Отримати кредит в банку на купівлю квартири стане легше
Як відомо, 1 січня 2022 року набув чинності Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-VO), який запровадив нові вимоги для банків, що займаються фінансуванням нерухомості. Регламент KIM-VO стосувався як комерційних банків, так і спеціалізованих фінансових установ. Хоча його метою була стабілізація банківського сектору, на практиці це суттєво ускладнило отримання іпотечних кредитів, що призвело до падіння активності на ринку нерухомості в Австрії.
Що потрібно для отримання кредиту на купівлю нерухомості?
Згідно з KIM-VO для отримання іпотеки позичальник повинен виконати кілька важливих умов:
- Обов’язкова незалежна оцінка нерухомості – банки залучають сертифікованих оцінювачів, які визначають ринкову вартість об’єкта. Це дозволяє банкам знизити ризики переоцінки застави та забезпечити прозорість угод.
- Ліміт кредиту до вартості нерухомості (LTV) – позичальник повинен внести не менше 20% вартості об’єкта власними коштами. Насправді ж банки часто вимагали від 25% до 40% першого внеску, особливо якщо позичальник має нестабільний дохід або слабку кредитну історію.
- Комплексна перевірка фінансового стану позичальника – банк оцінює рівень доходів і боргове навантаження, щоб регулярні платежі не перевищували 40% чистого доходу сім’ї. Наприклад, якщо людина має щомісячний чистий дохід 4 000 євро, а поточні кредитні зобов’язання становлять 1 000 євро, банк розрахує, чи вистачить фінансової стабільності для нового кредиту.
Скільки потрібно власних коштів?
За KIM-VO, покупець повинен мати мінімум 20% вартості квартири чи будинку. Приклади:
- Приклад 1:
- Вартість квартири 500 000 євро.
- Банк фінансує 80% вартості (400 000 євро).
- Позичальник повинен внести 100 000 євро власними коштами.
- Приклад 2:
- Купівля комерційного об’єкта за 1 мільйон євро.
- Банк фінансує 70% вартості (700 000 євро).
- Покупець повинен внести 300 000 євро власними коштами.
Як вплинув KIM-VO на ринок кредитування?
Запровадження Регламентом більш жорстких правил видачі кредитів негативно вплинула на ситуацію з кредитуванням як приватних, так і комерційних проектів з купівлі нерухомості в Австрії.
Зокрема, Національний банк Австрії регулярно публікує звіти щодо стану кредитування та іпотечного ринку, включаючи дані про обсяги нових іпотечних кредитів та фактори, що впливають на цей ринок. Наприклад, у Financial Stability Report 44 (ноябрь 2022 г.) та Financial Stability Report 45 (червень 2023 року), Національний банк прямо вказував, що обсяг нових іпотечних кредитів у другій половині 2022 року зменшився приблизно на 18-23% порівняно з попередніми періодами, після того як вступили в дію жорсткіші правила KIM-VO. Зниження обсягу виданих кредитів за період 2020-2024 роки яскраво видно з графіку.
Що зміниться після припинення дії KIM-VO у 2025 році?
Після 30 червня 2025 року очікуються спрощені умови кредитування:
- Зниження вимог до власного капіталу – банки зможуть видавати більше кредитів з меншим початковим внеском.
- Спрощення процедури оцінки платоспроможності – отримати кредит буде легше навіть тим, у кого рівень боргу дещо перевищує норму.
- Послаблення вимог до заставного майна – забудовники зможуть залучати більше фінансування.
Потенційні ризики після відміни KIM-VO
- Збільшення дефолтів – через легший доступ до кредитів зросте кількість неплатоспроможних позичальників.
- Зниження якості кредитного портфеля – можливі переоцінені застави.
- Ризик перегріву ринку – активне кредитування може спровокувати надмірне зростання цін на нерухомість.
- Зменшення прозорості ринку – скорочення контролю може призвести до втрати довіри інвесторів.
Висновок
Скасування KIM-VO спростить процес отримання іпотечного кредиту та відкриє нові можливості для покупців нерухомості в Австрії. Однак це також може створити ризики для банківського сектора, такі як збільшення рівня боргового навантаження і потенційне перегрівання ринку. Загалом, 2025 рік може стати переломним моментом для ринку нерухомості Австрії. Про інші тенденції на ринку нерухомості читайте в нашій статті.
