Покупка квартиры на стадии строительства (Kauf vom Plan, Vorverkauf или на английском off-plan или pre-sale) в Вене и других городах Австрии является достаточно распространённой практикой, особенно среди инвесторов и людей, которые стремятся получить современное жильё по выгодной цене. Такой способ приобретения позволяет не только сэкономить на стоимости квадратного метра, но и влиять на планировку, выбирать оптимальный этаж, вид из окна или внутреннюю отделку квартиры. В то же время он имеет определённые риски, связанные с финансами, сроками строительства и юридическими аспектами.
Ранее мы писали о том, как в Австрии защищают инвесторов в новостройки, но в этой статье мы рассмотрим практические нюансы покупки «off-plan», стандарты договоров, налоговые и юридические аспекты, а также дадим конкретные советы, как минимизировать риски.
Доля продаж квартир на стадии строительства в Вене и Австрии
Ежегодно в Австрии вводятся в эксплуатацию тысячи новых квартир. Вена занимает значительную долю рынка, так как город постоянно расширяется и активно строится. К сожалению, нет официальной статистики, которая бы однозначно показывала долю квартир, проданных на стадии строительства, однако аналитические отчёты девелоперов и риэлторских компаний, таких как EHL и BUWOG, демонстрируют, что значительная часть новых квартир в Вене реализуется через предварительные продажи.
Особенно это касается сегмента Vorsorgewohnung, то есть инвестиционных квартир, которые продаются с целью сдачи в аренду. Здесь спрос превышает предложение, и многие проекты практически полностью распродаются ещё до завершения строительства.
Кстати, у компании VigoImmobilien в портфолио на данный момент есть проект Park Flats, часть квартир которого продаётся специально под инвестиции по сниженной цене.
Преимущества покупки квартиры на стадии строительства
1. Экономия на стоимости
Одним из главных преимуществ покупки «off-plan» является более низкая цена квартиры по сравнению с готовыми объектами. Девелоперы часто предлагают скидки на ранних этапах продаж, которые могут составлять от 5 до 15% от конечной рыночной стоимости квартиры. Для Вены, где цены на жильё стабильно растут, такая экономия может быть существенной.
2. Возможность влиять на планировку и отделку
Покупатель получает право выбирать планировку, материалы отделки, расположение комнат, а также варианты кухни и ванной комнаты. Это особенно важно для тех, кто планирует использовать квартиру как инвестиционный объект, так как современная планировка и высококачественная отделка повышают привлекательность для арендаторов.
3. Современные стандарты строительства
Новостройки в Вене строятся по высоким стандартам энергоэффективности, с современными системами отопления, вентиляции и безопасности. Это позволяет экономить на коммунальных расходах и повышает комфорт проживания или аренды.
4. Потенциал роста стоимости
Если строительство ведётся в перспективном районе, цена квартиры может значительно вырасти к моменту сдачи объекта в эксплуатацию. Это делает такую покупку привлекательной как для личного пользования, так и для инвестиций.
Риски покупки на стадии строительства
1. Задержка или приостановка строительства
Одним из основных рисков является задержка строительства или даже полная остановка проекта. Такая ситуация может возникнуть из-за финансовых проблем девелопера, изменения рыночных условий или технических трудностей. Поэтому перед покупкой важно проверять финансовую стабильность застройщика и условия гарантии уплаченных средств.
В Вене и Австрии за последние годы наблюдается рост числа замороженных или не завершённых строительных проектов. Это явление стало следствием нескольких факторов, включая экономические трудности, изменения в финансировании и снижение спроса на новое жильё. Согласно данным, в 2024 году в Австрии было завершено около 4 700 новых жилых единиц, что является значительным снижением по сравнению с 2023 годом, когда этот показатель составлял около 7 600 единиц.
Например, в Вене компания Colindo Immobilien GmbH объявила о банкротстве из-за финансовых трудностей, в частности роста расходов на финансирование и снижения спроса на рынке. Задолженность компании составляла около 22,8 миллиона евро, что значительно превышало её активы. Это привело к замораживанию нескольких строительных проектов в центре города.
2. Юридические риски
Покупка квартиры «off-plan» требует тщательной проверки юридических документов: наличия разрешения на строительство (Baugenehmigung), регистрации застройщика, отсутствия обременений на земельный участок. Также необходимо проверять, что условия оплаты и передачи права собственности соответствуют австрийскому законодательству.
3. Риск несоответствия объекта ожиданиям
Иногда конечный результат строительства может отличаться от маркетинговых материалов: изменения в планировке, качество отделки или материалов может не соответствовать обещаниям. Поэтому важно прописать в договоре механизм согласования изменений и компенсации для покупателя.
Стандартные условия договора купли-продажи квартир при покупке на стадии строительства («off-plan»)
Если вы всё-таки решили купить квартиру на стадии строительства, то мы рекомендуем проверить, включены ли следующие пункты в договор (или в предварительный договор — Kaufanbot / Kaufvertrag):
1. Описание объекта и спецификации (точность проекта)
- Точное наименование квартиры (адрес, этаж, площадь согласно плану), спецификации финишной отделки, материалы, техническое оснащение; привязка к графическим планам и рендерам; механизм внесения изменений в план.
2. Сроки (график реализации) и санкции за задержку
- Чёткие дедлайны: начало работ, ожидаемая дата завершения/передачи; штрафные санкции или компенсации для покупателя в случае срыва сроков; форс-мажорные условия.
Примечание: Чтобы защитить покупателя, в договоре обычно прописываются конкретные штрафы и механизмы компенсации в случае срыва сроков, в частности:
- Фиксированная штрафная санкция за день задержки
- Например: за каждый день задержки сверх согласованного срока передачи квартиры покупателю, застройщик обязан выплатить 50 € компенсации покупателю.
- Максимальная санкция за задержку может быть ограничена, например, 3% от стоимости квартиры.
- Компенсация расходов покупателя
- Если покупатель планировал переселение или сдачу в аренду, дополнительные расходы (например, аренда другого жилья) должны компенсироваться застройщиком.
- В договоре прописывается механизм подтверждения расходов: чеки, договоры аренды и другие документы.
- Процент снижения стоимости
- В случае значительного срыва сроков (например, более 6 месяцев), покупатель может требовать уменьшения цены квартиры на 5–10% или, как вариант, расторжения договора и возврата уплаченных средств.
Пример формулировки пункта договора относительно санкций в случае нарушения сроков застройщиком:
«Застройщик обязуется завершить строительство и передать квартиру покупателю не позднее 30.06.2026. В случае задержки сверх указанного срока, застройщик выплачивает покупателю компенсацию в размере 50 € за каждый день просрочки, но не более 3% от общей стоимости квартиры. Форс-мажорные обстоятельства, задерживающие строительство, включая стихийные бедствия, пандемии, военные действия или задержки со стороны государственных органов, освобождают застройщика от ответственности за просрочку сроков. В случае задержки более шести месяцев, покупатель имеет право требовать уменьшения цены квартиры на 5% или расторгнуть договор с возвратом уплаченных средств».
3. Этапы оплаты и механизм гарантий
- Поэтапная оплата (stage payments) привязана к актам выполненных работ; распределение аванса/резервов (retention) для устранения дефектов; рекомендуется использование эскроу / траст-счета или нотариального контроля платежей.
4. Переход права собственности и запись в земельный реестр (Grundbuch)
- Приобретение собственности в Австрии осуществляется после внесения записи в Grundbuch — договор должен чётко описывать, когда и на каких условиях подаётся заявление о внесении прав покупателя. Платежи не должны автоматически означать переход права до записи в реестр.
5. Гарантийные сроки и ответственность за дефекты (Gewährleistung / Haftung)
- Сроки гарантий за конструкцию и оборудование (обычно два-три года для мелких дефектов, дольше — для конструктивных дефектов), процедура приёмки и замечаний при передаче.
6. Условия отказа / расторжения контракта
- Случаи, когда покупатель может отказаться (материальное несоответствие, отсутствие разрешений, банкротство застройщика), порядок возврата средств или альтернативные компенсации. Так как в Австрии предложение покупки (Kaufanbot) может иметь юридическую силу уже при принятии, важно прописать механизм выхода очень детально.
7. Гарантия финансирования застройщика / страхование строительства
- Наличие банковской гарантии / страховой гарантии на уплаченные суммы в случае неплатёжеспособности девелопера; требование прозрачных отчётов о расходах на строительство.
8. Основания для изменения технических характеристик — компенсации
- Механизм согласования изменений проекта, права на корректировку стоимости или отказ от сделки в случае значительных отклонений.
9. Раздел о налогах и дополнительных расходах (детализация)
- В договоре должен быть перечень расходов, которые несёт покупатель: регистрационный сбор в Grundbuch (~1,1% от стоимости), налог на переход права (Real estate transfer tax) — обычно 3,5% или другие ставки в определённых случаях, нотариальные / юридические услуги, комиссия агента. Эти суммы следует обсуждать отдельно.
Практические советы для покупателя
- Проверка застройщика: проверить регистрацию, финансовое состояние, другие проекты и отзывы.
- График платежей: требовать оплату поэтапно и через траст-счёт или нотариуса.
- Контракт и гарантии: контракт должен чётко описывать сроки, права покупателя и удержание части платежа.
- Проверка проекта: убедиться, что строительство соответствует разрешениям и градостроительным нормам.
- Бюджетирование всех расходов: учитывать налоги, нотариальные расходы и комиссии.
- Оценка локации: выбирать районы с потенциалом развития, хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой.
- Юридическая консультация: привлечь адвоката или нотариуса для проверки договора.
- План «на случай»: создать резервный сценарий на случай задержки строительства или изменений в финансовом состоянии застройщика.
Вывод
Покупка квартиры на стадии строительства в Вене или других городах Австрии является выгодной и перспективной стратегией, которая позволяет сэкономить, получить современное жильё и возможность инвестировать с прибылью. В то же время такой вариант требует тщательного подхода: проверки застройщика, анализа рынка, детального договора, правильного бюджетирования и юридической поддержки. Взвесив все преимущества и риски, соблюдая практические советы и стандартные условия договора, вы сможете совершить безопасную и выгодную покупку.
