — долгосрочная аренда. Хотя доходность может быть ниже, стабильность и предсказуемость денежных потоков часто перевешивают потенциально более высокие, но нестабильные доходы от туристической аренды. Если вы хотите сдать свою недвижимость в аренду, наша команда поможет найти надёжных арендаторов.

Также стоит рассмотреть возможность Mietkaufvertrag (аренда с правом выкупа) — это интересный вариант для тех, кто хочет постепенно инвестировать в недвижимость.

Инвестиционная недвижимость: на что обратить внимание

Если вы рассматриваете приобретение квартиры именно для сдачи в аренду, важно заранее просчитать все сценарии. Для инвесторов, которые ищут новые возможности, рекомендуем ознакомиться с нашими проектами новостроек в Вене. При покупке на стадии строительства важно понимать механизмы защиты инвестиций — об этом подробно в нашей статье о трастовом счёте и BTVG.

Для тех, кто планирует купить квартиру на стадии строительства, это может быть особенно выгодным — новостройки часто имеют лучшую энергоэффективность, что важно учитывать при оценке энергетической эффективности жилья.

Также стоит обратить внимание на возможность приобретения недвижимости на аукционе (Zwangsversteigerung) — это может быть способом получить объект по цене ниже рыночной.

Финансирование и кредитование

Если для приобретения инвестиционной недвижимости вам нужен кредит, важно знать об актуальных условиях финансирования. С 1 июля 2025 года в Австрии действуют новые правила кредитования — подробно о них читайте в нашей статье «Как получить кредит на недвижимость в Австрии». Наша команда может предоставить сопровождение в переговорах с банками.

Вывод: баланс возможностей и ответственности

Краткосрочная аренда в Вене остаётся легальной и может быть выгодной, но требует внимательного отношения к правовым нюансам. Рождественский сезон предлагает отличные возможности для заработка, однако успех зависит от тщательной подготовки и соблюдения всех требований закона.

Если вы планируете сдавать свою квартиру или ищете инвестиционную недвижимость с потенциалом для аренды, рекомендуем проконсультироваться со специалистами. Команда VigoImmobilien готова помочь вам разобраться во всех тонкостях венского рынка недвижимости и найти оптимальное решение для вашей ситуации. Свяжитесь с нами для бесплатной консультации.