Як купити квартиру у Відні та інших містах Австрії на стадії будівництва

Купівля квартири на стадії будівництва (Kauf vom Plan, Vorverkauf або англійською off-plan або pre-sale) у Відні та інших містах Австрії є досить поширеною практикою, особливо серед інвесторів і людей, які прагнуть отримати сучасне житло за вигідною ціною. Такий спосіб придбання дозволяє не лише заощадити на вартості квадратного метра, а й впливати на планування та обрати оптимальний поверх, вид з вікна чи внутрішнє оздоблення квартири. Водночас він має певні ризики, які стосуються фінансів, строків будівництва та юридичних аспектів. 

Ми раніше писали про те, як в Австрії захищають інвесторів у новобудови, але у цій статті ми розглянемо практичні нюанси купівлі «off-plan», стандарти договорів, податкові й юридичні аспекти, а також дамо конкретні поради, як мінімізувати ризики.

Частка продажів квартир на стадії будівництва у Відні та Австрії

Щороку в Австрії вводяться в експлуатацію тисячі нових квартир. Відень займає значну частку ринку, адже місто постійно розширюється і активно будується. На жаль, немає офіційної статистики, яка б однозначно показувала частку квартир, проданих на стадії будівництва, проте аналітичні звіти девелоперів і ріелторських компаній, таких як EHL та BUWOG, демонструють, що значна частина нових квартир у Відні реалізується через попередні продажі.

Особливо це стосується сегменту Vorsorgewohnung, тобто інвестиційних квартир, які продаються з метою здачі в оренду. Тут попит перевищує пропозицію, і багато проєктів практично повністю розпродаються ще до закінчення будівництва. 

До речі, у компанії VigoImmobilien, у портфоліо на даний момент є проект Park Flats, частина квартир з яких продаються спеціально під інвестиції за зниженою ціною.

Переваги купівлі квартири на стадії будівництва

1. Економія на вартості

Однією з головних переваг купівлі «off-plan» є нижча ціна квартири у порівнянні з готовими об’єктами. Девелопери часто пропонують знижки на ранніх етапах продажу, що може складати від 5 до 15% від кінцевої ринкової вартості квартири. Для Відня, де ціни на житло стабільно зростають, така економія може бути суттєвою.

2. Можливість впливу на планування та оздоблення

Покупець отримує право обирати планування, матеріали оздоблення, розташування кімнат, а також варіанти кухні та ванної кімнати. Це особливо важливо для тих, хто планує використовувати квартиру як інвестиційний об’єкт, оскільки сучасне планування та високоякісне оздоблення підвищують привабливість для орендарів.

3. Сучасні стандарти будівництва

Новобудови у Відні будуються за високими стандартами енергоефективності, з сучасними системами опалення, вентиляції та безпеки. Це дозволяє зекономити на комунальних витратах та підвищити комфорт проживання або оренди.

4. Потенціал зростання вартості

Якщо будівництво ведеться у перспективному районі, ціна квартири може значно зрости до моменту здачі об’єкта в експлуатацію. Це робить таку покупку привабливою як для особистого користування, так і для інвестицій.

Ризики покупки на стадії будівництва

1. Затримка або припинення будівництва

Одним із основних ризиків є затримки у будівництві або навіть повна зупинка проекту. Така ситуація може статися через фінансові проблеми девелопера, зміну ринкових умов або технічні труднощі. Тому перед покупкою важливо перевіряти фінансову стабільність забудовника та умови гарантії сплачених коштів.

У Відні та Австрії за останні роки спостерігається зростання кількості заморожених або не завершених будівельних проєктів. Це явище стало наслідком кількох факторів, зокрема економічних труднощів, змін у фінансуванні та зниження попиту на нове житло. Згідно з даними, у 2024 році в Австрії було завершено близько 4 700 нових житлових одиниць, що є значним зниженням порівняно з 2023 роком, коли цей показник становив близько 7 600 одиниць.

Наприклад, у Відні компанія Colindo Immobilien GmbH оголосила про банкрутство через фінансові труднощі, зокрема зростання витрат на фінансування та зниження попиту на ринку. Заборгованість компанії становила близько 22,8 мільйона євро, що значно перевищувало її активи. Це призвело до замороження кількох будівельних проєктів у центрі міста.

2. Юридичні ризики

Купівля квартири «off-plan» вимагає ретельної перевірки юридичних документів: наявності дозволу на будівництво (Baugenehmigung), реєстрації забудовника, відсутності обтяжень на земельну ділянку. Також необхідно перевіряти, що умови оплати і передачі права власності відповідають австрійському законодавству.

3. Ризик невідповідності об’єкта очікуванням

Інколи кінцевий результат будівництва може відрізнятися від маркетингових матеріалів: зміни у плануванні, якість оздоблення або матеріалів може не відповідати обіцянкам. Тому важливо прописати у договорі механізм узгодження змін і компенсації для покупця.

Стандартні умови договору купівлі-продажу квартир при покупці на стадії будівництва («off-plan»)

Якщо Ви все-таки вирішили купити квартиру на стадії будівництва, то ми рекомендуємо перевірити, чи включені наступні пункти в договір (або в попередній договів— Kaufanbot / Kaufvertrag):

1. Опис об’єкта і специфікації (точність проєкту).
   • точне найменування квартири (адреса, поверх, площа згідно плану), специфікації фінішної обробки, матеріали, технічне оснащення; прив’язка до графічних планів і рендерів; механізм внесення змін у план.  
2. Терміни (графік реалізації) та санкції за затримку.
   • чіткі дедлайни: початок робіт, очікувана дата завершення/передачі; штрафні санкції або компенсації для покупця у випадку зриву строків; форс-мажорні умови. 

Примітка: Щоб захистити покупця, у договорі зазвичай прописують конкретні штрафи та механізми компенсації у випадку зриву строків, зокрема:

• Фіксована штрафна санкція за день затримки

1. Наприклад: за кожен день затримки понад погоджений термін передачі квартири покупцю, забудовник зобов’язаний сплатити 50 € компенсації покупцю.
2. Максимальна санкція за затримку може бути обмежена, наприклад, 3% від вартості квартири.
3. Компенсація витрат покупця

1. Якщо покупець планував переселення або здачу в оренду, додаткові витрати (наприклад, оренда іншого житла) мають компенсуватися забудовником.
2. У договорі прописується механізм підтвердження витрат: чеки, договори оренди та інші документи.
3. Відсоток зниження вартості
4. У разі значного зриву строків (наприклад, більше ніж 6 місяців), покупець може вимагати зменшення ціни квартири на 5–10% або, як варіант, розірвання договору та повернення сплачених коштів.

Приклад формулювання пункту договору щодо санкцій у разі порушення строків забудовником:

“Забудовник зобов’язується завершити будівництво та передати квартиру покупцю не пізніше 30.06.2026. У разі затримки понад зазначений строк, забудовник сплачує покупцю компенсацію у розмірі 50 € за кожен день прострочення, але не більше 3% від загальної вартості квартири. Форс-мажорні обставини, які затримують будівництво, включаючи стихійні лиха, пандемії, воєнні дії або затримки від державних органів, звільняють забудовника від відповідальності за прострочення термінів. У разі затримки більше ніж шість місяців, покупець має право вимагати зменшення ціни квартири на 5% або розірвати договір з поверненням сплачених коштів.”

3. Етапи оплати та механізм гарантій.
   • поетапна оплата (stage payments) прив’язана до актів виконаних робіт; розподіл аванса/резервів (retention) для усунення дефектів; рекомендаційно — використання ескроу/траст-рахунку або нотаріального контролю платежів.  
4. Перехід права власності і запис у земельний реєстр (Grundbuch).
   • придбання власності в Австрії набувається після внесення запису в Grundbuch — договір має чітко описувати, коли і на яких умовах подається заява про внесення прав покупця. Платежі не повинні автоматично означати перехід права до запису в реєстрі. 
5. Гарантійні строки та відповідальність за дефекти (Gewährleistung / Haftung).
   • терміни гарантій за конструкцією і обладнанням (зазвичай два-три роки для дрібних недоліків, довше — для конструктивних дефектів), процедура приймання й зауважень при передачі.  
6. Умови відмови / розірвання контракту.
   • випадки, коли покупець може відмовитись (матеріальна невідповідність, відсутність дозволів, банкрутство забудовника), порядок повернення коштів або альтернативні компенсації. Через те, що в Австрії пропозиція купівлі (Kaufanbot) може мати юридичну силу вже при прийнятті, важливо прописати механізм виходу дуже детально.  
7. Гарантія фінансування забудовника / страховки будівництва.
   • наявність банківської гарантії/страхової гарантії на сплачені суми у разі неплатоспроможності девелопера; вимога прозорих рахунків про витрати на будівництво.  
8. Підстави для зміни технічних характеристик — компенсації.
   • механізм узгодження змін проєкту, права на коригування вартості або відмови від угоди у разі значних відхилень. 
9. Розділ про податки та додаткові витрати (деталізація).
   • у договорі має бути перелік витрат, які несе покупець: реєстраційний збір у Grundbuch (~1,1% від вартості), податок на перехід права (Real estate transfer tax — зазвичай 3,5% або інші ставки у визначених випадках), нотаріальні/юридичні послуги, комісія агента. Ці суми треба проговорювати окремо. 

Практичні поради для покупця

1. Перевірка забудовника: перевірити реєстрацію, фінансовий стан, інші проекти та відгуки.
2. Графік платежів: вимагати оплату поетапно і через траст-рахунок або нотаріуса.
3. Контракт і гарантії: контракт має чітко описувати строки, права покупця та утримання частини платежу.
4. Перевірка проекту: переконатися, що будівництво відповідає дозволам і містобудівним нормам.
5. Бюджетування всіх витрат: врахувати податки, нотаріальні витрати та комісії.
6. Оцінка локації: обирати райони з потенціалом розвитку, добрим транспортним сполученням і інфраструктурою.
7. Юридична консультація: залучити адвоката або нотаріуса для перевірки договору.
8. План «на випадок»: створити резервний сценарій на випадок затримки будівництва або змін у фінансовому стані забудовника.

Висновок

Покупка квартири на стадії будівництва у Відні чи інших містах Австрії є вигідною і перспективною стратегією, яка дозволяє заощадити, отримати сучасне житло та можливість інвестувати з прибутком. Водночас такий варіант вимагає ретельного підходу: перевірки забудовника, аналізу ринку, детального договору, правильного бюджетування та юридичної підтримки. Зваживши всі переваги та ризики, дотримавшись практичних порад і стандартних умов договору, ви зможете зробити безпечну та вигідну покупку.