Die Weihnachtszeit in Wien ist eine Zeit, in der sich die Stadt in ein wahres Märchen verwandelt. Millionen von Touristen kommen jedes Jahr, um die berühmten Weihnachtsmärkte, die Atmosphäre der historischen Straßen und die österreichischen Traditionen zu genießen. Gleichzeitig fahren viele Wiener zu Verwandten oder in Skigebiete und lassen ihre Wohnungen wochenlang leer stehen. Scheint die perfekte Gelegenheit zu sein, zusätzliches Einkommen zu verdienen? Ja, aber mit wichtigen Vorbehalten.

In diesem Artikel werden wir die aktuelle Gesetzgebung Wiens zur Kurzzeitvermietung untersuchen, häufige Fehler von Immobilieneigentümern besprechen und praktische Tipps für diejenigen geben, die während der Ferienzeit vermieten oder mieten möchten. Wenn Sie eine langfristige Wohnungsmiete in Wien in Betracht ziehen, steht unser Team Ihnen gerne zur Verfügung.

Neue Spielregeln: Bauordnungsnovelle 2023

Seit dem 1. Juli 2024 gelten in Wien wesentlich aktualisierte Regeln für die Kurzzeitvermietung von Wohnimmobilien. Die Wiener Bauordnung für Wien wurde grundlegend geändert, und die Unkenntnis dieser Regeln kann Eigentümer bis zu 50.000 Euro Strafe kosten.

Die wichtigste Neuerung ist die sogenannte “90-Tage-Regel”. Immobilieneigentümer können ihre Wohnung nun maximal 90 Tage pro Kalenderjahr ohne Sondergenehmigung an Touristen vermieten. Eine wichtige Bedingung gilt: Der Eigentümer muss seinen offiziellen Wohnsitz an dieser Adresse beibehalten (Haupt- oder Nebenwohnsitz). Mit anderen Worten, Sie können Ihre Wohnung während Ihres Urlaubs oder der Weihnachtsferien vermieten, aber Sie können sie nicht in eine dauerhafte Quelle des Tourismusgeschäfts verwandeln. Detaillierte Informationen finden Sie im offiziellen Merkblatt der MA 37.

Was bedeuten “90 Tage” in der Praxis?

Nehmen wir ein typisches Beispiel. Frau Maria besitzt eine Zweizimmerwohnung im vierten Wiener Bezirk. Jedes Jahr zu Weihnachten fährt sie für drei Wochen zu ihrer Familie nach Innsbruck und vermietet ihre Wohnung über Airbnb. Im Sommer reist sie auch etwa einen Monat. Insgesamt sind das etwa 50 Tage Vermietung — völlig legal und ohne zusätzliche Genehmigungen.

Die Situation ändert sich jedoch, wenn Frau Maria beschließt, ihre Wohnung systematisch zu vermieten — zum Beispiel jedes Wochenende. Selbst wenn sie formal 90 Tage nicht überschreitet, kann der regelmäßige Charakter einer solchen Tätigkeit als “gewerbliche Nutzung” eingestuft werden, was eine separate Genehmigung erfordert.

Ausnahmebewilligung: Wann benötigen Sie eine Sondergenehmigung?

Wenn Sie planen, Ihre Immobilie mehr als 90 Tage im Jahr zu vermieten oder dies auf gewerblicher Basis zu tun, müssen Sie eine Ausnahmebewilligung — eine Sondergenehmigung von der Wiener Baupolizei (MA 37) beantragen. Diese Genehmigung wird für einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren erteilt und kann verlängert werden. Das Genehmigungsverfahren für Ausländer kann zusätzliche Anforderungen haben — wir besprechen dies ausführlich in unserem Artikel über den Immobilienkauf durch Ausländer in Österreich.

Die Bedingungen für die Erteilung einer Genehmigung sind ziemlich streng. Erstens darf sich die Wohnung nicht in einer sogenannten Wohnzone befinden — einer Wohnzone, in der die touristische Vermietung praktisch verboten ist. Die Zonierung können Sie über den offiziellen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan überprüfen. Zweitens darf das Gebäude nicht mit staatlichen Wohnbauförderungsmitteln errichtet worden sein. Drittens muss die Mehrheit der Wohnungen im Gebäude für Wohnzwecke genutzt werden — nicht mehr als die Hälfte darf an Touristen vermietet werden. Schließlich ist die schriftliche Zustimmung aller Miteigentümer des Gebäudes erforderlich.

Ein Fallbeispiel: Eine unerwartete Strafe

Einer unserer Kunden, nennen wir ihn Herr Thomas, kaufte eine Anlagewohnung in einem beliebten Touristenviertel in der Nähe des Stephansdoms. Sein Plan war einfach: die Wohnung ganzjährig über Booking.com vermieten und ein stabiles Einkommen erzielen. Herr Thomas suchte keine Beratung und wusste nichts von den neuen Vorschriften.

Einige Monate später erhielt er einen Brief von der MA 37. Es stellte sich heraus, dass sich das Gebäude in einer Wohnzone befand, in der die touristische Vermietung ohne Genehmigung vollständig verboten ist. Darüber hinaus ist allein das Inserieren der Wohnung auf einer Buchungsplattform bereits ein Verstoß gegen das Gesetz. Herrn Thomas drohte eine Strafe von bis zu 50.000 Euro. Glücklicherweise konnten die Sanktionen dank prompter Maßnahmen und rechtlicher Unterstützung reduziert werden, aber diese Lektion kostete ihn erheblichen Stress und Geld. Daher empfehlen wir vor allen Immobilientransaktionen, alle Informationen gründlich über das Grundbuch zu überprüfen.

Ortstaxe: Tourismusabgabe und Ihre Verpflichtungen

Neben der Einhaltung der Bauvorschriften muss jeder, der in Wien Unterkünfte an Touristen vermietet, die Ortstaxe — eine Tourismusabgabe gemäß dem Wiener Tourismusförderungsgesetz entrichten. Stand Dezember 2025 beträgt der Satz 3,2% der Übernachtungskosten (ohne MwSt. und Frühstück). Der Eigentümer muss diesen Betrag vom Gast einziehen und an das Stadtbudget überweisen. Für Berechnungen können Sie den offiziellen Ortstaxe-Rechner verwenden.

Wichtig zu wissen: Ab Juli 2026 ist eine Erhöhung der Ortstaxe auf 5% geplant, und ab Juli 2027 auf 8% (offizielle Ankündigung der Stadt Wien). Dies wird die Einkommensberechnung aus Kurzzeitvermietungen erheblich beeinflussen. Beispielsweise beträgt bei einem Übernachtungspreis von 150 Euro die aktuelle Abgabe etwa 4,80 Euro, während sie nach der vollständigen Erhöhung auf 12 Euro steigen wird.

Die Zahlungsfristen sind klar geregelt: Die Ortstaxe muss bis zum 15. des Monats nach dem Monat der Beherbergungsleistungen überwiesen werden. Die jährliche Erklärung muss bis zum 15. Februar des Folgejahres eingereicht werden. Detaillierte Informationen bietet die Wirtschaftskammer Wien.

Die Weihnachtssaison: Besonderheiten und Chancen

Dezember und die ersten Wochen im Januar sind Spitzenzeiten für die touristische Nachfrage in Wien. Weihnachtsmärkte am Rathausplatz, vor Schönbrunn und am Maria-Theresien-Platz ziehen Hunderttausende von Besuchern an. Das Neujahrskonzert der Wiener Philharmoniker, Bälle und festliche Veranstaltungen machen diese Stadt in dieser Zeit besonders beliebt.

Für Wohnungseigentümer bedeutet dies die Möglichkeit, Premiumpreise festzulegen. Die Mietpreise im Dezember können 30-50% höher sein als in der regulären Saison. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Behörden in diesem Zeitraum verstärkt kontrollieren. Die Baupolizei überprüft aktiv Inserate auf Buchungsplattformen, und Beschwerden von Nachbarn über Lärm oder Störungen werden besonders sorgfältig behandelt.

Praktische Tipps für Eigentümer

Überprüfen Sie zunächst den Status Ihrer Immobilie. Befindet sie sich in einer Wohnzone? Sie können dies über den offiziellen Stadtbebauungsplan (Flächenwidmungs- und Bebauungsplan) herausfinden, der online auf der Website des Wiener Magistrats verfügbar ist. Wenn sich Ihre Wohnung in einer Wohnzone befindet, ist die touristische Vermietung nur im Home-Sharing-Format möglich — das heißt, Sie selbst wohnen in der Wohnung und vermieten sie nur während Ihrer Abwesenheit.

Zweitens führen Sie sorgfältig Buch über die Vermietungstage. Auch wenn Sie sicher sind, dass Sie 90 Tage nicht überschreiten werden, schützt Sie die Dokumentation im Falle einer Überprüfung. Bewahren Sie Verträge mit Gästen, Buchungsbestätigungen und Quittungen für Ortstaxe-Zahlungen auf.

Drittens koordinieren Sie die Vermietung mit der Hausverwaltung und machen Sie sich mit den Regeln der Eigentümergemeinschaft vertraut. Einige Häuser haben interne Einschränkungen für Kurzzeitvermietungen, auch wenn das Gesetz sie erlaubt. Wenn Sie den Kauf einer Wohnung in einem Altbau in Betracht ziehen, klären Sie diese Fragen unbedingt im Voraus.

Tipps für Mieter: So finden Sie eine legale Unterkunft

Wenn Sie planen, in Wien eine Wohnung für die Weihnachtsferien zu mieten, beachten Sie mehrere wichtige Punkte. Wählen Sie zunächst verifizierte Vermieter mit hohen Bewertungen und positiven Rezensionen. Plattformen wie Airbnb verlangen von Eigentümern, die Einhaltung lokaler Regeln zu bestätigen, obwohl dies keine vollständige Legalität garantiert.

Scheuen Sie sich nicht, den Vermieter nach den erforderlichen Genehmigungen zu fragen. Ein seriöser Eigentümer wird solchen Fragen nicht ausweichen. Überprüfen Sie auch die Stornierungsbedingungen — im Falle unvorhergesehener Umstände könnte dies Ihr Budget retten.

Achten Sie auf die Lage. Zentrale Bezirke — Innere Stadt, Neubau, Mariahilf — sind für Touristen bequem, aber die Preise dort sind am höchsten. Bezirke etwas weiter vom Zentrum entfernt, wie Ottakring oder Favoriten, bieten deutlich niedrigere Preise bei guter Verkehrsanbindung an das historische Zentrum.

Alternativen zur Kurzzeitvermietung

Wenn die neuen Einschränkungen die touristische Vermietung für Sie unattraktiv oder unmöglich machen, lohnt es sich, alternative Optionen in Betracht zu ziehen. Eine davon ist die sogenannte Kurzzeitmiete für Geschäftsreisende und Expats. Die Vermietung für einen Zeitraum von einem bis sechs Monaten fällt nicht unter die Beschränkungen für touristische Vermietung, da sie sich an Menschen mit beruflichen Bedürfnissen richtet, nicht an Touristen.

Dieses Format ist besonders in Wien relevant, wo es viele internationale Unternehmen und Organisationen gibt — von der UNO bis zu zahlreichen Konzernen. Die Nachfrage nach hochwertigen möblierten Wohnungen für mehrere Monate bleibt konstant hoch, und die Verwaltungsbelastung ist deutlich geringer als bei der touristischen Vermietung.

Eine andere Option ist die langfristige Vermietung. Obwohl die Rentabilität geringer sein kann, überwiegen die Stabilität und Vorhersehbarkeit der Cashflows oft die potenziell höheren, aber instabilen Einnahmen aus der touristischen Vermietung. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten möchten, hilft unser Team dabei, zuverlässige Mieter zu finden.

Es lohnt sich auch, die Möglichkeit eines Mietkaufvertrags in Betracht zu ziehen — dies ist eine interessante Option für diejenigen, die schrittweise in Immobilien investieren möchten.

Anlageimmobilien: Worauf Sie achten sollten

Wenn Sie den Kauf einer Wohnung speziell zur Vermietung in Betracht ziehen, ist es wichtig, alle Szenarien im Voraus zu berechnen. Für Investoren, die neue Möglichkeiten suchen, empfehlen wir einen Blick auf unsere Neubauprojekte in Wien. Beim Kauf in der Bauphase ist es wichtig, die Mechanismen zum Schutz von Investitionen zu verstehen — wir behandeln dies ausführlich in unserem Artikel über Treuhandkonto und BTVG.

Für diejenigen, die planen, eine Wohnung in der Bauphase zu kaufen, kann dies besonders vorteilhaft sein — Neubauten haben oft eine bessere Energieeffizienz, was bei der Bewertung der Energieeffizienz von Wohnungen wichtig ist.

Es lohnt sich auch, auf die Möglichkeit zu achten, Immobilien bei einer Zwangsversteigerung zu erwerben — dies kann ein Weg sein, eine Immobilie unter dem Marktwert zu erhalten.

Finanzierung und Kreditvergabe

Wenn Sie für den Kauf einer Anlageimmobilie einen Kredit benötigen, ist es wichtig, die aktuellen Finanzierungsbedingungen zu kennen. Seit dem 1. Juli 2025 gelten in Österreich neue Kreditvergaberegeln — lesen Sie darüber ausführlich in unserem Artikel “Wie Sie einen Immobilienkredit in Österreich erhalten”. Unser Team kann Sie bei Verhandlungen mit Banken unterstützen.

Fazit: Balance zwischen Chancen und Verantwortung

Kurzzeitvermietung in Wien bleibt legal und kann profitabel sein, erfordert aber sorgfältige Beachtung rechtlicher Nuancen. Die Weihnachtssaison bietet hervorragende Verdienstmöglichkeiten, aber der Erfolg hängt von gründlicher Vorbereitung und Einhaltung aller gesetzlichen Anforderungen ab.

Wenn Sie planen, Ihre Wohnung zu vermieten oder nach einer Anlageimmobilie mit Vermietungspotenzial suchen, empfehlen wir die Beratung durch Spezialisten. Das Team von VigoImmobilien hilft Ihnen gerne, alle Feinheiten des Wiener Immobilienmarktes zu verstehen und die optimale Lösung für Ihre Situation zu finden. Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Beratung.