Покупка недвижимости для многих людей является ответственным шагом, требующим значительных капиталовложений. Ища квартиру или дом для покупки, покупатели ориентируются на определенную сумму собственных сбережений, а также возможность получения кредита, но часто забывают, что помимо стоимости самого объекта необходимо оплатить значительную сумму так называемых дополнительных или сопутствующих расходов (Nebenkosten Immobilienkauf). Они могут составлять примерно 10–13% от стоимости объекта недвижимости, что наглядно иллюстрирует график 1.
Все сопутствующие расходы можно условно разделить на 2 группы – основные (обязательные для уплаты при всех сделках) и факультативные (могут возникать в случае получения дополнительных услуг по желанию или необходимости покупателя).
Основные дополнительные расходы (около 10% от стоимости покупки) составляют:
- Налог на покупку недвижимости (Grunderwerbsteuer) – 3,5% от стоимости покупки.
- Регистрация в земельном кадастре (Grundbuch-Eintragungsgebühr) – 1,1% от стоимости объекта.
- Нотариальные услуги или услуги адвоката (Notar- oder Rechtsanwaltskosten) – 1,5–3% от стоимости недвижимости + 20% НДС.
- Комиссия риелтора (Maklerprovision) – 3% + 20% НДС.
Факультативные дополнительные расходы:
- Банковские расходы (если покупка в кредит). Если покупатель оформляет ипотеку, дополнительно оплачиваются: плата за регистрацию права залога в земельном реестре – 1,2% от суммы кредита, а также административный сбор банка (может составлять от 0,5% до 2% от суммы кредита).
- Страхование недвижимости (Versicherungen). Страхование недвижимости настоятельно рекомендуется, хотя и не является обязательным при покупке квартиры или дома. Его стоимость зависит от объекта, но в среднем составляет от 200 до 800 евро в год.
Как уменьшить дополнительные расходы?
Регистрации в земельном кадастре и, соответственно, уплаты 1,1% от стоимости объекта (Grundbuch-Eintragungsgebühr), как правило, не избежать, так как в противном случае новый владелец просто не появится в земельной книге.
Как снизить размер указанного платежа?
Когда право собственности передается не на весь объект недвижимости, а на долю в размере до 50%, или если такая передача происходит не одной транзакцией, а частями, также возможно снижение размера платежа (вплоть до освобождения от уплаты).
Если говорить о Grunderwerbsteuer, может сложиться впечатление, что 3,5% – это довольно высокая ставка налога. Однако это не совсем так. Для сравнения: в Германии в разных федеральных землях при покупке дома или квартиры платится разный процент налога – от 3,5% до 6,5% от стоимости объекта, что хорошо видно на графике 2.
Кроме того, в Австрии есть несколько случаев, когда при передаче недвижимости можно избежать или уменьшить уплату Grunderwerbsteuer. Так, если недвижимость передается в наследство или дарится между ближайшими родственниками, налог уменьшается, поскольку действует льготная прогрессивная шкала:
- 0,5% – для части стоимости до 250 000 евро.
- 2% – для части от 250 000 до 400 000 евро.
- 3,5% – для части свыше 400 000 евро.
При этом австрийское законодательство довольно широко трактует понятие «близких родственников» и относит к ним супругов, детей и внуков, родителей, дедушек и бабушек, а также партнеров в зарегистрированном гражданском союзе. Следует отдельно отметить, что партнеры, которые не проживают в зарегистрированном союзе, но могут доказать, что проживают и зарегистрированы по одному адресу долгое время (обычно более 5 лет) и ведут совместное хозяйство, также могут претендовать на снижение ставки налога.
Снизить дополнительные расходы за счет оптимизации Grunderwerbsteuer можно также, если недвижимость передается в уставный капитал компании (например, GmbH или другой юридической структуры). Также налог может не применяться, если передача происходит при преобразовании компаний, а также в форме смены собственности в компании, владеющей недвижимостью, но только в том случае, если никто из участников не получает более 95% в уставном капитале компании.
Отдельно стоит отметить, что заключение некоторых долгосрочных договоров аренды (Erbpacht) может не подпадать под налогообложение, поскольку формально право собственности не переходит, и владелец недвижимости остается тем же.
И наконец, хотелось бы добавить, что австрийским законодательством установлен верхний предел платы за услуги маклеров (3% от стоимости квартиры или дома + 20% НДС), однако при переговорах он может быть немного уменьшен. Также можно просить о снижении стоимости услуг юриста, сопровождающего сделку, и нотариуса, заверяющего договор купли-продажи.
В любом случае при планировании оптимизации дополнительных расходов рекомендуется заранее проконсультироваться с налоговыми консультантами, которые могут подсказать, как правильно структурировать сделку по покупке квартиры или дома.
