При купівлі нерухомості важливо дотримуватися всіх вимог законодавства та звертати увагу не лише на переваги та недоліки квартири або будинку, а й на юридичні обмеження, що стосуються розпорядження нерухомим майном. Як відомо, наявність іпотеки або арешту обмежує власника у праві продажу квартири чи будинку. Проте не всі знають, що серед таких обмежень важливе місце займає право першочергового викупу нерухомості, яке недобросовісний продавець може спробувати приховати від потенційного покупця. У цій статті ми розглянемо, як уникнути таких ситуацій і на що слід звернути увагу.
Що таке право першочергового викупу нерухомості?
Відповідно до § 1072 Загального цивільного кодексу Австрії (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch або ABGB), переважне право на викуп має особа, яка продає нерухомість, за умови, що покупець, якщо він бажає її перепродати, зобов’язаний спочатку запропонувати викуп цій особі.
Більш детально, право першочергового викупу нерухомості означає, що певна особа або установа має право купити нерухомість на тих же умовах, які були запропоновані третій стороні. Якщо власник планує продати нерухомість, він зобов’язаний спочатку запропонувати її особі, що має право першочергового викупу, перш ніж укладати угоду з іншим покупцем. Варто зазначити, що це право діє лише у випадку продажу нерухомості і не поширюється на дарування чи спадкування.
Де можна перевірити наявність права першочергового викупу нерухомості?
В Австрії інформацію про право першочергового викупу можна перевірити в Grundbuch – земельному кадастрі, який є офіційним документом, що містить інформацію про всі права на нерухомість. Розділ С (C-Blatt) кадастру надає дані про обтяження, пов’язані з володінням нерухомості, включаючи застави, іпотеки, заборони на продаж, а також право першочергового викупу.
Щоб перевірити наявність права першочергового викупу, необхідно звернутися до органу, відповідального за ведення реєстру прав на нерухомість (Grundbuchamt) у регіоні, де знаходиться нерухоме майно. Зазвичай цю інформацію можна отримати безкоштовно або за невелику плату. Для цього потрібно надати інформацію про нерухомість, зокрема її адресу або кадастровий номер.
Хто має доступ до земельного кадастру в Австрії?
В Австрії доступ до інформації в земельному кадастрі (Grundbuch) є частково відкритим. Власники мають право отримувати повну інформацію про свої об’єкти нерухомості, включаючи всі обтяження та права. Інші особи також можуть отримати інформацію про нерухомість, але лише за наявності законного інтересу. Наприклад, потенційні покупці, кредитори або юридичні особи можуть звернутися до земельного кадастру для отримання даних. Для отримання інформації третім особам може знадобитися подати заяву та надати докази законного інтересу, включаючи документи, що підтверджують намір купівлі.
Види права першочергового викупу:
- Законне право першочергового викупу. В Австрії муніципалітети мають право викупу земельних ділянок у певних випадках, щоб забезпечити контрольовану забудову. Орендарі також можуть мати право першочергового викупу своїх квартир за визначених умов.
- Договірне право першочергового викупу може бути передбачено договором між двома сторонами, наприклад, між членами сім’ї чи бізнес-партнерами.
Першочергове право муніципалітетів на викуп нерухомості
Муніципалітети можуть використовувати право першочергового викупу для досягнення соціальних, економічних і екологічних цілей у своїх громадах. Наприклад, у ситуаціях, коли приватні особи чи компанії планують продавати земельні ділянки для забудови, муніципалітети можуть мати право першочергового викупу. Це дозволяє їм забезпечити розвиток інфраструктури або житлових проектів, що відповідають потребам громади, зокрема для будівництва соціального чи доступного житла для місцевих жителів.
Іншим прикладом може бути випадок, коли нерухомість розташована в історичній або охоронюваній зоні. У таких ситуаціях муніципалітети можуть мати право першочергового викупу для збереження культурної спадщини або забезпечення охорони навколишнього середовища.
Як працює право першочергового викупу?
- Якщо власник бажає продати квартиру або будинок, він зобов’язаний повідомити особу, що має право першочергового викупу, про умови продажу.
- Особи, які мають право першочергового викупу, надається певний термін (зазвичай 30 днів, якщо інше не встановлено законом або договором) для реалізації свого права.
- Якщо право першочергового викупу не використано, продаж може бути здійснений третій стороні.
- У випадку порушення процедури реалізації права першочергового викупу, особа, яка мала відповідне право, може оскаржити договір купівлі-продажу та вимагати переведення на себе прав покупця.
Висновки
При укладенні договору купівлі-продажу квартири або будинку важливо ретельно перевіряти всі наявні обмеження на нерухоме майно. Рекомендується за допомогою юристів або самостійно перевірити інформацію в земельному кадастрі. Така перевірка є маловитратною, але може убезпечити покупця від потенційних судових спорів з боку інших зацікавлених осіб.
