Якщо Ви плануєте купити або продати квартиру чи будинок в Австрії, важливо розуміти: окрім самої ціни об’єкта, Вам доведеться сплатити додаткові податки та збори. Скільки саме? За підрахунками австрійського порталу Infina, ці витрати складають приблизно 10–12% від вартості нерухомості. Простими словами: якщо квартира коштує 400 000 €, будьте готові додатково витратити ще 40 000–48 000 €.
А при продажу нерухомості існує окремий податок — до 30% від Вашого прибутку. Звучить серйозно? Не хвилюйтеся: у цій статті ми розкладемо все по поличках — простою мовою, з прикладами та розрахунками. Навіть якщо Ви вперше стикаєтесь із цією темою, після прочитання Ви точно розумітимете, на що йдуть Ваші гроші.Ми підготували детальний гід по кожному податку та зборі — із конкретними розрахунками, прикладами та діаграмами.
Ця стаття доповнює наш матеріал про додаткові витрати при купівлі нерухомості і стане корисною як для покупців, так і для тих, хто планує продаж.
Які податки та збори платить покупець нерухомості?
При купівлі нерухомості в Австрії Вас очікують кілька обов’язкових платежів. Давайте розберемо кожен із них — що це таке, навіщо він потрібен і скільки коштує.
Grunderwerbsteuer — податок на передачу нерухомості (3,5%)
Grunderwerbsteuer (GrESt) — це основний податок, який сплачується при кожній зміні власника нерухомості в Австрії. Стандартна ставка — 3,5% від ціни купівлі (Kaufpreis). При купівлі квартири за 350 000 € це становить 12 250 €. Податок стягується незалежно від того, чи купується, дарується чи успадковується нерухомість — змінюється лише база оподаткування.
Для передачі нерухомості в межах сім’ї застосовується пільговий ступінчастий тариф (Stufentarif): перші 250 000 € оподатковуються за ставкою 0,5%, наступні 150 000 € — 2%, решта — 3,5% У результаті, при вартості об’єкта 500 000 €, податок становитиме 7 750 €, тоді як за стандартною ставкою 3,5% — 17 500 €. З 1 липня 2025 року також діють оновлені правила щодо Share Deals:
- поріг участі, при досягненні якого виникає обов’язок оподаткування, знижено з 95% до 75%
- період, протягом якого відстежуються зміни структури власності, збільшено з 5 до 7 років (згідно з Budgetbegleitgesetz 2025).
Eintragungsgebühr — збір за реєстрацію у Земельній книзі (1,1%)
В Австрії є спеціальний реєстр — Grundbuch (Земельна книга). Це як «паспорт» для кожної нерухомості: в ньому записано, хто є власником, чи є борги або обмеження. Коли Ви купуєте квартиру, Вас повинні вписати до цього реєстру — і зазвичай за це стягується Eintragungsgebühr у розмірі 1,1% від ціни купівлі. Для квартири за 400 000 € це 4 400 €. А якщо Ви берете іпотеку, додається ще 1,2% від суми кредиту за реєстрацію застави (Pfandrecht). Разом це може скласти до 11 500 €.
Але зараз діє тимчасове звільнення від цих зборів! Заяву на реєстрацію потрібно подати до Grundbuchsgericht між 1 липня 2024 та 1 липня 2026 року.
Умови для звільнення від збору:
- Квартира має бути Вашим основним місцем проживання — потрібно підтвердити Meldezettel та відмову від попередніх житлових прав.
- Звільнення діє до бази оподаткування 500 000 € на одного покупця. Якщо сума перевищує цей поріг — за надлишок сплачується стандартний збір. При вартості понад 2 мільйони євро звільнення не діє взагалі.
- Якщо квартира ще будується, її потрібно заселити протягом 3 місяців після завершення, але не пізніше ніж через 5 років після реєстрації у Grundbuch.
- Якщо протягом 5 років після реєстрації Ви продасте квартиру або відмовитесь від Hauptwohnsitz — збір доведеться сплатити ретроактивно.
- Для звільнення від збору за Pfandrecht (іпотечну заставу) — щонайменше 90% кредиту має бути використано на купівлю, будівництво або санацію житла, підтверджене довідкою банку.
Важливо: поки Вас не записали у Grundbuch, юридично Ви не є власником, навіть якщо вже підписали договір і оплатили квартиру. Тому цей крок обов’язковий. Окрім того, якщо Ви берете іпотечний кредит, банк також реєструє у Grundbuch своє право на заставу (Hypothek) — за це додатково стягується 1,2% від суми кредиту.
Vertragserrichtung — нотаріальні та юридичні витрати (~1,5–3%)
В Австрії не можна просто так підписати договір купівлі-продажу між собою — його обов’язково має підготувати та засвідчити нотаріус (Notar) або адвокат (Rechtsanwalt). Цей спеціаліст також виступає довірчим зберігачем коштів (Treuhänder) — тобто гроші спочатку потрапляють на спеціальний захищений рахунок, і лише після виконання всіх умов передаються продавцю. Це захищає і покупця, і продавця.
Скільки? Зазвичай від 1,5% до 2% від ціни нерухомості (мінімум 1 500–2 000 €). Для квартири за 400 000 € це приблизно 6 000–8 000 €. Нотаріус також розраховує і сплачує за Вас Grunderwerbsteuer та подає документи до Grundbuch — тобто значну частину бюрократії бере на себе.
Maklerprovision — комісія ріелтора (3% + ПДВ)
Якщо Ви купуєте нерухомість через агентство нерухомості (маклера), Вам доведеться сплатити комісію. Відповідно до австрійського закону Immobilienmakler-Verordnung, максимальний розмір комісії — 3% від вартості об’єкта + 20% ПДВ.
Для квартири за 400 000 €: 400 000 × 3% = 12 000 € + 2 400 € (ПДВ) = 14 400 €. Це чималі гроші, але професійний маклер допомагає уникнути помилок, які могли б коштувати ще дорожче — від юридичних проблем до переплати за об’єкт.
Зведена таблиця: витрати покупця (квартира 400 000 €)
| Стаття витрат | Ставка | Сума, € |
| Grunderwerbsteuer | 3,5% | 14 000 |
| Vertragserrichtung | ~1,5–2% | 6 000–8 000 |
| Maklerprovision | 3% + USt | 14 400 |
| Sonstiges | фіксована | 500–2 200 |
| РАЗОМ | ~9,6–12% | ~3800€ |
Які податки платить продавець нерухомості?
Тепер поговоримо про зворотний процес — продаж. Тут головний податок один, але він може бути досить суттєвим.
Як видно з діаграми, оподаткування продажу нерухомості в Австрії послідовно посилювалось та збільшувались. Розглянемо актуальні правила.
Коли Ви продаєте нерухомість дорожче, ніж купили — різниця між ціною продажу та ціною купівлі називається «прибуток від продажу». Саме з цього прибутку і стягується Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Цей податок існує з 2012 року, коли Австрія скасувала колишню 10-річну «спекулятивну фристу» — раніше, якщо Ви тримали нерухомість більше 10 років, продаж був без податку. Зараз це вже не діє.
Скільки? Ставка — 30% від прибутку (з 2016 року; раніше було 25%). Але є важлива різниця залежно від того, коли Ви купили цю нерухомість:
«Нове» майно (Neugrundstück) — це нерухомість, придбана після 31 березня 2002 року. Якщо Ви її продаєте з прибутком, платите повні 30% від різниці між ціною продажу та купівлі.
Приклад: Ви купили квартиру у 2010 році за 250 000 €, а зараз продаєте за 400 000 €. Ваш прибуток — 150 000 €. Податок: 150 000 × 30% = 45 000 €.
«Старе» майно (Altgrundstück) — це нерухомість, придбана до 1 квітня 2002 року. Для неї діє спрощена система: держава вважає, що Ваші витрати на купівлю склали 86% від ціни продажу (навіть якщо насправді було менше). Тобто оподатковується лише 14% від ціни продажу, а ефективна ставка — всього 4,2% від суми продажу.
Приклад: Ви купили будинок у 1998 році за 100 000 €, а зараз продаєте за 400 000 €. Хоча Ваш реальний прибуток — 300 000 €, держава рахує так: 400 000 × 14% = 56 000 € (оподатковуваний прибуток). Податок: 56 000 × 30% = 16 800 € (а не 90 000 €, які були б при повних 30% від реального прибутку). Ось чому «старе» майно оподатковується значно вигідніше.
Коли продаж нерухомості взагалі не оподатковується?
Хороша новина: в Австрії є випадки, коли Ви можете продати нерухомість і не сплачувати жодного податку на прибуток. Ось два головних звільнення:
- Головне місце проживання (Hauptwohnsitzbefreiung). Якщо квартира чи будинок були Вашим основним місцем проживання (тобто Ви там реально жили, а не здавали в оренду), і Ви виконуєте одну з двох умов — прожили там безперервно щонайменше 2 роки від моменту купівлі, або прожили щонайменше 5 років протягом останніх 10 років — то при продажу весь прибуток звільняється від податку. Але є умова: Ви повинні виписатися з цієї адреси (тобто переїхати).
- Самостійне будівництво (Herstellerbefreiung). Якщо Ви самі збудували будинок і ніколи не використовували податкові знижки на зношування (AfA), то прибуток від продажу будівлі також не оподатковується. Але зверніть увагу: ця пільга стосується тільки будівлі, а не земельної ділянки під нею. Тому, якщо Ви і жили в цьому будинку, і самі його будували — вигідніше обирати перше звільнення (Hauptwohnsitzbefreiung), бо воно покриває і будівлю, і землю.
Що нового з 2025 року: надбавка за переведення земель
З 1 липня 2025 року в Австрії з’явилося нове правило (Budgetbegleitgesetz 2025): якщо Ваша земельна ділянка була переведена з категорії «зелена зона» (Grünland) у «під забудову» (Bauland) після 31 грудня 2024 року, то при продажу до Вашого прибутку додається надбавка 30%. Це стосується тільки частки землі (не будівлі). Ця зміна спрямована проти спекуляцій із земельними ділянками — коли хтось дешево купує поле, переводить його під забудову і дорого продає.
Приклад: як це працює на практиці (родина Петренків)
Давайте розглянемо конкретну ситуацію. Родина Петренків купує квартиру у 3-му районі Відня (Landstraße) за 380 000 €.
Їхні додаткові витрати при купівлі:
- Податок на купівлю (GrESt) 3,5% — 13 300 €.
- Нотаріус ~1,5% — 5 700 €.
- Комісія маклера 3% + ПДВ — 13 680 €.
- Разом додаткових витрат: приблизно 32 680 € (це ~9,7% від ціни квартири).
Тобто реальна вартість покупки для Петренків — не 380 000 €, а близько 413 000 €.
Через 8 років Петренки продають цю квартиру за 480 000 €. Оскільки вони жили там увесь час як за основною адресою (Hauptwohnsitz), вони повністю звільнені від податку на прибуток — навіть незважаючи на те, що заробили 100 000 € різниці.
А якби квартира здавалася в оренду? Тоді Hauptwohnsitzbefreiung не діє, і Петренки заплатили б 30% від прибутку: 100 000 × 30% = 30 000 € податку. Тому ще на етапі покупки важливо думати наперед про те, як Ви плануєте використовувати нерухомість.
Висновок
Підсумуємо найважливіше. При купівлі нерухомості в Австрії Вас очікують додаткові витрати ~10–12% від ціни об’єкта — це податок на купівлю (3,5%), запис у Земельну книгу (1,1%), послуги нотаріуса (~1,5–2%) та комісія маклера (3% + ПДВ). При продажу — податок на прибуток 30%, але якщо Ви жили у цій нерухомості як за основною адресою — можете бути повністю звільнені від нього.
Ця стаття має інформаційний характер і не замінює консультацію податкового консультанта (Steuerberater). Для кожної конкретної ситуації рекомендуємо отримати індивідуальну пораду.
Команда VigoImmobilien допоможе Вам зорієнтуватися у всіх аспектах купівлі або продажу нерухомості у Відні — від підбору об’єкта до супроводу угоди. Зв’яжіться з нами: +43 664 99 8775 99 або [email protected].
