11 декабря 2025 года австрийский Национальрат принял 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) — пятый закон о смягчении инфляционного давления на арендную плату. Этот закон, вступающий в силу с 1 января 2026 года, вводит самую масштабную реформу арендного рынка за последние десятилетия. Впервые в истории Второй республики государство вмешивается в так называемую «свободную аренду» — сегмент рынка, который ранее не подлежал регулированию.

Для арендаторов реформа обещает значительное облегчение: по оценкам правительства, только в 2026 году экономия составит около 207 миллионов евро. Для собственников недвижимости и инвесторов — это новые правила игры, требующие тщательного анализа и адаптации стратегий. Если вы планируете арендовать квартиру в Вене или приобрести недвижимость в Австрии, понимание новых правил критически важно для принятия взвешенных решений.

Что меняется с 1 января 2026 года?

Сердцем реформы является новый Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) — Закон об индексации арендной платы. Он устанавливает единые правила для всего рынка жилищной аренды в Австрии, включая ранее нерегулируемый сегмент свободных арендных ставок.

Ключевые нововведения

1. Ограничение индексации арендной платы. Вводится так называемое «Hälfteregelung» (правило половины): если инфляция превышает 3%, арендодатель может передать арендатору только половину превышения. Например, при инфляции 6% максимальное повышение аренды составит 4,5% (3% базовых + половина от 3% превышения). Это существенно отличается от прежней ситуации, когда арендодатели могли полностью перекладывать инфляцию на арендаторов.

2. Единый срок индексации. Повышение арендной платы теперь возможно только один раз в год, и не ранее 1 апреля. Это означает, что арендодатели больше не смогут проводить несколько повышений в течение года. Согласно информации Wirtschaftskammer Österreich, это создаёт большую предсказуемость как для арендаторов, так и для собственников.

3. Продление минимального срока аренды. Для профессиональных арендодателей (в понимании Закона о защите прав потребителей — KSchG) минимальный срок срочного договора аренды увеличивается с 3 до 5 лет. Исключением являются частные арендодатели с небольшим количеством объектов — для них остаётся 3-летний минимум. Это особенно актуально для тех, кто рассматривает краткосрочную аренду в Вене.

4. Ограничение обратных требований. Срок давности для возврата переплаченной аренды через недействительные индексационные оговорки сокращается с потенциальных 30 лет до 5 лет. Это создаёт правовую определённость для обеих сторон, что подтверждает Mieterschutzverband Österreich.

Дифференцированные правила для разных типов аренды

Закон устанавливает различные ограничения в зависимости от типа арендных отношений. Самые строгие правила применяются к регулируемому сектору — альтбау (старым зданиям), муниципальному и кооперативному жилью.

Тип аренды	Макс. +2026	Макс. +2027	С 2028
Richtwert / Kategorie	1%	2%	Формула 3%+½
Angemessener Mietzins	1%	2%	Формула 3%+½
Свободная аренда (freie Mieten)	Формула 3%+½	Формула 3%+½	Формула 3%+½

Регулируемый сектор (Richtwert- и Kategoriemieten)

Для альтбау, муниципальных квартир (Gemeindewohnungen) и кооперативного жилья (Genossenschaftswohnungen) установлено поэтапное ограничение. Напомним, что в 2025 году аренда в этом секторе была полностью заморожена согласно 4. MILG. Теперь, с 1 апреля 2026 года, максимальное повышение составит лишь 1%. С 1 апреля 2027 года — максимум 2%. И только с 1 апреля 2028 года вступит в силу общая формула «3% + половина превышения».

Свободный рынок (freie Mieten)

Это действительно исторический момент: впервые в истории Австрии государство вмешивается в свободные арендные ставки. К этой категории относятся новостройки (построенные после 1945 года), большие квартиры свыше 130 м², некоторые служебные квартиры и арендованные частные дома.

Для этого сегмента формула «3% + половина превышения» применяется уже с 2026 года. Это означает, что даже в новостройках арендодатели не смогут передавать арендаторам полную инфляцию.

Исключение: Закон не распространяется на одно- и двухсемейные дома (Ein- und Zweifamilienhäuser). Там арендные отношения остаются нерегулируемыми. Если вы рассматриваете покупку или аренду дома в Вене, эта информация особенно важна.

Как работает новая формула: конкретные расчёты

Новая формула индексации («Hälfteregelung») является ключевым элементом реформы. Согласно официальному тексту закона, опубликованному на сайте Bundesministerium für Justiz, она работает следующим образом.

Базовая формула: Если инфляция ≤ 3%, арендная плата может вырасти на полную сумму инфляции. Если инфляция > 3%, максимальное повышение = 3% + (инфляция – 3%) ÷ 2.

Инфляция	Без MieWeG	С MieWeG	Экономия
4%	+4%	+3,5%	0,5%
5%	+5%	+4%	1%
6%	+6%	+4,5%	1,5%
8%	+8%	+5,5%	2,5%

Пример расчёта: семья Мюллер в новостройке

Представим семью, которая арендует трёхкомнатную квартиру площадью 80 м² в новостройке в 22-м районе Вены (Donaustadt). Их текущая арендная плата составляет €1 200 в месяц, или €14 400 в год.

Предположим, инфляция в 2025 году составляет 4,1% (текущая оценка Statistik Austria). Без MieWeG арендодатель мог бы повысить аренду на полные 4,1%, то есть на €590 в год (€49 в месяц). С новой формулой: максимальное повышение = 3% + (4,1% – 3%) ÷ 2 = 3,55%. Это означает повышение на €511 в год (€43 в месяц). Экономия семьи Мюллер: €79 в год.

Казалось бы, не так много. Но если инфляция вырастет до 6% (как это было в 2023 году), экономия составит уже €180 в год. При инфляции 8% (как в 2022 году) — экономия €300 в год. Именно в периоды высокой инфляции новая формула демонстрирует свою эффективность.

Пример расчёта: господин Александр в квартире-альтбау

Господин Александр арендует двухкомнатную квартиру площадью 65 м² в здании 1920-х годов в 6-м районе Вены (Mariahilf). Его текущая арендная плата по системе Richtwertmiete составляет €650 в месяц.

Для регулируемого сектора в 2026 году действует более жёсткое ограничение — максимум 1%. Это означает, что аренда господина Александра может вырасти лишь на €6,50 в месяц, или €78 в год — независимо от того, какой будет фактическая инфляция. Если бы инфляция составила 4%, без ограничений повышение составило бы €312 в год. Экономия господина Александра: €234 в год только в 2026 году.

Важные даты и переходный период

1 января 2026: Вступает в силу 5. MILG и MieWeG. Новые правила применяются ко всем существующим и новым договорам аренды с индексационными оговорками.

1 апреля 2026: Самая ранняя дата возможного повышения арендной платы. Для регулируемого сектора — максимум 1%.

1 апреля 2027: Следующая дата индексации. Для регулируемого сектора — максимум 2%.

1 апреля 2028: Единая формула «3% + половина» начинает действовать для всех типов аренды.

Важно для существующих договоров: Закон применяется и к договорам, заключённым до 1 января 2026 года. Это означает, что арендодатели должны пересчитать все будущие индексации в соответствии с новыми правилами. При этом действует принцип «параллельного расчёта»: если договорная оговорка предусматривает меньшее повышение, чем позволяет закон, применяется договорная оговорка. Подробнее об этом можно узнать в Arbeiterkammer Wien.

Новые правила для срочных договоров аренды

Помимо ограничения индексации, реформа существенно меняет правила срочных договоров аренды. Это особенно важно, учитывая, что около 75% новых частных договоров аренды в Австрии заключаются на определённый срок.

Для профессиональных арендодателей (компаний, инвестиционных фондов, лиц, владеющих более чем 5 объектами) минимальный срок срочного договора увеличивается с 3 до 5 лет. Это означает, что арендаторы получают больше стабильности и защиты от внезапного выселения. Подробнее о правах арендаторов можно узнать в Mietervereinigung Österreich.

Исключение для частных арендодателей: Так называемые «малые арендодатели» (kleine Vermieter), которые не являются предпринимателями в понимании Закона о защите прав потребителей, могут по-прежнему заключать договоры на 3 года. Это касается частных лиц с небольшим количеством объектов.

Право арендатора на досрочное расторжение: Важно, что право арендатора досрочно расторгнуть договор остаётся неизменным согласно Mietrechtsgesetz (MRG). То есть арендатор может выехать раньше, уведомив об этом в установленный законом срок, даже если договор заключён на 5 лет.

Что это значит для собственников и инвесторов?

Для тех, кто планирует инвестировать в недвижимость Австрии, новые правила означают необходимость пересчёта ожидаемой доходности. Особенно это касается новостроек, которые ранее не подлежали регулированию.

Вместе с тем, реформа имеет и позитивные аспекты для собственников. Трастовый счёт (BTVG)продолжает защищать инвесторов в новостройки, а стабильные правила снижают риск неуплаты аренды, поскольку арендаторы не сталкиваются с резким ростом расходов.

Если вы рассматриваете приобретение недвижимости, важно также учитывать энергетическую эффективность здания и возможности получения кредита на недвижимость в Австрии, поскольку условия финансирования также изменились с 1 июля 2025 года.

Практические советы для арендаторов и собственников

Для арендаторов

Проверьте свой договор аренды: содержит ли он индексационную оговорку (Wertsicherungsklausel)? Если да, новые ограничения автоматически применяются к вам. Если арендодатель требует повышения аренды, попросите письменное обоснование с расчётом по новой формуле. Вы можете проверить информацию о своей квартире в Grundbuch (земельном реестре).

Помните, что повышение возможно не ранее 1 апреля и только один раз в год. Если арендодатель пытается повысить аренду раньше или чаще, это является нарушением закона. В случае сомнений обратитесь в Mietervereinigung или Arbeiterkammer.

Если вы подписываете новый срочный договор с профессиональным арендодателем, он должен быть минимум на 5 лет. Более короткий срок недействителен и автоматически превращает договор в бессрочный.

Для собственников и инвесторов

Пересмотрите все существующие договоры аренды и индексационные оговорки. С 1 января 2026 года необходимо применять новую формулу расчёта. Неправильное повышение может привести к требованиям о возврате переплаты. Если планируете ремонт жилья в Вене, учитывайте, что это может повлиять на стоимость аренды.

Обратите внимание на новые требования к минимальному сроку срочных договоров. Если вы являетесь профессиональным арендодателем, договоры короче 5 лет больше не действительны. Альтернативой может быть рассмотрение коммерческой недвижимости или покупки недвижимости на аукционе (Zwangsversteigerung).

Заключение

Mietpreisbremse 2026 — это беспрецедентная реформа австрийского арендного рынка. Впервые в истории государство устанавливает ограничения для свободных арендных ставок, вводит единую формулу индексации и продлевает минимальные сроки аренды.

Для арендаторов это означает большую защиту от резких повышений платы в периоды высокой инфляции и большую стабильность в срочных договорах. Для собственников — необходимость адаптировать свои ожидания и пересчитать финансовые модели.

Рынок недвижимости Вены продолжает эволюционировать. Команда VigoImmobilien внимательно отслеживает все законодательные изменения и готова помочь вам понять, как новые правила влияют на вашу ситуацию — независимо от того, арендатор вы, собственник или инвестор. Свяжитесь с намидля консультации.