Різдвяний сезон у Відні — це час, коли місто перетворюється на справжню казку. Мільйони туристів щороку приїздять насолодитися знаменитими різдвяними ярмарками, атмосферою старовинних вулиць та австрійськими традиціями. Водночас багато віденців вирушають святкувати до родичів або на гірськолижні курорти, залишаючи свої квартири порожніми на тижні. Здається, ідеальна можливість заробити? Так, але з важливими застереженнями.
У цій статті ми розглянемо актуальне законодавство Відня щодо короткострокової оренди, розповімо про типові помилки, які допускають власники, та поділимося практичними порадами для тих, хто планує здавати або орендувати житло на святковий період. Якщо ви розглядаєте можливість довгострокової оренди квартири у Відні, наша команда завжди готова допомогти.
Нові правила гри: Bauordnungsnovelle 2023
З 1 липня 2024 року у Відні діють суттєво оновлені правила короткострокової оренди житла. Віденська будівельна норма (Bauordnung für Wien) зазнала кардинальних змін, і незнання цих правил може коштувати власникам до 50 000 євро штрафу.
Ключове нововведення — так зване «правило 90 днів». Відтепер власники можуть здавати свою квартиру туристам максимум 90 днів на календарний рік без спеціального дозволу. При цьому важлива умова: власник повинен зберігати офіційну реєстрацію за цією адресою (Haupt- або Nebenwohnsitz). Детальну інформацію можна знайти в офіційному меркблаті MA 37.
Що означає «90 днів» на практиці?
Візьмемо типовий приклад. Пані Марія володіє двокімнатною квартирою в четвертому районі Відня. Щороку на Різдво вона їде до родини в Інсбрук на три тижні та здає квартиру через Airbnb. Влітку вона також подорожує близько місяця. Загалом це приблизно 50 днів оренди — цілком легально і без потреби в додаткових дозволах.
Однак ситуація змінюється, якщо пані Марія вирішить здавати квартиру систематично — наприклад, кожні вихідні. Навіть якщо формально вона не перевищить 90 днів, регулярний характер такої діяльності може бути кваліфікований як «gewerbliche Nutzung» (комерційне використання), що потребує окремого дозволу.
Ausnahmebewilligung: коли потрібен спеціальний дозвіл
Якщо ви плануєте здавати житло більше ніж 90 днів на рік або робити це на комерційній основі, вам необхідно отримати Ausnahmebewilligung — спеціальний дозвіл від MA 37 (будівельна інспекція). Цей дозвіл видається на термін до п’яти років. Умови отримання дозволу досить суворі: квартира не повинна знаходитися у так званій Wohnzone — житловій зоні. Перевірити зонування можна через офіційний Flächenwidmungs- und Bebauungsplan.
Історія з практики: несподіваний штраф
Один із наших клієнтів, назвемо його паном Томасом, придбав інвестиційну квартиру в популярному туристичному районі біля Штефансдому. Його план був простим: здавати квартиру цілий рік через Booking.com та отримувати стабільний дохід. Пан Томас не знав про нові правила. Через кілька місяців він отримав лист від MA 37. Виявилося, що будинок знаходиться у Wohnzone, де туристична оренда без дозволу повністю заборонена. Більше того, навіть саме оголошення квартири на платформі бронювання вже є порушенням закону. Пану Томасу загрожував штраф до 50 000 євро. Тому перед будь-якими операціями з нерухомістю рекомендуємо ретельно перевіряти всю інформацію через Grundbuch.
Ortstaxe: туристичний збір і ваші зобов’язання
Окрім дотримання будівельних норм, кожен, хто здає житло туристам у Відні, зобов’язаний сплачувати Ortstaxe — туристичний збір згідно з Wiener Tourismusförderungsgesetz. Станом на грудень 2025 року ставка становить 3,2% від вартості проживання (без ПДВ та сніданку).
Важливо знати: з липня 2026 року планується підвищення Ortstaxe до 5%, а з липня 2027 року — до 8%. Детальну інформацію надає Wirtschaftskammer Wien.
Різдвяний сезон: особливості та можливості
Грудень і перші тижні січня — пікові періоди туристичного попиту у Відні. Різдвяні ярмарки на Ратушній площі, перед Шенбрунном та на площі Марії Терезії приваблюють сотні тисяч відвідувачів. Новорічний концерт Віденської філармонії, бали та святкові події роблять це місто особливо популярним саме в цей час.
Практичні поради для власників
Перш за все, перевірте статус вашої нерухомості. Чи знаходиться вона у Wohnzone? Це можна з’ясувати через офіційний план забудови міста, доступний онлайн на сайті віденського магістрату. По-друге, ведіть ретельний облік днів оренди та зберігайте договори з гостями та квитанції про сплату Ortstaxe. По-третє, узгодьте оренду з управителем будинку (Hausverwaltung) та ознайомтеся з правилами кондомініуму.
Поради для орендарів: як знайти легальне житло
Якщо ви плануєте орендувати квартиру у Відні на різдвяні свята, обирайте перевірених орендодавців з високим рейтингом та позитивними відгуками. Платформи на кшталт Airbnb зобов’язують власників підтверджувати дотримання місцевих правил. Зверніть увагу на локацію: центральні райони — Innere Stadt, Neubau, Mariahilf — зручні для туристів, але ціни там найвищі.
Висновок: баланс можливостей та відповідальності
Короткострокова оренда у Відні залишається легальною та може бути вигідною, але вимагає уважного ставлення до правових нюансів. Якщо ви плануєте здавати свою квартиру або шукаєте інвестиційну нерухомість із потенціалом для оренди, рекомендуємо проконсультуватися з фахівцями. Команда VigoImmobilien готова допомогти вам розібратися в усіх тонкощах віденського ринку нерухомості. Зв’яжіться з нами для безкоштовної консультації.
