Ein Bankkredit für den Wohnungskauf wird leichter zugänglich
Seit dem 1. Januar 2022 ist die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-VO) in Kraft, die neue Anforderungen für Banken eingeführt hat, die Immobilienfinanzierungen anbieten. Die KIM-VO-Regelungen betrafen sowohl Geschäftsbanken als auch spezialisierte Finanzinstitute. Während das Ziel der Verordnung darin bestand, den Bankensektor zu stabilisieren, führte ihre Umsetzung zu erheblichen Einschränkungen bei der Vergabe von Immobilienkrediten, was zu einem Rückgang des österreichischen Immobilienmarktes führte.
Welche Voraussetzungen gelten für die Aufnahme eines Immobilienkredits?
Gemäß KIM-VO mussten Kreditnehmer mehrere wichtige Bedingungen erfüllen, um einen Hypothekenkredit zu erhalten:
- Obligatorische unabhängige Immobilienbewertung – Banken mussten zertifizierte Gutachter beauftragen, um den Marktwert der Immobilie zu bestimmen. Diese Maßnahme sollte das Risiko überbewerteter Sicherheiten minimieren und die Transparenz von Transaktionen gewährleisten.
- Begrenzung des Kreditbetrags im Verhältnis zum Immobilienwert (LTV-Ratio) – Kreditnehmer mussten mindestens 20% des Immobilienwerts aus eigenen Mitteln beisteuern. In der Praxis forderten Banken jedoch oft 25% bis 40% Eigenkapital, insbesondere wenn der Kreditnehmer ein instabiles Einkommen oder eine schwache Bonität hatte.
- Umfassende Finanzprüfung des Kreditnehmers – Banken bewerteten das Einkommen und die Verschuldung des Kreditnehmers, um sicherzustellen, dass die monatlichen Zahlungen 40% des Nettoeinkommens des Haushalts nicht überschreiten. Zum Beispiel, wenn ein Kreditnehmer 4.000 Euro monatlich netto verdient und bestehende Schulden von 1.000 Euro hat, berechnet die Bank, ob die finanzielle Stabilität für einen weiteren Kredit ausreicht.
Wie viel Eigenkapital ist erforderlich?
Nach KIM-VO mussten Käufer mindestens 20% des Immobilienwerts selbst finanzieren. Beispiele:
- Beispiel 1:
- Marktwert der Wohnung: 500.000 Euro.
- Die Bank finanziert 80% des Wertes (400.000 Euro).
- Der Kreditnehmer muss 100.000 Euro Eigenkapital aufbringen.
- Beispiel 2:
- Kauf einer Gewerbeimmobilie für 1 Million Euro.
- Die Bank finanziert 70% des Wertes (700.000 Euro).
- Der Käufer muss 300.000 Euro Eigenkapital beisteuern.
Wie stark ist die Kreditvergabe nach Einführung der KIM-VO zurückgegangen?
Die Einführung strengerer Kreditvergaberegeln durch die Verordnung hat sich negativ auf die Kreditsituation sowohl für private als auch für gewerbliche Immobilienerwerbsprojekte in Österreich ausgewirkt.
Insbesondere veröffentlicht die Österreichische Nationalbank regelmäßig Berichte über die Lage des Kredit- und Hypothekenmarktes, unter anderem über das Volumen neuer Hypothekenkredite und Faktoren, die diesen Markt beeinflussen. So hat die Nationalbank beispielsweise im Finanzstabilitätsbericht Nr. 44 (November 2022) und im Finanzstabilitätsbericht Nr. 45 (Juni 2023) direkt darauf hingewiesen, dass das Volumen neuer Hypothekendarlehen im zweiten Halbjahr 2022 nach Inkrafttreten der strengeren KIM-VO-Regeln im Vergleich zu den Vorperioden um etwa 18–23% zurückgegangen ist. Aus der Grafik ist der Rückgang des Kreditvolumens für den Zeitraum 2020-2024 deutlich ersichtlich.
Was ändert sich nach dem Wegfall der KIM-VO im Jahr 2025?
Nach dem 30. Juni 2025 werden die Kreditvergabe-Bedingungen vereinfacht:
- Senkung der Eigenkapitalanforderungen – Banken können mehr Kredite mit niedrigeren Eigenkapitalanforderungen vergeben.
- Vereinfachte Bonitätsprüfung – Kredite werden auch für Kreditnehmer mit leicht höherer Schuldenquote leichter zugänglich.
- Lockerung der Sicherheitenanforderungen – Bauträger können mehr Finanzierungsmöglichkeiten nutzen.
Mögliche Risiken nach der Abschaffung der KIM-VO
- Steigende Zahl von Zahlungsausfällen – Ein erleichterter Zugang zu Krediten könnte die Anzahl notleidender Kredite erhöhen.
- Verschlechterung der Kreditqualität – Einige überschätzte Immobilienwerte könnten als Sicherheiten dienen.
- Risiko einer Marktüberhitzung – Eine verstärkte Kreditvergabe könnte die Immobilienpreise übermäßig in die Höhe treiben.
- Geringere Markttransparenz – Weniger Regulierung könnte das Vertrauen der Investoren beeinträchtigen.
Fazit
Die Abschaffung der KIM-VO wird das Hypothekenaufnahmeverfahren erleichtern und neue Möglichkeiten für Immobilienkäufer in Österreich eröffnen. Gleichzeitig entstehen Risiken für den Bankensektor, wie eine höhere Schuldenbelastung und eine potenzielle Marktüberhitzung. Insgesamt wird 2025 ein Wendepunkt für den österreichischen Immobilienmarkt sein. Welche weiteren Trends sich am Immobilienmarkt ergeben, lesen Sie in unserem Artikel.
