11 грудня 2025 року австрійський Національрат ухвалив 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) — п’ятий закон про пом’якшення інфляційного тиску на орендну плату. Цей закон, що набуває чинності з 1 січня 2026 року, запроваджує найбільш масштабну реформу орендного ринку за останні десятиліття. Вперше в історії Другої республіки держава втручається у так звані «вільні оренди» — сегмент ринку, який раніше не підлягав регулюванню.
Для орендарів реформа обіцяє значне полегшення: за оцінками уряду, лише у 2026 році економія складе близько 207 мільйонів євро. Для власників нерухомості та інвесторів — це нові правила гри, які потребують ретельного аналізу та адаптації стратегій. Якщо ви плануєте орендувати квартиру у Відніабо придбати нерухомість в Австрії, розуміння нових правил є критично важливим для прийняття зважених рішень.
Що змінюється з 1 січня 2026 року?
Серцем реформи є новий Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) — Закон про індексацію орендної плати. Він встановлює єдині правила для всього ринку житлової оренди в Австрії, включаючи раніше нерегульований сегмент вільних орендних ставок.
Ключові нововведення
1. Обмеження індексації орендної плати. Запроваджується так звана «Hälfteregelung» (правило половини): якщо інфляція перевищує 3%, орендодавець може передати орендарю лише половину перевищення. Наприклад, при інфляції 6% максимальне підвищення оренди складе 4,5% (3% базових + половина від 3% перевищення). Це суттєво відрізняється від попередньої ситуації, коли орендодавці могли повністю перекладати інфляцію на орендарів.
2. Єдиний термін індексації. Підвищення орендної плати тепер можливе лише один раз на рік, і не раніше 1 квітня. Це означає, що орендодавці більше не зможуть проводити кілька підвищень протягом року. Згідно з інформацією Wirtschaftskammer Österreich, це створює більшу передбачуваність як для орендарів, так і для власників.
3. Подовження мінімального терміну оренди. Для професійних орендодавців (у розумінні Закону про захист прав споживачів — KSchG) мінімальний термін строкового договору оренди збільшується з 3 до 5 років. Винятком є приватні орендодавці з невеликою кількістю об’єктів — для них залишається 3-річний мінімум. Це особливо актуально для тих, хто розглядає короткострокову оренду у Відні.
4. Обмеження зворотних вимог. Термін давності для повернення переплаченої оренди через недійсні індексаційні клаузули скорочується з потенційних 30 років до 5 років. Це створює правову визначеність для обох сторін, що підтверджує Mieterschutzverband Österreich.
Диференційовані правила для різних типів оренди
Закон встановлює різні обмеження залежно від типу орендних відносин. Найсуворіші правила застосовуються до регульованого сектора — альтбау (старих будинків), муніципального та кооперативного житла.
| Тип оренди | Макс. +2026 | Макс. +2027 | З 2028 |
| Richtwert / Kategorie | 1% | 2% | Формула 3%+½ |
| Angemessener Mietzins | 1% | 2% | Формула 3%+½ |
| Вільні оренди (freie Mieten) | Формула 3%+½ | Формула 3%+½ | Формула 3%+½ |
Регульований сектор (Richtwert- та Kategoriemieten)
Для альтбау, муніципальних квартир (Gemeindewohnungen) та кооперативного житла (Genossenschaftswohnungen) встановлено поетапне обмеження. Нагадаємо, що у 2025 році оренда в цьому секторі була повністю заморожена відповідно до 4. MILG. Тепер, з 1 квітня 2026 року, максимальне підвищення складатиме лише 1%. З 1 квітня 2027 року — максимум 2%. І лише з 1 квітня 2028 року набуде чинності загальна формула «3% + половина перевищення».
Вільний ринок (freie Mieten)
Це справді історичний момент: вперше в історії Австрії держава втручається у вільні орендні ставки. До цієї категорії належать новобудови (збудовані після 1945 року), великі квартири понад 130 м², деякі службові квартири та орендовані приватні будинки.
Для цього сегменту формула «3% + половина перевищення» застосовується вже з 2026 року. Це означає, що навіть у новобудовах орендодавці не зможуть передавати орендарям повну інфляцію.
Виняток: Закон не поширюється на одно- та двосімейні будинки (Ein- und Zweifamilienhäuser). Там орендні відносини залишаються нерегульованими. Якщо ви розглядаєте купівлю або оренду будинку у Відні, ця інформація є особливо важливою.
Як працює нова формула: конкретні розрахунки
Нова формула індексації («Hälfteregelung») є ключовим елементом реформи. Згідно з офіційним текстом закону, опублікованим на сайті Bundesministerium für Justiz, вона працює наступним чином.
Базова формула: Якщо інфляція ≤ 3%, орендна плата може зрости на повну суму інфляції. Якщо інфляція > 3%, максимальне підвищення = 3% + (інфляція – 3%) ÷ 2.
| Інфляція | Без MieWeG | З MieWeG | Економія |
| 4% | +4% | +3,5% | 0,5% |
| 5% | +5% | +4% | 1% |
| 6% | +6% | +4,5% | 1,5% |
| 8% | +8% | +5,5% | 2,5% |
Приклад розрахунку: сім’я Мюллер у новобудові
Уявімо сім’ю, яка орендує трикімнатну квартиру площею 80 м² у новобудові у 22-му районі Відня (Donaustadt). Їхня поточна орендна плата складає €1 200 на місяць, або €14 400 на рік.
Припустимо, інфляція у 2025 році становить 4,1% (поточна оцінка Statistik Austria). Без MieWeG орендодавець міг би підвищити оренду на повні 4,1%, тобто на €590 на рік (€49 на місяць). З новою формулою: максимальне підвищення = 3% + (4,1% – 3%) ÷ 2 = 3,55%. Це означає підвищення на €511 на рік (€43 на місяць). Економія сім’ї Мюллер: €79 на рік.
Здавалося б, не так багато. Але якщо інфляція зросте до 6% (як це було у 2023 році), економія складе вже €180 на рік. При інфляції 8% (як у 2022 році) — економія €300 на рік. Саме в періоди високої інфляції нова формула демонструє свою ефективність.
Приклад розрахунку: пан Александер у квартирі-альтбау
Пан Александер орендує двокімнатну квартиру площею 65 м² у будинку 1920-х років у 6-му районі Відня (Mariahilf). Його поточна орендна плата за системою Richtwertmiete складає €650 на місяць.
Для регульованого сектора у 2026 році діє жорсткіше обмеження — максимум 1%. Це означає, що оренда пана Александера може зрости лише на €6,50 на місяць, або €78 на рік — незалежно від того, якою буде фактична інфляція. Якби інфляція становила 4%, без обмежень підвищення склало б €312 на рік. Економія пана Олександра: €234 на рік лише у 2026 році.
Важливі дати та перехідний період
1 січня 2026: Набуває чинності 5. MILG та MieWeG. Нові правила застосовуються до всіх існуючих та нових договорів оренди з індексаційними клаузулами.
1 квітня 2026: Найраніша дата можливого підвищення орендної плати. Для регульованого сектора — максимум 1%.
1 квітня 2027: Наступна дата індексації. Для регульованого сектора — максимум 2%.
1 квітня 2028: Єдина формула «3% + половина» починає діяти для всіх типів оренди.
Важливо для існуючих договорів: Закон застосовується і до договорів, укладених до 1 січня 2026 року. Це означає, що орендодавці мають перерахувати всі майбутні індексації відповідно до нових правил. При цьому діє принцип «паралельного розрахунку»: якщо договірна клаузула передбачає менше підвищення, ніж дозволяє закон, застосовується договірна клаузула. Детальніше про це можна дізнатися у Arbeiterkammer Wien.
Нові правила для строкових договорів оренди
Окрім обмеження індексації, реформа суттєво змінює правила строкових договорів оренди. Це особливо важливо, враховуючи, що близько 75% нових приватних договорів оренди в Австрії укладаються на визначений термін.
Для професійних орендодавців (компаній, інвестиційних фондів, осіб, що володіють більш ніж 5 об’єктами) мінімальний термін строкового договору збільшується з 3 до 5 років. Це означає, що орендарі отримують більше стабільності та захисту від раптового виселення. Детальніше про права орендарів можна дізнатися у Mietervereinigung Österreich.
Виняток для приватних орендодавців: Так звані «малі орендодавці» (kleine Vermieter), які не є підприємцями у розумінні Закону про захист прав споживачів, можуть і надалі укладати договори на 3 роки. Це стосується приватних осіб з невеликою кількістю об’єктів.
Право орендаря на дострокове розірвання: Важливо, що право орендаря достроково розірвати договір залишається незмінним згідно з Mietrechtsgesetz (MRG). Тобто орендар може виїхати раніше, повідомивши про це за встановлений законом термін, навіть якщо договір укладено на 5 років.
Що це означає для власників та інвесторів?
Для тих, хто планує інвестувати в нерухомість Австрії, нові правила означають необхідність перерахунку очікуваної дохідності. Особливо це стосується новобудов, які раніше не підлягали регулюванню.
Водночас, реформа має і позитивні аспекти для власників. Трастовий рахунок (BTVG) продовжує захищати інвесторів у новобудови, а стабільні правила зменшують ризик несплати оренди, адже орендарі не зіштовхуються з різким зростанням витрат.
Якщо ви розглядаєте придбання нерухомості, важливо також враховувати енергетичну ефективність будівлі та можливості отримання кредиту на нерухомість в Австрії, адже умови фінансування також змінилися з 1 липня 2025 року.
Практичні поради для орендарів та власників
Для орендарів
Перевірте свій договір оренди: чи містить він індексаційну клаузулу (Wertsicherungsklausel)? Якщо так, нові обмеження автоматично застосовуються до вас. Якщо орендодавець вимагає підвищення оренди, попросіть письмове обґрунтування з розрахунком за новою формулою. Ви можете перевірити інформацію про свою квартиру в Grundbuch (земельному реєстрі).
Пам’ятайте, що підвищення можливе не раніше 1 квітня і лише один раз на рік. Якщо орендодавець намагається підвищити оренду раніше або частіше, це є порушенням закону. У разі сумнівів зверніться до Mietervereinigung або Arbeiterkammer.
Якщо ви підписуєте новий строковий договір з професійним орендодавцем, він має бути мінімум на 5 років. Коротший термін є недійсним і автоматично перетворює договір на безстроковий.
Для власників та інвесторів
Перегляньте всі існуючі договори оренди та індексаційні клаузули. З 1 січня 2026 року необхідно застосовувати нову формулу розрахунку. Неправильне підвищення може призвести до вимог про повернення переплати. Якщо плануєте ремонт житла у Відні, враховуйте, що це може вплинути на вартість оренди.
Зверніть увагу на нові вимоги до мінімального терміну строкових договорів. Якщо ви є професійним орендодавцем, договори коротше 5 років більше не є дійсними. Альтернативою може бути розгляд комерційної нерухомості або придбання нерухомості на аукціоні (Zwangsversteigerung).
Висновок
Mietpreisbremse 2026 — це безпрецедентна реформа австрійського орендного ринку. Вперше в історії держава встановлює обмеження для вільних орендних ставок, запроваджує єдину формулу індексації та подовжує мінімальні терміни оренди.
Для орендарів це означає більший захист від різких підвищень плати в періоди високої інфляції та більшу стабільність у строкових договорах. Для власників — необхідність адаптувати свої очікування та перерахувати фінансові моделі.
Ринок нерухомості Відня продовжує еволюціонувати. Команда VigoImmobilien уважно відстежує всі законодавчі зміни і готова допомогти вам зрозуміти, як нові правила впливають на вашу ситуацію — незалежно від того, чи ви орендар, власник або інвестор. Зв’яжіться з нами для консультації.
