Оренда комерційних приміщень у Відні — це рішення, яке безпосередньо впливає на успіх Вашого бізнесу. Вибір правильного району визначає не лише щомісячні витрати, а й потік клієнтів, імідж компанії та зручність для співробітників. Станом на 2025–2026 роки, за даними CBRE Büromarktbericht 2025, максимальна орендна ставка для офісних приміщень у центральних районах Відня досягла 28,50 €/м² на місяць, а середня орендна ставка — 17,25 €/м². Торговельні площі на найпрестижніших вулицях можуть коштувати 35 €/м² і вище. При цьому, згідно з EHL Büromarktbericht, рівень вакантності офісних площ у Відні залишається рекордно низьким — лише 3,3–3,6%, що є одним із найменших показників серед європейських столиць (для порівняння: у більшості великих міст ЄС цей показник перевищує 7%).
У цій статті ми детально розглянемо найперспективніші райони столиці Австрії для різних типів комерційної діяльності: від офісних приміщень та торговельних площ до ресторанного бізнесу та логістики.
Якщо Ви ще не знайомі з базовими відмінностями між житловим та комерційним сектором, рекомендуємо спершу ознайомитись із нашою статтею про різницю між комерційною та житловою нерухомістю.
Які бувають комерційні приміщення: типи, площі та особливості
Перш ніж обирати район, важливо чітко визначити, який саме тип комерційного приміщення потрібен Вашому бізнесу.
В Австрії комерційна нерухомість (Gewerbeimmobilie) поділяється на кілька основних категорій, кожна з яких має свої вимоги до локації, площі та інфраструктури. Вибір неправильного типу приміщення може призвести не лише до зайвих витрат, а й до юридичних ускладнень, адже згідно з Bauordnung für Wien кожне приміщення має чітке цільове призначення (Widmung), яке регулює дозволені види діяльності.
| Тип приміщення | Типова площа | Для кого / особливості |
| Офіс | 50–500 м² (малий бізнес), 500–5000 м² (корпорації) | IT, консалтинг, юридичні фірми, фінансовий сектор. Потрібна хороша транспортна доступність, IT-інфраструктура |
| Торговельне приміщення | 30–200 м² (бутік), 200–1000 м² (магазин) | Ритейл, салони краси, аптеки. Ключове — прохідність, вітрина (Auslagenfront), перший поверх |
| Ресторан / кафе | 80–300 м² (кафе/ресторан), 300+ м² (великий заклад) | HoReCa-бізнес. Потрібні: витяжка, водопостачання, дозвіл на гастрономію, Schanigarten (літня тераса) |
| Склад / логістика | 200–2000 м² (малий склад), 2000+ м² (логістичний центр) | E-commerce, виробництво, дистрибуція. Важливі: висота стелі, вантажний доступ, наближеність до автобану |
| Коворкінг / гнучкий офіс | 10–50 м² (робоче місце), 50–200 м² (приватний офіс) | Фрілансери, стартапи, віддалені команди. Включає меблі, інтернет, reception — без довгострокового договору |
| Медична практика | 80–250 м² | Лікарі, стоматологи, терапевти. Спеціальні вимоги до санітарних норм, доступності для інвалідів |
Як бачимо, кожен тип приміщення має специфічні вимоги до площі та технічних характеристик.
Наприклад, для відкриття невеликого кафе у Відні зазвичай достатньо 80–150 м², проте необхідно переконатися, що приміщення має дозвіл на гастрономічну діяльність (Gastro-Widmung) та відповідну вентиляцію. А для IT-офісу на 20 співробітників оптимальною буде площа від 200 до 350 м² у сучасному бізнес-центрі з оптоволоконним інтернетом та кліматизацією. Детальніше про типи комерційної нерухомості в Австрії читайте в нашій окремій статті.
1-й район Innere Stadt — престиж і максимальна прохідність
Перший район Відня — це історичне серце міста, де зосереджені державні установи, штаб-квартири великих компаній, розкішні бутіки та ресторани. Саме тут проходять знамениті торговельні вулиці: Kohlmarkt, Graben та Kärntner Straße з найвищою щоденною прохідністю до 50 000–70 000 пішоходів. Орендні ставки відповідають статусу: офісні приміщення класу А коштують від 25 до 35 €/м² на місяць, а торговельні площі на головних вулицях можуть сягати 100–300 €/м² для прайм-локацій на Kohlmarkt. Цей район підходить насамперед для юридичних фірм, фінансових консультантів, представництв міжнародних компаній та преміального ритейлу.
Якщо Ваш бізнес потребує іміджевої адреси та Ви готові до відповідних інвестицій — 1-й район Innere Stadt стане оптимальним рішенням. Водночас варто зважити, що паркування тут обмежене, а Betriebskosten (експлуатаційні витрати) у центрі зазвичай на 20–30% вищі, ніж у зовнішніх районах.
2-й та 3-й райони — сучасний бізнес-хаб із динамічним розвитком
Leopoldstadt (2-й район) та Landstraße (3-й район) за останні роки перетворилися на одні з найпривабливіших бізнес-локацій Відня. У 2-му районі активно розвивається квартал Nordbahnviertel, а проєкти на кшталт Austria Campus та LeopoldQuartier пропонують сучасні офісні площі з передовими стандартами енергоефективності. Саме в районі Praterstern та Lassallestraße формується потужний офісний кластер, де орендні ставки становлять від 16 до 22 €/м² на місяць — суттєво нижче, ніж у 1-му районі, але з чудовою транспортною доступністю та сучасною інфраструктурою.
3-й район, з його близькістю до Hauptbahnhof (головного вокзалу), став другим за значенням бізнес-центром міста. Район Quartier Belvedere та Eurogate пропонують нові офісні комплекси, що відповідають найсуворішим вимогам ESG-сертифікації. У 2025 році ринок Відня показав рекордну орендну активність — було здано близько 230 000 м² офісних площ, що на 30% більше, ніж у попередньому році. Для тих, хто розглядає інвестиційні можливості у 3-му районі, варто знати, що ця локація поєднує комфортне сполучення з аеропортом та найшвидшу залізничну магістраль Австрії. Середня орендна ставка для офісів тут становить від 15 до 20 €/м² на місяць.
6-й і 7-й райони — креативна економіка та торгівля
Якщо Ви шукаєте приміщення для магазину, шоуруму, креативної студії чи гастрономічного проєкту, зверніть увагу на Mariahilf (6-й район) та Neubau (7-й район). Mariahilfer Straße — найдовша торговельна вулиця Європи з приблизно 130 000 м² торгових площ — є епіцентром віденського ритейлу. Щоденна прохідність на різних ділянках цієї вулиці становить від 30 000 до 70 000 пішоходів, а орендні ставки для торговельних площ (Geschäftslokal) коливаються від 20 до 35 €/м² нетто залежно від конкретної позиції та площі.
7-й район Neubau вже давно став центром творчої індустрії та стартап-спільноти. Тут зосереджені коворкінги, дизайн-студії, галереї та незалежні бутіки. Орендні ставки для офісних приміщень становлять від 14 до 19 €/м², що робить район привабливим для молодих компаній із обмеженим бюджетом, але потребою в центральному розташуванні.
Важливий плюс обох районів — чудове транспортне сполучення завдяки лініям метро U3, U4 та U6. Варто також зазначити, що зараз тривають роботи з розбудови ліній U2 та U5 (завершення до 2030 року), що додатково підвищить транспортну привабливість цих районів.
Для тих, хто розглядає оренду з подальшим викупом, корисним буде наш матеріал про Mietkaufvertrag — договір оренди з правом викупу.
22-й район Donaustadt та Seestadt Aspern — майбутнє комерційної нерухомості
Donau City та Seestadt Aspern представляють абсолютно інший підхід до комерційної нерухомості — тут народжується бізнес-середовище нового покоління. У Donau City зосереджені хмарочоси DC Tower 1 і DC Tower 2 (за даними Immobilien Redaktion, будівництво DC2 завершується у 2026 році), де орендні ставки за преміальні офісні площі можуть досягати 28–32 €/м². В них інтегровані фотовольтаїчні фасади та найновіші технології «розумного будинку». Для компаній, що цінують інновації та екологічну відповідальність, такі проєкти відповідають усім вимогам EU Taxonomy та стандартам ESG-сертифікації.
Seestadt Aspern — один із найамбітніших проєктів урбаністичного розвитку в Європі — пропонує доступніші ставки: від 12 до 18 €/м² для офісних і комерційних площ. Цей район ідеально підходить для технологічних стартапів, логістичних компаній та підприємств, які потребують простору за розумну ціну. Детальніше про 22-й район Donaustadt та про новобудови у Donaustadt читайте в наших окремих оглядах.
10-й, 21-й та 23-й райони — бюджетні варіанти з потенціалом
Для підприємців, які шукають комерційні приміщення з оптимальним співвідношенням ціни та якості, зовнішні райони Відня пропонують цікаві можливості. Favoriten (10-й район), Floridsdorf (21-й район) та Liesing (23-й район) переживають активний розвиток нової інфраструктури та залучають дедалі більше бізнесів. У 23-му районі, наприклад, нові комплекси на кшталт RIVUS VIVERE та Fabrik1230 пропонують сучасні комерційні площі від 10 до 15 €/м², що вдвічі дешевше, ніж у центрі.
21-й район, завдяки розташуванню станції S-Bahn Floridsdorf та зростаючій житловій забудові, стає дедалі привабливішим для ритейлу та сервісних компаній. Згідно з даними CBRE Austria, саме периферійні райони зараз переживають найшвидше зростання орендних ставок — до 7% на рік в окремих локаціях.
Порівняльна таблиця: орендні ставки за районами (станом на 2026 рік)
| Район | Офіси (€/м²/міс.) | Торговельні площі (€/м²/міс.) | Для кого підходить |
| 1-й Innere Stadt | 25–35 | 35–300+ | Корпорації, юридичні фірми, преміум-ритейл |
| 2-й Leopoldstadt | 16–22 | 15–25 | IT-компанії, консалтинг, сучасні офіси |
| 3-й Landstraße | 15–20 | 14–22 | Міжнародні представництва, сервісні компанії |
| 6-й Mariahilf | 14–20 | 20–35 | Ритейл, гастрономія, шоуруми |
| 7-й Neubau | 14–19 | 16–25 | Креативні студії, стартапи, бутіки |
| 22-й Donaustadt | 12–32 | 12–20 | Технологічний бізнес, логістика, інновації |
| 10-й, 21-й, 23-й | 10–15 | 10–18 | Малий бізнес, виробництво, логістика |
Практичний приклад: як обрати локацію для бізнесу
Розглянемо ситуацію: Олександр відкриває IT-консалтингову компанію та шукає офіс площею 150 м² у Відні. Якщо він обере 1-й район (ставка ~30 €/м²), щомісячна оренда нетто складе приблизно 4 500 €, а з урахуванням Betriebskosten (~5 €/м²) та 20% ПДВ загальна сума сягне близько 6 300 € на місяць. Натомість у 2-му районі, наприклад, в Austria Campus (ставка ~18 €/м²), нетто оренда складе 2 700 €, а загальна сума з експлуатаційними витратами (~4 €/м²) та ПДВ — приблизно 3 960 € на місяць. Різниця становить понад 2 300 € щомісяця, або майже 28 000 € на рік — а це бюджет, який можна інвестувати у розвиток бізнесу.
При виборі локації варто також звернути увагу на юридичні аспекти: згідно з §6 Bauordnung für Wien, ведення комерційної діяльності у житлових будинках можливе лише за дотримання низки умов щодо шуму, безпеки та впливу на сусідів. Тому ще до підписання договору оренди рекомендуємо перевірити цільове призначення об’єкта (Widmung) у Flächenwidmungsplan, який доступний на сайті Magistrat der Stadt Wien. Окрім того, важливо пам’ятати про додаткові витрати, які можуть суттєво вплинути на загальний бюджет — включно з комісією маклера, яка для комерційної нерухомості становить до 3% + 20% ПДВ від кожної сторони.
Варто також зазначити, що для страхування приміщення в Австрії існують окремі вимоги залежно від типу діяльності — наприклад, для гастрономії обов’язкове страхування відповідальності перед третіми особами (Haftpflichtversicherung).
Висновок
Вибір району для оренди комерційного приміщення у Відні залежить від типу Вашого бізнесу, бюджету та стратегічних цілей. Центральні райони пропонують престижну адресу та максимальний клієнтський потік, проте за відповідно вищою ціною. Периферійні локації, навпаки, дають змогу суттєво зекономити, особливо на старті бізнесу, і при цьому забезпечують хороше транспортне сполучення та сучасну інфраструктуру. Незалежно від Вашого вибору, зверніть увагу на ринкову тенденцію: за даними CBRE, попит на ESG-сертифіковані офіси стабільно зростає, а орендні ставки на такі об’єкти вищі в середньому на 10% порівняно із несертифікованими аналогами. Водночас для 2027 року прогнозується значне скорочення введення нових офісних площ — лише 31 500 м², що може призвести до подальшого зростання цін.
Команда VigoImmobilien має багаторічний досвід роботи з комерційною нерухомістю в Австрії і допоможе Вам знайти ідеальне приміщення для Вашого бізнесу — будь то офіс, ресторан чи торговельне приміщення.
Зв’яжіться з нами для безкоштовної консультації: +43 664 99 8775 99 або напишіть на [email protected].
