11 грудня 2025 року австрійський Національрат ухвалив 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) — п’ятий закон про пом’якшення інфляційного тиску на орендну плату. Цей закон, що набуває чинності з 1 січня 2026 року, запроваджує найбільш масштабну реформу орендного ринку за останні десятиліття. Вперше в історії Другої республіки держава втручається у так звані «вільні оренди» — сегмент ринку, який раніше не підлягав регулюванню.

Для орендарів реформа обіцяє значне полегшення: за оцінками уряду, лише у 2026 році економія складе близько 207 мільйонів євро. Для власників нерухомості та інвесторів — це нові правила гри, які потребують ретельного аналізу та адаптації стратегій. Якщо ви плануєте орендувати квартиру у Відніабо придбати нерухомість в Австрії, розуміння нових правил є критично важливим для прийняття зважених рішень.

Що змінюється з 1 січня 2026 року?

Серцем реформи є новий Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) — Закон про індексацію орендної плати. Він встановлює єдині правила для всього ринку житлової оренди в Австрії, включаючи раніше нерегульований сегмент вільних орендних ставок.

Ключові нововведення

1. Обмеження індексації орендної плати. Запроваджується так звана «Hälfteregelung» (правило половини): якщо інфляція перевищує 3%, орендодавець може передати орендарю лише половину перевищення. Наприклад, при інфляції 6% максимальне підвищення оренди складе 4,5% (3% базових + половина від 3% перевищення). Це суттєво відрізняється від попередньої ситуації, коли орендодавці могли повністю перекладати інфляцію на орендарів.

2. Єдиний термін індексації. Підвищення орендної плати тепер можливе лише один раз на рік, і не раніше 1 квітня. Згідно з інформацією Wirtschaftskammer Österreich, це створює більшу передбачуваність як для орендарів, так і для власників.

3. Подовження мінімального терміну оренди. Для професійних орендодавців (у розумінні Закону про захист прав споживачів — KSchG) мінімальний термін строкового договору оренди збільшується з 3 до 5 років. Це особливо актуально для тих, хто розглядає короткострокову оренду у Відні.

4. Обмеження зворотних вимог. Термін давності для повернення переплаченої оренди через недійсні індексаційні клаузули скорочується з потенційних 30 років до 5 років. Це підтверджує Mieterschutzverband Österreich.

Диференційовані правила для різних типів оренди

Закон встановлює різні обмеження залежно від типу орендних відносин. Найсуворіші правила застосовуються до регульованого сектора — альтбау (старих будинків), муніципального та кооперативного житла.

Тип оренди	Макс. +2026	Макс. +2027	З 2028
Richtwert / Kategorie	1%	2%	Формула 3%+½
Angemessener Mietzins	1%	2%	Формула 3%+½
Вільні оренди (freie Mieten)	Формула 3%+½	Формула 3%+½	Формула 3%+½

Регульований сектор (Richtwert- та Kategoriemieten)

Для альтбау, муніципальних квартир (Gemeindewohnungen) та кооперативного житла (Genossenschaftswohnungen) встановлено поетапне обмеження. Нагадаємо, що у 2025 році оренда в цьому секторі була повністю заморожена відповідно до 4. MILG. Тепер, з 1 квітня 2026 року, максимальне підвищення складатиме лише 1%. З 1 квітня 2027 року — максимум 2%. І лише з 1 квітня 2028 року набуде чинності загальна формула «3% + половина перевищення».

Вільний ринок (freie Mieten)

Це справді історичний момент: вперше в історії Австрії держава втручається у вільні орендні ставки. До цієї категорії належать новобудови (збудовані після 1945 року), великі квартири понад 130 м², деякі службові квартири та орендовані приватні будинки.

Для цього сегменту формула «3% + половина перевищення» застосовується вже з 2026 року. Це означає, що навіть у новобудовах орендодавці не зможуть передавати орендарям повну інфляцію.

Виняток: Закон не поширюється на одно- та двосімейні будинки (Ein- und Zweifamilienhäuser). Там орендні відносини залишаються нерегульованими. Якщо ви розглядаєте купівлю або оренду будинку у Відні, ця інформація є особливо важливою.

Як працює нова формула: конкретні розрахунки

Нова формула індексації («Hälfteregelung») є ключовим елементом реформи. Згідно з офіційним текстом закону, опублікованим на сайті Bundesministerium für Justiz, вона працює наступним чином.

Базова формула: Якщо інфляція ≤ 3%, орендна плата може зрости на повну суму інфляції. Якщо інфляція > 3%, максимальне підвищення = 3% + (інфляція – 3%) ÷ 2.

Інфляція	Без MieWeG	З MieWeG	Економія
4%	+4%	+3,5%	0,5%
5%	+5%	+4%	1%
6%	+6%	+4,5%	1,5%
8%	+8%	+5,5%	2,5%

Приклад розрахунку: сім’я Мюллер у новобудові

Уявімо сім’ю, яка орендує трикімнатну квартиру площею 80 м² у новобудові у 22-му районі Відня (Donaustadt). Їхня поточна орендна плата складає €1 200 на місяць, або €14 400 на рік.

Припустимо, інфляція у 2025 році становить 4,1% (поточна оцінка Statistik Austria). Без MieWeG орендодавець міг би підвищити оренду на повні 4,1%, тобто на €590 на рік (€49 на місяць). З новою формулою: максимальне підвищення = 3% + (4,1% – 3%) ÷ 2 = 3,55%. Це означає підвищення на €511 на рік (€43 на місяць). Економія сім’ї Мюллер: €79 на рік.

Здавалося б, не так багато. Але якщо інфляція зросте до 6% (як це було у 2023 році), економія складе вже €180 на рік. При інфляції 8% (як у 2022 році) — економія €300 на рік. Саме в періоди високої інфляції нова формула демонструє свою ефективність.

Приклад розрахунку: пан Александер у квартирі-альтбау

Пан Александер орендує двокімнатну квартиру площею 65 м² у будинку 1920-х років у 6-му районі Відня (Mariahilf). Його поточна орендна плата за системою Richtwertmiete складає €650 на місяць.

Для регульованого сектора у 2026 році діє жорсткіше обмеження — максимум 1%. Це означає, що оренда пана Александера може зрости лише на €6,50 на місяць, або €78 на рік — незалежно від того, якою буде фактична інфляція. Якби інфляція становила 4%, без обмежень підвищення склало б €312 на рік. Економія пана Олександра: €234 на рік лише у 2026 році.

Важливі дати та перехідний період

1 січня 2026: Набуває чинності 5. MILG та MieWeG. Нові правила застосовуються до всіх існуючих та нових договорів оренди з індексаційними клаузулами.

1 квітня 2026: Найраніша дата можливого підвищення орендної плати. Для регульованого сектора — максимум 1%.

1 квітня 2027: Наступна дата індексації. Для регульованого сектора — максимум 2%.

1 квітня 2028: Єдина формула «3% + половина» починає діяти для всіх типів оренди.

Важливо для існуючих договорів: Закон застосовується і до договорів, укладених до 1 січня 2026 року. Це означає, що орендодавці мають перерахувати всі майбутні індексації відповідно до нових правил. При цьому діє принцип «паралельного розрахунку»: якщо договірна клаузула передбачає менше підвищення, ніж дозволяє закон, застосовується договірна клаузула. Детальніше про це можна дізнатися у Arbeiterkammer Wien.

Нові правила для строкових договорів оренди

Окрім обмеження індексації, реформа суттєво змінює правила строкових договорів оренди. Для професійних орендодавців мінімальний термін збільшується з 3 до 5 років. Детальніше про права орендарів можна дізнатися у Mietervereinigung Österreich.

Право орендаря на дострокове розірвання: право орендаря достроково розірвати договір залишається незмінним згідно з Mietrechtsgesetz (MRG).

Виняток для приватних орендодавців: Так звані «малі орендодавці» (kleine Vermieter), які не є підприємцями у розумінні Закону про захист прав споживачів, можуть і надалі укладати договори на 3 роки. Це стосується приватних осіб з невеликою кількістю об’єктів.

Право орендаря на дострокове розірвання: Важливо, що право орендаря достроково розірвати договір залишається незмінним згідно з Mietrechtsgesetz (MRG). Тобто орендар може виїхати раніше, повідомивши про це за встановлений законом термін, навіть якщо договір укладено на 5 років.

Що це означає для власників та інвесторів?

Для тих, хто планує інвестувати в нерухомість Австрії, нові правила означають необхідність перерахунку очікуваної дохідності. Особливо це стосується новобудов, які раніше не підлягали регулюванню.

Водночас, реформа має і позитивні аспекти для власників. Трастовий рахунок (BTVG) продовжує захищати інвесторів у новобудови, а стабільні правила зменшують ризик несплати оренди, адже орендарі не зіштовхуються з різким зростанням витрат.

Якщо ви розглядаєте придбання нерухомості, важливо також враховувати енергетичну ефективність будівлі та можливості отримання кредиту на нерухомість в Австрії, адже умови фінансування також змінилися з 1 липня 2025 року.

Практичні поради для орендарів та власників

Для орендарів

Перевірте свій договір оренди: чи містить він індексаційну клаузулу (Wertsicherungsklausel)? Пам’ятайте, що підвищення можливе не раніше 1 квітня і лише один раз на рік. У разі сумнівів зверніться до Mietervereinigung або Arbeiterkammer.

Для власників та інвесторів

Перегляньте всі існуючі договори оренди та індексаційні клаузули. З 1 січня 2026 року необхідно застосовувати нову формулу розрахунку. Можете також перевірити інформацію про свою квартиру в Grundbuch.

Висновок

Mietpreisbremse 2026 — це безпрецедентна реформа австрійського орендного ринку. Вперше в історії держава встановлює обмеження для вільних орендних ставок, запроваджує єдину формулу індексації та подовжує мінімальні терміни оренди.

Для орендарів це означає більший захист від різких підвищень плати в періоди високої інфляції та більшу стабільність у строкових договорах. Для власників — необхідність адаптувати свої очікування та перерахувати фінансові моделі.

Ринок нерухомості Відня продовжує еволюціонувати. Команда VigoImmobilien уважно відстежує всі законодавчі зміни і готова допомогти вам зрозуміти, як нові правила впливають на вашу ситуацію — незалежно від того, чи ви орендар, власник або інвестор. Зв’яжіться з нами для консультації.