При покупке недвижимости важно соблюдать все требования законодательства и обращать внимание не только на преимущества и недостатки квартиры или дома, но и на юридические ограничения, касающиеся распоряжения недвижимым имуществом. Как известно, наличие ипотеки или ареста ограничивает владельца в праве продажи квартиры или дома. Однако не все знают, что среди таких ограничений важное место занимает право первоочередного выкупа недвижимости, которое недобросовестный продавец может попытаться скрыть от потенциального покупателя. В этой статье мы рассмотрим, как избежать таких ситуаций и на что следует обратить внимание.
Что такое право первоочередного выкупа недвижимости?
Согласно § 1072 Общего гражданского кодекса Австрии (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch или ABGB), преимущественное право на выкуп имеет лицо, которое продает недвижимость, при условии, что покупатель, если он желает ее перепродать, обязан сначала предложить выкуп этому лицу.
Более подробно, право первоочередного выкупа недвижимости означает, что определенное лицо или учреждение имеет право купить недвижимость на тех же условиях, которые были предложены третьей стороне. Если владелец планирует продать недвижимость, он обязан сначала предложить ее лицу, имеющему право первоочередного выкупа, прежде чем заключать соглашение с другим покупателем. Стоит отметить, что это право действует только в случае продажи недвижимости и не распространяется на дарение или наследование.
Где можно проверить наличие права первоочередного выкупа недвижимости?
В Австрии информацию о праве первоочередного выкупа можно проверить в Grundbuch – земельном кадастре, который является официальным документом, содержащим информацию обо всех правах на недвижимость. Раздел С (C-Blatt) кадастра предоставляет данные об обременениях, связанных с владением недвижимостью, включая залоги, ипотеки, запреты на продажу, а также право первоочередного выкупа.
Чтобы проверить наличие права первоочередного выкупа, необходимо обратиться в орган, ответственный за ведение реестра прав на недвижимость (Grundbuchamt) в регионе, где находится недвижимое имущество. Обычно эту информацию можно получить бесплатно или за небольшую плату. Для этого нужно предоставить информацию о недвижимости, включая ее адрес или кадастровый номер.
Кто имеет доступ к земельному кадастру в Австрии?
В Австрии доступ к информации в земельном кадастре (Grundbuch) является частично открытым. Владельцы имеют право получать полную информацию о своих объектах недвижимости, включая все обременения и права. Другие лица также могут получить информацию о недвижимости, но только при наличии законного интереса. Например, потенциальные покупатели, кредиторы или юридические лица могут обратиться в земельный кадастр для получения данных. Для получения информации третьим лицам может понадобиться подать заявление и предоставить доказательства законного интереса, включая документы, подтверждающие намерение покупки.
Виды права первоочередного выкупа:
- Законное право первоочередного выкупа. В Австрии муниципалитеты имеют право выкупа земельных участков в определенных случаях, чтобы обеспечить контролируемую застройку. Арендаторы также могут иметь право первоочередного выкупа своих квартир при определенных условиях.
- Договорное право первоочередного выкупа может быть предусмотрено договором между двумя сторонами, например, между членами семьи или бизнес-партнерами.
Первочередное право муниципалитетов на выкуп недвижимости
Муниципалитеты могут использовать право первоочередного выкупа для достижения социальных, экономических и экологических целей в своих сообществах. Например, в ситуациях, когда частные лица или компании планируют продавать земельные участки для застройки, муниципалитеты могут иметь право первоочередного выкупа. Это позволяет им обеспечить развитие инфраструктуры или жилых проектов, соответствующих потребностям сообщества, например, для строительства социального или доступного жилья для местных жителей.
Другим примером может быть случай, когда недвижимость расположена в исторической или охраняемой зоне. В таких ситуациях муниципалитеты могут иметь право первоочередного выкупа для сохранения культурного наследия или обеспечения охраны окружающей среды.
Как работает право первоочередного выкупа?
- Если владелец желает продать квартиру или дом, он обязан уведомить лицо, имеющее право первоочередного выкупа, о условиях продажи.
- Лицам, имеющим право первоочередного выкупа, предоставляется определенный срок (обычно 30 дней, если иное не установлено законом или договором) для реализации своего права.
- Если право первоочередного выкупа не использовано, продажа может быть осуществлена третьему лицу.
- В случае нарушения процедуры реализации права первоочередного выкупа лицо, которое имело соответствующее право, может оспорить договор купли-продажи и потребовать перевода на себя прав покупателя.
Выводы
При заключении договора купли-продажи квартиры или дома важно тщательно проверять все существующие ограничения на недвижимое имущество. Рекомендуется с помощью юристов или самостоятельно проверить информацию в земельном кадастре. Такая проверка является малозатратной, но может обезопасить покупателя от потенциальных судебных споров со стороны других заинтересованных лиц.
