Оренда комерційних приміщень у Відні — це рішення, яке безпосередньо впливає на успіх Вашого бізнесу. Вибір правильного району визначає не лише щомісячні витрати, а й потік клієнтів, імідж компанії та зручність для співробітників. Станом на 2025–2026 роки, за даними CBRE Büromarktbericht 2025, максимальна орендна ставка для офісних приміщень у центральних районах Відня досягла 28,50 €/м² на місяць, а середня орендна ставка — 17,25 €/м². Торговельні площі на найпрестижніших вулицях можуть коштувати 35 €/м² і вище. При цьому, згідно з EHL Büromarktbericht, рівень вакантності офісних площ у Відні залишається рекордно низьким — лише 3,3–3,6%, що є одним із найменших показників серед європейських столиць (для порівняння: у більшості великих міст ЄС цей показник перевищує 7%)
У цій статті ми детально розглянемо найперспективніші райони столиці Австрії для різних типів комерційної діяльності: від офісних приміщень та торговельних площ до ресторанного бізнесу та логістики.
Якщо Ви ще не знайомі з базовими відмінностями між житловим та комерційним сектором, рекомендуємо спершу ознайомитись із нашою статтею про різницю між комерційною та житловою нерухомістю.
Які бувають комерційні приміщення: типи, площі та особливості
Перш ніж обирати район, важливо чітко визначити, який саме тип комерційного приміщення потрібен Вашому бізнесу.
В Австрії комерційна нерухомість (Gewerbeimmobilie) поділяється на кілька основних категорій, кожна з яких має свої вимоги до локації, площі та інфраструктури. Вибір неправильного типу приміщення може призвести не лише до зайвих витрат, а й до юридичних ускладнень, адже згідно з Bauordnung für Wien кожне приміщення має чітке цільове призначення (Widmung), яке регулює дозволені види діяльності.
| Тип приміщення | Типова площа | Для кого / особливості |
| Офіс | 50–500 м² (малий), 500–5000 м² (корпорації) | IT, консалтинг, юридичні фірми. Потрібна хороша транспортна доступність, IT-інфраструктура |
| Торговельне приміщення | 30–200 м² (бутік), 200–1000 м² (магазин) | Ритейл, салони краси, аптеки. Ключове — прохідність, вітрина, перший поверх |
| Ресторан / кафе | 80–300 м² (кафе), 300+ м² (великий заклад) | HoReCa-бізнес. Потрібні: витяжка, водопостачання, дозвіл на гастрономію |
| Склад / логістика | 200–2000 м² (малий), 2000+ м² (логістичний центр) | E-commerce, виробництво, дистрибуція. Важливі: висота стелі, вантажний доступ |
| Коворкінг / гнучкий офіс | 10–50 м² (робоче місце), 50–200 м² | Фрілансери, стартапи, віддалені команди. Без довгострокового договору |
| Медична практика | 80–250 м² | Лікарі, стоматологи. Спеціальні вимоги до санітарних норм, доступності |
1-й район Innere Stadt — престиж і максимальна прохідність
Перший район Відня — це історичне серце міста, де зосереджені державні установи, штаб-квартири великих компаній, розкішні бутіки та ресторани. Саме тут проходять знамениті торговельні вулиці: Kohlmarkt, Graben та Kärntner Straße з найвищою щоденною прохідністю до 50 000–70 000 пішоходів. Орендні ставки відповідають статусу: офісні приміщення класу А коштують від 25 до 35 €/м² на місяць, а торговельні площі на головних вулицях можуть сягати 100–300 €/м² для прайм-локацій на Kohlmarkt. Цей район підходить насамперед для юридичних фірм, фінансових консультантів, представництв міжнародних компаній та преміального ритейлу.
Якщо Ваш бізнес потребує іміджевої адреси та Ви готові до відповідних інвестицій — 1-й район Innere Stadt стане оптимальним рішенням. Водночас варто зважити, що паркування тут обмежене, а Betriebskosten (експлуатаційні витрати) у центрі зазвичай на 20–30% вищі, ніж у зовнішніх районах.
2-й та 3-й райони — сучасний бізнес-хаб із динамічним розвитком
Leopoldstadt (2-й район) та Landstraße (3-й район) за останні роки перетворилися на одні з найпривабливіших бізнес-локацій Відня. У 2-му районі активно розвивається квартал Nordbahnviertel, а проєкти на кшталт Austria Campus та LeopoldQuartier пропонують сучасні офісні площі з передовими стандартами енергоефективності. Орендні ставки становлять від 16 до 22 €/м² на місяць. 3-й район, з його близькістю до Hauptbahnhof, став другим за значенням бізнес-центром міста. Район Quartier Belvedere та Eurogate пропонують нові офісні комплекси. У 2025 році ринок Відня показав рекордну орендну активність — було здано близько 230 000 м² офісних площ, що на 30% більше, ніж у попередньому році. Середня орендна ставка для офісів у 3-му районі становить від 15 до 20 €/м² на місяць.
6-й і 7-й райони — креативна економіка та торгівля
Якщо Ви шукаєте приміщення для магазину, шоуруму, креативної студії чи гастрономічного проєкту, зверніть увагу на Mariahilf (6-й район) та Neubau (7-й район). Mariahilfer Straße — найдовша торговельна вулиця Європи з приблизно 130 000 м² торгових площ — є епіцентром віденського ритейлу. Щоденна прохідність на різних ділянках цієї вулиці становить від 30 000 до 70 000 пішоходів, а орендні ставки для торговельних площ коливаються від 20 до 35 €/м² нетто залежно від конкретної позиції та площі. Транспортне сполучення — лінії метро U3, U4 та U6.
22-й район Donaustadt та Seestadt Aspern — майбутнє комерційної нерухомості
Donau City та Seestadt Aspern представляють абсолютно інший підхід до комерційної нерухомості — тут народжується бізнес-середовище нового покоління. У Donau City зосереджені хмарочоси DC Tower 1 і DC Tower 2, де орендні ставки за преміальні офісні площі можуть досягати 28–32 €/м². Seestadt Aspern — один із найамбітніших проєктів урбаністичного розвитку в Європі — пропонує доступніші ставки: від 12 до 18 €/м² для офісних і комерційних площ. Цільове призначення приміщень перевіряється через Flächenwidmungsplan.
10-й, 21-й та 23-й райони — бюджетні варіанти з потенціалом
Для підприємців, які шукають комерційні приміщення з оптимальним співвідношенням ціни та якості, зовнішні райони Відня пропонують цікаві можливості. Favoriten (10-й район), Floridsdorf (21-й район) та Liesing (23-й район) переживають активний розвиток нової інфраструктури та залучають дедалі більше бізнесів. Нові комплекси пропонують сучасні комерційні площі від 10 до 15 €/м², що вдвічі дешевше, ніж у центрі.
Порівняльна таблиця: орендні ставки за районами (станом на 2026 рік)
| Район | Офіси (€/м²/міс.) | Торгові площі (€/м²/міс.) | Для кого підходить |
| 1-й Innere Stadt | 25–35 | 35–300+ | Корпорації, юридичні фірми, преміум-ритейл |
| 2-й Leopoldstadt | 16–22 | 15–25 | IT-компанії, консалтинг, сучасні офіси |
| 3-й Landstraße | 15–20 | 14–22 | Міжнародні представництва, сервісні компанії |
| 6-й Mariahilf | 14–20 | 20–35 | Ритейл, гастрономія, шоуруми |
| 7-й Neubau | 14–19 | 16–25 | Креативні студії, стартапи, бутіки |
| 22-й Donaustadt | 12–32 | 12–20 | Технологічний бізнес, логістика, інновації |
| 10-й, 21-й, 23-й | 10–15 | 10–18 | Малий бізнес, виробництво, логістика |
Практичний приклад: як обрати локацію для бізнесу
Розглянемо ситуацію: Олександр відкриває IT-консалтингову компанію та шукає офіс площею 150 м² у Відні. Якщо він обере 1-й район (ставка ~30 €/м²), щомісячна оренда нетто складе приблизно 4 500 €, а з урахуванням Betriebskosten (~5 €/м²) та 20% ПДВ загальна сума сягне близько 6 300 € на місяць. Натомість у 2-му районі (ставка ~18 €/м²), нетто оренда складе 2 700 €, а загальна сума — приблизно 3 960 € на місяць. Різниця становить понад 2 300 € щомісяця, або майже 28 000 € на рік — а це бюджет, який можна інвестувати у розвиток бізнесу.
При виборі локації варто також звернути увагу на юридичні аспекти: згідно з §6 Bauordnung für Wien, ведення комерційної діяльності у житлових будинках можливе лише за дотримання низки умов. Тому ще до підписання договору оренди рекомендуємо перевірити цільове призначення об’єкта (Widmung) у Flächenwidmungsplan. Окрім того, важливо пам’ятати про додаткові витрати — включно з комісією маклера, яка для комерційної нерухомості становить до 3% + 20% ПДВ від кожної сторони, згідно з Immobilienmakler-Verordnung.
Висновок
Вибір району для оренди комерційного приміщення у Відні залежить від типу Вашого бізнесу, бюджету та стратегічних цілей. Центральні райони пропонують престижну адресу та максимальний клієнтський потік, проте за відповідно вищою ціною. Периферійні локації, навпаки, дають змогу суттєво зекономити, особливо на старті бізнесу, і при цьому забезпечують хороше транспортне сполучення та сучасну інфраструктуру.
Команда VigoImmobilien має багаторічний досвід роботи з комерційною нерухомістю в Австрії і допоможе Вам знайти ідеальне приміщення для Вашого бізнесу — будь то офіс, ресторан чи торговельне приміщення. Зв’яжіться з нами для безкоштовної консультації: +43 664 99 8775 99 або напишіть на [email protected].
