Получить кредит в банке на покупку квартиры станет легче
Как известно, 1 января 2022 года вступил в силу Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-VO), который ввел новые требования для банков, занимающихся финансированием недвижимости. KIM-VO распространялся как на коммерческие банки, так и на специализированные финансовые учреждения. Хотя цель данного регламента заключалась в укреплении стабильности банковского сектора, его реализация значительно усложнила получение ипотечных кредитов, что привело к снижению активности на рынке недвижимости Австрии.
Что нужно для получения кредита на покупку недвижимости?
В соответствии с KIM-VO, заемщик должен выполнить ряд ключевых условий для получения ипотечного кредита:
- Обязательная независимая оценка недвижимости – банки привлекают сертифицированных оценщиков, чтобы определить рыночную стоимость объекта. Это помогает снизить риски завышенной оценки залоговой недвижимости и повысить прозрачность сделок.
- Лимит кредита по отношению к стоимости недвижимости (LTV) – заемщик должен внести не менее 20% стоимости недвижимости своими средствами. Однако на практике банки часто требуют от 25% до 40% первоначального взноса, особенно если у заемщика нестабильный доход или недостаточно хорошая кредитная история.
- Комплексная проверка финансового состояния заемщика – банк оценивает уровень доходов и долговую нагрузку, чтобы убедиться, что регулярные платежи не превышают 40% чистого дохода семьи. Например, если человек зарабатывает 4 000 евро в месяц после вычета налогов и уже имеет существующие кредитные обязательства на 1 000 евро, банк рассчитывает, достаточно ли у него финансовой устойчивости для нового кредита.
Сколько собственных средств необходимо?
Согласно KIM-VO покупатель должен иметь минимум 20% стоимости квартиры или дома. Примеры:
- Пример 1:
- Стоимость квартиры 500 000 евро.
- Банк финансирует 80% стоимости (400 000 евро).
- Заемщик должен внести 100 000 евро собственных средств.
- Пример 2:
- Покупка коммерческой недвижимости за 1 миллион евро.
- Банк финансирует 70% стоимости (700 000 евро).
- Покупатель должен внести 300 000 евро собственных средств.
Насколько сократилось кредитование после введения KIM-VO?
Введение Регламентом более жестких правил выдачи кредитов негативно повлияло на ситуацию с кредитованием как частных, так и коммерческих проектов по покупке недвижимости в Австрии.
В частности, Национальный банк Австрии регулярно публикует отчеты о состоянии кредитования и ипотечного рынка, включая данные об объемах новых ипотечных кредитов и факторах, влияющих на этот рынок. Например, в Financial Stability Report 44 (ноябрь 2022 г.) и Financial Stability Report 45 (июнь 2023 г.), Национальный банк прямо указывал, что объем новых ипотечных кредитов во второй половине 2022 г. уменьшился приблизительно на 18-23% по сравнению с предыдущими периодами, после того, как IM.
Снижение объема выданных кредитов за период 2020–2024 годы ярко видно из графика.
Что изменится после отмены KIM-VO в 2025 году?
После 30 июня 2025 года ожидаются упрощенные условия кредитования:
- Снижение требований к собственному капиталу – банки смогут выдавать больше кредитов с меньшим первоначальным взносом.
- Упрощенная процедура проверки платежеспособности – получить кредит будет проще даже тем, у кого долговая нагрузка немного выше нормы.
- Ослабление требований к залоговой недвижимости – застройщики смогут привлекать больше финансирования.
Потенциальные риски после отмены KIM-VO
- Рост числа дефолтов – из-за упрощенного доступа к кредитам увеличится число неплатежеспособных заемщиков.
- Снижение качества кредитного портфеля – возможны завышенные оценки залоговой недвижимости.
- Риск перегрева рынка – активное кредитование может спровоцировать чрезмерный рост цен на недвижимость.
- Снижение прозрачности рынка – сокращение контроля может привести к потере доверия инвесторов.
Заключение
Отмена KIM-VO упростит процесс получения ипотечного кредита и откроет новые возможности для покупателей недвижимости в Австрии. Однако это также создаст риски для банковского сектора, такие как увеличение долговой нагрузки и возможное перегревание рынка. В целом, 2025 год станет переломным моментом для рынка недвижимости Австрии. О других тенденциях на рынке недвижимости читайте в нашей статье.
