Wie man eine Wohnung in Wien und anderen Städten Österreichs in der Bauphase kauft

Der Kauf einer Wohnung in der Bauphase (Kauf vom Plan, Vorverkauf, oder auf Englisch off-plan oder pre-sale) in Wien und anderen Städten Österreichs ist eine recht gängige Praxis, insbesondere unter Investoren und Personen, die moderne Wohnungen zu einem vorteilhaften Preis erwerben möchten. Diese Kaufmethode ermöglicht nicht nur Einsparungen beim Quadratmeterpreis, sondern auch Einfluss auf die Raumaufteilung und die Wahl des optimalen Stockwerks, der Aussicht aus dem Fenster oder der Innenausstattung der Wohnung. Gleichzeitig birgt sie bestimmte Risiken in Bezug auf Finanzen, Baufristen und rechtliche Aspekte.

Wir haben zuvor darüber geschrieben, wie Investoren in Neubauten in Österreich geschützt werden. In diesem Artikel werden wir jedoch die praktischen Nuancen des Kaufs „off-plan“, Vertragsstandards, steuerliche und rechtliche Aspekte sowie konkrete Ratschläge zur Risikominimierung behandeln.

Anteil der Wohnungsverkäufe in der Bauphase in Wien und Österreich

Jährlich werden in Österreich Tausende neuer Wohnungen fertiggestellt. Wien nimmt einen bedeutenden Marktanteil ein, da die Stadt ständig wächst und aktiv gebaut wird. Leider gibt es keine offiziellen Statistiken, die eindeutig den Anteil der Wohnungen zeigen, die in der Bauphase verkauft wurden. Analysen von Entwicklern und Immobilienunternehmen wie EHL und BUWOG zeigen jedoch, dass ein erheblicher Teil der neuen Wohnungen in Wien über Vorverkäufe realisiert wird.

Dies gilt insbesondere für das Segment der Vorsorgewohnung, also Investitionswohnungen, die zum Zweck der Vermietung verkauft werden. Hier übersteigt die Nachfrage das Angebot, und viele Projekte sind nahezu vollständig verkauft, noch bevor der Bau abgeschlossen ist.

Zum Beispiel hat die Firma VigoImmobilien derzeit das Projekt Park Flats in ihrem Portfolio, von dem ein Teil der Wohnungen speziell für Investitionszwecke zu einem reduzierten Preis verkauft wird.

Vorteile des Kaufs einer Wohnung in der Bauphase

1. Preisersparnis

Einer der Hauptvorteile des Kaufs „off-plan“ ist der niedrigere Preis der Wohnung im Vergleich zu fertigen Objekten. Entwickler bieten häufig Frühbucherrabatte an, die 5 bis 15% des endgültigen Marktwertes der Wohnung betragen können. In Wien, wo die Immobilienpreise stetig steigen, kann diese Ersparnis erheblich sein.

2. Einfluss auf Raumaufteilung und Ausstattung

Der Käufer erhält das Recht, die Raumaufteilung, die Ausbaumaterialien, die Anordnung der Zimmer sowie Optionen für Küche und Badezimmer zu wählen. Dies ist besonders wichtig für diejenigen, die die Wohnung als Investitionsobjekt nutzen möchten, da moderne Grundrisse und hochwertige Ausstattungen die Attraktivität für Mieter erhöhen.

3. Moderne Baustandards

Neubauten in Wien werden nach hohen Energiestandards gebaut, mit modernen Heizungs-, Lüftungs- und Sicherheitssystemen. Dies ermöglicht Einsparungen bei den Betriebskosten und erhöht den Wohn- oder Mietkomfort.

4. Potenzial für Wertsteigerung

Wenn der Bau in einem vielversprechenden Stadtteil erfolgt, kann der Preis der Wohnung bis zur Fertigstellung erheblich steigen. Dies macht den Kauf sowohl für die Eigennutzung als auch für Investitionszwecke attraktiv.

Risiken beim Kauf in der Bauphase

1. Verzögerung oder Einstellung des Baus

Eines der Hauptrisiken sind Verzögerungen beim Bau oder sogar ein vollständiger Projektstopp. Eine solche Situation kann aufgrund finanzieller Probleme des Entwicklers, Änderungen der Marktbedingungen oder technischer Schwierigkeiten auftreten. Daher ist es vor dem Kauf wichtig, die finanzielle Stabilität des Entwicklers und die Bedingungen für die Garantie der gezahlten Mittel zu überprüfen.

In Wien und Österreich gibt es in den letzten Jahren eine Zunahme eingefrorener oder unvollendeter Bauprojekte. Dieses Phänomen ist die Folge mehrerer Faktoren, darunter wirtschaftliche Schwierigkeiten, Änderungen in der Finanzierung und sinkende Nachfrage nach neuem Wohnraum. Laut Daten wurden 2024 in Österreich etwa 4.700 neue Wohneinheiten fertiggestellt, was einen deutlichen Rückgang im Vergleich zu 2023 darstellt, als dieser Wert etwa 7.600 Einheiten betrug.

Beispielsweise erklärte in Wien das Unternehmen Colindo Immobilien GmbH aufgrund finanzieller Schwierigkeiten, darunter steigende Finanzierungskosten und sinkende Marktnachfrage, Insolvenz. Die Verschuldung des Unternehmens betrug rund 22,8 Millionen Euro, was die Vermögenswerte erheblich überstieg. Dies führte zur Einstellung mehrerer Bauprojekte im Stadtzentrum.

2. Rechtliche Risiken

Der Kauf einer „off-plan“-Wohnung erfordert eine sorgfältige Überprüfung der rechtlichen Unterlagen: Vorhandensein einer Baugenehmigung (Baugenehmigung), Registrierung des Entwicklers, keine Belastungen auf dem Grundstück. Außerdem muss überprüft werden, dass Zahlungs- und Eigentumsübertragungsbedingungen dem österreichischen Recht entsprechen.

3. Risiko, dass das Objekt nicht den Erwartungen entspricht

Manchmal kann das endgültige Bauergebnis von den Marketingmaterialien abweichen: Änderungen in der Raumaufteilung, Qualität der Ausstattung oder Materialien entsprechen möglicherweise nicht den Versprechungen. Daher ist es wichtig, im Vertrag einen Mechanismus zur Abstimmung von Änderungen und zur Entschädigung des Käufers aufzunehmen.

Standardbedingungen des Kaufvertrags für Wohnungen in der Bauphase („off-plan“)

Wenn Sie sich entscheiden, eine Wohnung in der Bauphase zu kaufen, empfehlen wir, zu prüfen, ob die folgenden Punkte im Vertrag enthalten sind (oder im Vorvertrag — Kaufanbot / Kaufvertrag):

1. Beschreibung des Objekts und Spezifikationen (Genauigkeit des Projekts)

• Genaue Bezeichnung der Wohnung (Adresse, Stockwerk, Fläche gemäß Plan), Ausstattungsdetails, Materialien, technische Ausstattung; Bezug auf grafische Pläne und Renderings; Mechanismus zur Änderung des Plans.

2. Fristen (Umsetzungsplan) und Sanktionen bei Verzögerung

• Klare Deadlines: Baubeginn, erwartetes Fertigstellungs-/Übergabedatum; Strafen oder Entschädigungen für den Käufer bei Fristverletzungen; Höhere Gewalt.

Hinweis: Zum Schutz des Käufers werden im Vertrag üblicherweise konkrete Strafen und Entschädigungsmechanismen bei Fristverletzungen festgelegt, insbesondere:

• Feste Strafzahlung pro Verzögerungstag
  • Zum Beispiel: Für jeden Tag der Verzögerung über das vereinbarte Übergabedatum hinaus muss der Entwickler dem Käufer 50 € Entschädigung zahlen.
  • Die maximale Strafe kann begrenzt sein, z. B. 3% des Wohnungspreises.
• Kostenerstattung für den Käufer
  • Wenn der Käufer einen Umzug oder eine Vermietung geplant hat, müssen zusätzliche Kosten (z. B. Miete einer anderen Wohnung) vom Entwickler erstattet werden.
  • Der Vertrag legt den Mechanismus zur Nachweisführung fest: Quittungen, Mietverträge und andere Unterlagen.
• Preisnachlass
  • Bei erheblichen Verzögerungen (z. B. mehr als sechs Monate) kann der Käufer eine Preisreduktion von 5–10% verlangen oder alternativ den Vertrag kündigen und die gezahlten Beträge zurückerhalten.

Beispiel für die Formulierung eines Vertragsparagraphen zu Sanktionen bei Fristverletzungen durch den Entwickler:

„Der Entwickler verpflichtet sich, den Bau fertigzustellen und die Wohnung spätestens am 30.06.2026 an den Käufer zu übergeben. Bei Verzögerungen über diesen Termin hinaus zahlt der Entwickler dem Käufer eine Entschädigung von 50 € für jeden Tag der Verzögerung, jedoch nicht mehr als 3 % des Gesamtpreises der Wohnung. Höhere Gewalt, die den Bau verzögert, einschließlich Naturkatastrophen, Pandemien, Kriegsereignisse oder Verzögerungen durch staatliche Behörden, entbindet den Entwickler von der Haftung für Verzögerungen. Bei einer Verzögerung von mehr als sechs Monaten hat der Käufer das Recht, eine Preisreduktion von 5 % zu verlangen oder den Vertrag mit Rückerstattung der gezahlten Beträge zu kündigen.“

3. Zahlungsphasen und Garantien

• Teilzahlungen (stage payments) gekoppelt an Baufortschrittsnachweise; Verteilung von Anzahlungen/Reservemitteln (retention) zur Behebung von Mängeln; empfohlen wird die Nutzung eines Treuhandkontos / Escrow-Kontos oder notarieller Zahlungsüberwachung.

4. Eigentumsübergang und Grundbucheintrag (Grundbuch)

• Eigentum in Österreich wird nach Eintragung im Grundbuch erworben — der Vertrag muss klar beschreiben, wann und unter welchen Bedingungen die Rechte des Käufers eingetragen werden. Zahlungen dürfen nicht automatisch den Eigentumsübergang vor der Eintragung bedeuten.

5. Garantiezeiten und Haftung für Mängel (Gewährleistung / Haftung)

• Garantiezeiten für Konstruktion und Ausstattung (in der Regel zwei bis drei Jahre für kleinere Mängel, länger für konstruktive Defekte), Verfahren zur Abnahme und Feststellung von Mängeln bei Übergabe.

6. Bedingungen für Rücktritt / Vertragskündigung

• Fälle, in denen der Käufer zurücktreten kann (materielle Abweichungen, fehlende Genehmigungen, Insolvenz des Entwicklers), Verfahren zur Rückerstattung oder alternativen Entschädigung. Da in Österreich das Kaufangebot (Kaufanbot) bereits bei Annahme rechtliche Wirkung haben kann, ist es wichtig, den Rücktrittsmechanismus sehr genau festzulegen.

7. Finanzierungs-/Baugarantie des Entwicklers

• Vorhandensein einer Bankgarantie / Versicherungsgarantie für gezahlte Beträge im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Entwicklers; Forderung nach transparenten Nachweisen über die Baukosten.

8. Gründe für Änderungen der technischen Spezifikationen — Entschädigung

• Mechanismus zur Abstimmung von Projektänderungen, Rechte zur Preisänderung oder Vertragsrücktritt bei erheblichen Abweichungen.

9. Steuern und zusätzliche Kosten (Detaillierung)

• Der Vertrag sollte eine Liste der vom Käufer zu tragenden Kosten enthalten: Grundbucheintragungsgebühr (~1,1 % des Kaufpreises), Immobilienertragsteuer / Grunderwerbsteuer (in der Regel 3,5 % oder andere Sätze in bestimmten Fällen), Notar-/Rechtskosten, Maklerprovisionen. Diese Beträge sollten gesondert besprochen werden.

Praktische Tipps für den Käufer

1. Überprüfung des Entwicklers: Registrierung, finanzielle Lage, andere Projekte und Bewertungen prüfen.
2. Zahlungsplan: Zahlungen gestaffelt und über ein Treuhandkonto oder Notar abwickeln lassen.
3. Vertrag und Garantien: Der Vertrag sollte Fristen, Rechte des Käufers und Zurückbehaltung eines Teils der Zahlungen klar regeln.
4. Projektprüfung: Sicherstellen, dass der Bau den Genehmigungen und städtebaulichen Vorschriften entspricht.
5. Budgetierung aller Kosten: Steuern, Notarkosten und Provisionen einplanen.
6. Lagebewertung: Stadtteile mit Entwicklungspotential, guter Verkehrsanbindung und Infrastruktur wählen.
7. Rechtsberatung: Anwalt oder Notar zur Vertragsprüfung hinzuziehen.
8. Notfallplan: Ein Reserve-Szenario für den Fall von Bauverzögerungen oder Änderungen in der finanziellen Situation des Entwicklers erstellen.

Fazit

Der Kauf einer Wohnung in der Bauphase in Wien oder anderen Städten Österreichs ist eine vorteilhafte und zukunftsorientierte Strategie, die es ermöglicht, Geld zu sparen, modernes Wohneigentum zu erwerben und mit Gewinn zu investieren. Gleichzeitig erfordert diese Option einen sorgfältigen Ansatz: Überprüfung des Entwicklers, Marktanalyse, detaillierter Vertrag, richtige Budgetierung und rechtliche Unterstützung. Wenn Sie alle Vorteile und Risiken abwägen, die praktischen Tipps befolgen und die Standardvertragsbedingungen einhalten, können Sie einen sicheren und profitablen Kauf tätigen.