Ціни на новобудови у Відні — одне з найчастіших питань, з якими до нас приходять покупці у 2026 році. Після корекції цін 2022–2024 років багато хто чекав, що квартири в нових будинках дешевшатимуть і далі, але ринок пішов іншим шляхом. За даними Statistik Austria, у другому кварталі 2026 року індекс цін на житло в Австрії досяг історичного максимуму і вперше перевищив пік 2022 року. Новобудови не стали винятком: квадратний метр у Відні знову дорожчає, хоч і повільніше, ніж у середньому по країні. У цій статті ми пояснимо, скільки зараз коштує новобудова у Відні, чому ціни не знижуються, попри високі ставки, і що відбуватиметься з пропозицією найближчими роками. Ми спираємося на свіжі звіти Statistik Austria, Exploreal та Економічної палати Австрії, тож Ви побачите реальні цифри замість чуток. Ви також дізнаєтеся, де в покупця залишається простір для торгу, а наприкінці знайдете розрахунок, який порівнює новобудову і квартиру на вторинному ринку. Усі дані актуальні станом на жовтень 2026 року.
Скільки коштують новобудови у Відні у 2026 році
За даними Першого австрійського звіту про новобудови (його готує Exploreal для фахової асоціації ріелторів при Економічній палаті Австрії, WKO), середня ціна пропозиції квартири в новобудові у Відні в другому кварталі 2026 року становила 7 257 €/м². Це на 1,5% більше, ніж роком раніше, і на 1,7% більше, ніж у першому кварталі. По Австрії в цілому новобудови подорожчали сильніше, на 4,2%, до 6 694 €/м². Відень залишається одним із найдорожчих ринків країни, але ціни тут зростають повільніше, ніж у середньому по Австрії.
Загальну картину підтверджує й державна статистика. Як повідомляє Statistik Austria, у першому півріччі 2026 року нове житло в Австрії подорожчало на 3,8%, а в другому кварталі — на 4,9% у річному вимірі. Важливо розуміти, що ціни Exploreal — це ціни в оголошеннях забудовників, а не підсумкові ціни угод, тому реальна ціна угоди може бути нижчою. Великий розкид видно й за локаціями: за даними EHL, які наводить Leadersnet, квартира першого заселення у Відні коштує від приблизно 5 900 до 8 100 €/м² залежно від району та оздоблення.
Чому новобудови не дешевшають: витрати і дефіцит
Головних причин дві. Перша — вартість будівництва. За індексом будівельних витрат Statistik Austria, у липні 2026 року витрати на житлове будівництво були на 5,2% вищими, ніж роком раніше. Забудовник не може продавати квартири дешевше за собівартість, тому нижня межа ціни новобудови поступово піднімається. Друга причина — нових квартир стає менше. У 2025 році в Австрії дозволили будівництво лише 31 979 квартир у нових будинках, це найменше з початку спостережень у 2010 році. Те, що не погодили вчора, не буде збудовано завтра.
| Рік | Нові квартири у Відні (дані та прогноз Exploreal) | Зміна до попереднього року |
|---|---|---|
| 2025 | ≈ 11 000 | ≈ −20% |
| 2026 | ≈ 12 100 | ≈ +10% |
| 2027 | ≈ 9 600 | ≈ −21% |
Отже, за прогнозом Exploreal, 2026 рік стане коротким пожвавленням, після якого кількість нових квартир знову впаде. Інші аналітики оцінюють ще обережніше: EHL очікує у Відні близько 8 300 квартир у 2026 році і 8 200 у 2027-му. За такого дефіциту зростають і орендні ставки: орендна плата в нових будинках у Відні, за даними Exploreal, становить у середньому 17,69 €/м² і за рік зросла на 7,9%. Для інвестора це підтримує дохідність, а для покупця означає, що чекати суттєвого падіння цін на новобудови немає підстав. Ставки за кредитами теж не знижуються: Європейський центральний банк у 2026 році двічі підвищував ставки, і депозитна ставка зараз становить 2,50%.
Що це означає для покупця
Навіть на ринку, що зростає, у покупця новобудови залишаються важелі. Найбільший простір для переговорів мають квартири, які забудовник продає вже після завершення будівництва, а також останні квартири в проєкті: тут можливі знижки, паркомісце чи кухня в подарунок. Коли сезон найкраще підходить для торгу, ми розбирали в нашій статті «Сезонність ринку Відня: коли найкраще купувати квартиру». На ранніх етапах будівництва ціна зазвичай нижча, але покупець довше чекає на ключі, а гроші захищає закон про купівлю житла на етапі будівництва (BTVG). Як працює цей захист і чому платежі мають іти поетапно, ми пояснювали в статті про трастовий рахунок і BTVG, а покроковий план купівлі — у матеріалі про купівлю квартири на стадії будівництва.
Варто врахувати й дві зміни 2026 року. З 30 червня завершилася пільга на реєстраційні збори Grundbuch для власного житла, тож 1,1% ціни та 1,2% суми кредиту знову сплачуються повністю. Водночас новобудови мають перевагу в енергоефективності: клас енергетичного сертифіката безпосередньо впливає на витрати на опалення і на те, як банк і майбутній покупець оцінять квартиру. Чому це важливо, ми розповідали в статті про енергоефективність житла в Австрії.
Кейс: Ольга обирає між новобудовою і вторинним ринком
Ольга шукає квартиру площею 70 м² для власного проживання. Вона порівнює новобудову за середньою ціною пропозиції у Відні (7 257 €/м²) і квартиру на вторинному ринку за медіанною ціною угод 2025 року за даними Statistik Austria (5 212 €/м²), яку доведеться відремонтувати приблизно за 1 000 €/м². Ці дві ціни взято з різних джерел: перша — ціна в оголошеннях новобудов 2026 року, друга — ціна фактичних угод з усіма квартирами 2025 року, тому розрахунок показує лише порядок різниці. Додаткові витрати рахуємо за тією ж методикою, що й у нашій статті про 7 помилок, які коштують покупцям квартир тисячі євро: 9,7% ціни плюс 1,2% суми кредиту. Кредит — 80% ціни на 30 років під 3,4%, ремонт оплачується з власних коштів.
| Показник | Новобудова | Вторинний ринок + ремонт |
|---|---|---|
| Ціна (70 м²) | 507 990 € | 364 840 € |
| Додаткові витрати (9,7% ціни) | 49 275 € | 35 389 € |
| Збір за реєстрацію застави (1,2% кредиту) | 4 877 € | 3 502 € |
| Ремонт (≈ 1 000 €/м²) | — | 70 000 € |
| Потрібні власні кошти | 155 750 € | 181 860 € |
| Щомісячний платіж за кредитом | 1 802 € | 1 294 € |
| Загальна вартість покупки (без відсотків за кредитом) | 562 142 € | 473 732 € |
Вторинний ринок навіть із ремонтом обходиться Ользі приблизно на 88 000 € дешевше, а щомісячний платіж нижчий на 508 €. Проте на старт їй потрібно на 26 000 € більше власних коштів, бо ремонт у цьому розрахунку вона оплачує сама, а триватиме він кілька місяців. Новобудова натомість дає вищий клас енергоефективності, гарантію забудовника і відсутність великих витрат на ремонт будинку в найближчі роки. Ольга вирішила шукати новобудову в районі з нижчими цінами: про те, де шукати такі проєкти, ми писали в статті про новобудови у Donaustadt.
Висновок: що чекає на ціни новобудов у Відні
Ціни на новобудови у Відні у 2026 році зростають помірно, приблизно на 1,5% за рік. Висока вартість будівництва, рекордно мала кількість дозволів в Австрії і скорочення нових квартир після 2026 року не залишають підстав чекати суттєвого здешевлення. Для покупця це означає, що вигоду варто шукати в правильному виборі проєкту, етапу будівництва і району, а також у переговорах щодо готових квартир, які залишилися в продажу.
У VigoImmobilien ми допомагаємо покупцям знаходити новобудови, де ціна відповідає якості та локації. Ми готуємо ринкову оцінку (Marktpreiseinschätzung), щоб порівняти пропозицію забудовника з ринком, перевіряємо договір і графік платежів за BTVG, ведемо переговори про знижку чи бонуси і супроводжуємо Вас до підпису в нотаріуса, а юридичні питання координуємо з адвокатом або нотаріусом. Детальніше — у статті про послуги агента з нерухомості в Австрії.
Стаття містить загальну інформацію станом на жовтень 2026 року і не є фінансовою, юридичною чи податковою консультацією. Розрахунки ілюстративні; умови кредиту залежать від банку, а ціни конкретних проєктів можуть суттєво відрізнятися від середніх.
