550 мільйонів євро. Саме стільки, за даними CBRE, було вкладено в готельну нерухомість Австрії у 2025 році — на 57% більше, ніж роком раніше, і третій найкращий результат за весь час спостережень компанії. Vienna Marriott, Grand Hotel Wien, 25hours Hotel змінювали власників один за одним, а 2026-й почався з продажу Andaz Vienna — одного з активів, що вийшли на ринок після краху групи Signa.
За такими заголовками легко побачити «Клондайк». Але за великими цифрами стоїть питання, яке новини ніколи не ставлять: а що з цього доступно особисто Вам — і з ким Ви входите в угоду. Готельна нерухомість — це той сегмент, де різниця між добрим і поганим партнером вимірюється не відсотком комісії, а тим, чи взагалі Ваша інвестиція працюватиме через п’ять років. Перегляньте наш огляд готелів та інвестицій VigoImmobilien.
Мене звати Ганна Буяджи, я керую VigoImmobilien — бутиковою компанією, що спеціалізується на готельній та комерційній нерухомості у Відні та DACH-регіоні. Ця стаття — про те, як ринок виглядає зсередини: без глянцю інвестиційних звітів і без залякування.
Що стоїть за 550 мільйонами
Подивімося на цифри тверезо. За даними CBRE, Відень щойно пережив найкращий туристичний рік у своїй історії — понад 20 мільйонів ночівель у 2025-му. І — це ключове для інвестора — з 2015 року кількість готельних номерів у місті зросла приблизно на 27%, а кількість ночівель за той самий період — приблизно на 40%. Іншими словами, попит зростає помітно швидше, ніж пропозиція. Середня завантаженість тримається на рівні близько 71%, а конгресний туризм — тисячі заходів і мільйони ночівель щороку — забезпечує базу навіть у «мертві» місяці. Хочете порівняти ціни на нерухомість Відня? Читайте наш актуальний огляд цін Q1 2026.
Для інвестора це означає одну структурну річ: Відень — не сезонне туристичне місто на кшталт Барселони, де попит живе три місяці на рік. Це ринок, що працює цілорічно, з попитом, який системно випереджає нове будівництво. Саме таке поєднання — зростаючий попит плюс обмежена пропозиція — і робить сегмент цікавим для капіталу.
Хто купує ці готелі — і чому це не привід відступати
Тут починається реальність. Найбільші угоди — Vienna Marriott, Grand Hotel Wien — це суми у сто й більше мільйонів євро. Покупці на цьому рівні — міжнародні Private-Equity-фонди, сімейні офіси, інституційні інвестори. За оцінками ринку, близько трьох чвертей обсягу 2025 року прийшло від іноземного капіталу, передусім із Німеччини та Швейцарії. Детальніше про ринок комерційної нерухомості Відня — у нашому профільному розділі.
Але з цього не випливає, що приватному інвесторові тут немає місця. З цього випливає інше: на цьому ринку Ви не знайдете «готель у вітрині» так, як знаходите квартиру на порталі. Найкращі об’єкти рухаються тихо, часто до того, як з’являються в публічному доступі, і доступ до них залежить від того, у чиїй мережі Ви перебуваєте. Саме тут спеціалізований брокер дає те, чого не дає універсальний агент житлової нерухомості: доступ, розуміння структури угоди та фільтр, який відсіює проблемні активи ще до того, як Ви витратите на них час.
Реальні моделі входу для приватного інвестора
Якщо говорити чесно — а ми завжди говоримо чесно — є три робочі шляхи, якими приватний або HNWI-інвестор може увійти в готельний ринок Відня.
Перший — Serviced Apartments. Це гібрид квартири й готельного номера: Ви купуєте одиницю в комплексі, а оператор управляє нею від Вашого імені. Поріг входу тут суттєво нижчий, ніж для цілісного готелю — від кількох сотень тисяч євро за одиницю, залежно від проєкту. За ринковими орієнтирами валова дохідність зазвичай вища, ніж у класичної Vorsorgewohnung, — але й профіль ризику інший: Ви залежите від оператора, від сезону, від туристичного потоку. Це вибір для того, хто хоче готельну експозицію без операційного клопоту.
Другий — Zinshaus із конверсією. Через дефіцит вільних ділянок у центрі дедалі більше готелів створюються не з нуля, а через перепрофілювання існуючих будівель — офісів, торгових площ, житлових будинків. Якщо Ви володієте або купуєте прибутковий будинок у сильній локації, конверсія в бутик-готель чи Serviced Apartments може бути стратегією з найвищою дохідністю в усьому портфелі. Але це складний девелоперський проєкт. Читайте наш матеріал про Zinshaus у Відні та девелоперські проєкти — там є конкретні приклади.
Третій — прямий вхід у готельний об’єкт або готельний бізнес: купівля будівлі з договором оператора, Pachtvertrag на діючий готель або структурування угоди через Asset- чи Share-Deal. Це найскладніший, але й найпотужніший інструмент — і саме тут ми у VigoImmobilien працюємо найбільше. Переглянути доступні готелі для купівлі в Австрії.
Чому саме Відень
Клієнти іноді запитують: чому Відень, а не Мілан, Прага чи Барселона? Якщо подивитися на цифри, відповідь очевидна. RevPAR — дохід на доступний номер — у Відні стабільно зростає, конгресний сегмент тримає завантаження цілий рік, а місто роками входить до перших двох-трьох найкомфортніших для життя міст світу за версіями Mercer та Economist. Це не порожній титул: він означає безпеку, інфраструктуру, правову стабільність — усе те, що для інституційного капіталу є передумовою інвестиції, а не бонусом.
Додайте до цього фактор, про який рідко говорять уголос: наслідки банкрутства Signa. Частина преміальних об’єктів однієї з найбільших австрійських інвестгруп поступово виходить на ринок — і це рідкісне вікно, яке закриється, щойно портфель буде розпродано. Такі можливості не чекають того, хто «ще думає».
Складність — не привід відмовитися, а причина працювати зі спеціалістом
Якби готель був простою інвестицією, кожен заможний віденець уже мав би один. Ось що ми бачимо зсередини. Майте на увазі також податкові наслідки угод з нерухомістю в Австрії — вони суттєво відрізняються від житлового сектору.
Персонал. Готель — це насамперед люди, а Австрія переживає гострий дефіцит кадрів у HoReCa. Це прямо впливає на операційні витрати й на те, який оператор узагалі зможе втримати об’єкт прибутковим. Оцінити це до підписання — робота, яку універсальний агент не зробить.
Операційна складність. Готель — це не квартира, яку здав і забув. Це бізнес із 365-денною діяльністю. Навіть коли управляє оператор, Ви лишаєтеся власником будівлі з усіма її питаннями — від енергоефективності до пожежної безпеки.
Регулювання і структура угоди. Відень активно регулює короткострокову оренду, і зміна законодавства може вплинути на Вашу модель. А сама угода — Pachtvertrag, договір оператора, Share-Deal — це юридично-комерційна конструкція, яку треба читати вільно, а не «на віру». Моя кваліфікація Dr. iur. та понад двадцять років досвіду у сфері права, комплаєнсу й супроводу клієнтів HNWI дають змогу своєчасно виявляти ризики у структурі транзакції — ще до того, як вони перетворяться на проблеми.
Для кого це реально — чесний портрет
За нашим досвідом, пряма інвестиція в готельну нерухомість має сенс, якщо збігаються три умови: капітал від семизначних сум для цілісного об’єкта (для окремих Serviced-Apartment-одиниць поріг нижчий), горизонт від десяти років, бо цикли тут довші й ліквідність нижча, ніж у житлі, та готовність або самому займатися операційною частиною, або платити за це оператору. Ознайомтесь з нашим порівнянням Altbau vs Neubau у Відні — це допоможе краще зрозуміти різницю між типами нерухомості.
Якщо бюджет менший чи горизонт коротший — можливо, Vorsorgewohnung або прибутковий будинок Zinshaus підійдуть Вам краще, і ми скажемо це прямо. Для мене краще, щоб клієнт купив те, що відповідає його ситуації, ніж увійшов у готельний сегмент із хибними очікуваннями.
Чому VigoImmobilien
Готельна нерухомість — не побічний напрям для нас, а спеціалізація. VigoImmobilien — бутикова компанія, сфокусована саме на готельних і комерційних інвестиціях у Відні та DACH-регіоні, з дисципліною конфіденційності, до якої звикли інституційні партнери: жодних деталей об’єкта до підписання NDA, жодних імен у публічному просторі. Познайомтесь з нашою командою спеціалістів.
Масштаб говорить сам за себе: наразі в нашому портфелі — близько 30 готельних об’єктів у Відні, ще близько десяти в інших регіонах Австрії (Тіроль, Зальцбург, Каринтія, Форарльберг) і кілька готелів у Німеччині — від окремих Serviced-Apartment-одиниць до цілісних п’яти-зіркових об’єктів. Назв і адрес ми не розкриваємо до підписання NDA; конкретика доступна кваліфікованим інвесторам після укладення угоди про нерозголошення.
Наступний крок — одна розмова
Якщо Ви серйозно розглядаєте готельний сегмент — або лише хочете зрозуміти, чи він узагалі підходить під Вашу ситуацію, — почніть з розмови. Зв’яжіться з нами — ми безкоштовно оцінимо Вашу вихідну картину: бюджет, горизонт, профіль ризику, доцільну модель входу — і скажемо чесно, чи варто входити і якщо так, то як саме. Без зобов’язань.
Ганна Буяджи (Ganna Buiadzhy) — Geschäftsführerin, VigoImmobilien GmbH
Готельна та комерційна нерухомість • Відень і DACH-регіон
+43 664 99 8775 99 | [email protected] | vigoimmobilien.at
Джерела ринкових даних: CBRE Hotelmarktbericht / Austria Investment Figures 2025–2026. Наведені показники дохідності є загальними ринковими орієнтирами, а не гарантованим результатом конкретної інвестиції.
