Am 11. Dezember 2025 hat der österreichische Nationalrat das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) beschlossen — das fünfte Gesetz zur Abfederung des Inflationsdrucks auf die Mieten. Dieses Gesetz, das am 1. Jänner 2026 in Kraft tritt, führt die umfassendste Reform des Mietmarktes seit Jahrzehnten ein. Erstmals in der Geschichte der Zweiten Republik greift der Staat in die sogenannten freien Mieten ein — ein Marktsegment, das bisher nicht reguliert war.
Für Mieter verspricht die Reform erhebliche Erleichterungen: Nach Schätzungen der Regierung werden die Einsparungen allein im Jahr 2026 etwa 207 Millionen Euro betragen. Für Immobilieneigentümer und Investoren bedeutet dies neue Spielregeln, die eine sorgfältige Analyse und Strategieanpassung erfordern. Wenn Sie planen, eine Wohnung in Wien zu mieten oder Immobilien in Österreich zu erwerben, ist das Verständnis der neuen Regeln entscheidend für fundierte Entscheidungen.
Was ändert sich ab 1. Jänner 2026?
Im Mittelpunkt der Reform steht das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) — das Gesetz zur Mietindexierung. Es schafft einheitliche Regeln für den gesamten Wohnmietmarkt in Österreich, einschließlich des bisher unregulierten Segments der freien Mieten.
Die wichtigsten Neuerungen
1. Begrenzung der Mietindexierung. Die sogenannte Hälfteregelung wird eingeführt: Wenn die Inflation 3% übersteigt, kann der Vermieter nur die Hälfte des Überschusses an den Mieter weitergeben. Bei 6% Inflation beträgt die maximale Mieterhöhung beispielsweise 4,5% (3% Basis + Hälfte der 3% Überschreitung). Dies unterscheidet sich erheblich von der bisherigen Situation, in der Vermieter die Inflation vollständig auf die Mieter umlegen konnten.
2. Einheitlicher Indexierungstermin. Mieterhöhungen sind nun nur noch einmal jährlich möglich, und nicht vor dem 1. April. Das bedeutet, dass Vermieter nicht mehr mehrere Erhöhungen im Laufe des Jahres durchführen können. Laut Wirtschaftskammer Österreich schafft dies mehr Planbarkeit sowohl für Mieter als auch für Vermieter.
3. Verlängerung der Mindestmietdauer. Für gewerbliche Vermieter (im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes — KSchG) erhöht sich die Mindestdauer befristeter Mietverträge von 3 auf 5 Jahre. Ausgenommen sind private Vermieter mit einer geringen Anzahl von Objekten — für sie bleibt das 3-Jahres-Minimum bestehen. Dies ist besonders relevant für jene, die Kurzzeitvermietung in Wien.
4. Begrenzung von Rückforderungen. Die Verjährungsfrist für die Rückforderung überzahlter Miete aufgrund ungültiger Indexierungsklauseln wird von potenziell 30 Jahren auf 5 Jahre verkürzt. Dies schafft Rechtssicherheit für beide Seiten, wie vom Mieterschutzverband Österreich.
Differenzierte Regeln für verschiedene Mietarten
Das Gesetz legt je nach Art des Mietverhältnisses unterschiedliche Beschränkungen fest. Die strengsten Regeln gelten für den regulierten Sektor — Altbauwohnungen, Gemeindewohnungen und Genossenschaftswohnungen.
| Mietart | Max. +2026 | Max. +2027 | Ab 2028 |
| Richtwert / Kategorie | 1% | 2% | Formel 3%+½ |
| Angemessener Mietzins | 1% | 2% | Formel 3%+½ |
| Freie Mieten | Formel 3%+½ | Formel 3%+½ | Formel 3%+½ |
Regulierter Sektor (Richtwert- und Kategoriemieten)
Für Altbauwohnungen, Gemeindewohnungen und Genossenschaftswohnungen wurde eine stufenweise Begrenzung festgelegt. Zur Erinnerung: Im Jahr 2025 wurden die Mieten in diesem Sektor gemäß 4. MILG. Nun, ab 1. April 2026, beträgt die maximale Erhöhung nur 1%. Ab 1. April 2027 — maximal 2%. Und erst ab 1. April 2028 tritt die allgemeine Formel 3% + Hälfte der Überschreitung in Kraft.
Freier Markt (freie Mieten)
Dies ist ein wirklich historischer Moment: Erstmals in der österreichischen Geschichte greift der Staat in die freien Mieten ein. Zu dieser Kategorie gehören Neubauwohnungen (nach 1945 errichtet), große Wohnungen über 130 m², einige Dienstwohnungen und vermietete Privathäuser.
Für dieses Segment gilt die Formel 3% + Hälfte der Überschreitung bereits ab 2026. Das bedeutet, dass auch in Neubauten Vermieter die volle Inflation nicht an die Mieter weitergeben können.
Ausnahme: Das Gesetz gilt nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser. Mietverhältnisse dort bleiben unreguliert. Wenn Sie den Kauf oder die Miete eines Hauses in Wien erwägen, ist diese Information besonders wichtig.
Wie die neue Formel funktioniert: Konkrete Berechnungen
Die neue Indexierungsformel (Hälfteregelung) ist das Kernelement der Reform. Laut dem offiziellen Gesetzestext, veröffentlicht auf der Website des Bundesministerium für Justiz, funktioniert sie wie folgt.
Grundformel: Wenn Inflation ≤ 3%, kann die Miete um den vollen Inflationsbetrag steigen. Wenn Inflation > 3%, maximale Erhöhung = 3% + (Inflation – 3%) ÷ 2.
| Inflation | Ohne MieWeG | Mit MieWeG | Ersparnis |
| 4% | +4% | +3,5% | 0,5% |
| 5% | +5% | +4% | 1% |
| 6% | +6% | +4,5% | 1,5% |
| 8% | +8% | +5,5% | 2,5% |
Beispiel: Familie Müller im Neubau
Stellen Sie sich eine Familie vor, die eine Dreizimmerwohnung mit 80 m² in einem Neubau im 22. Wiener Bezirk (Donaustadt) mietet. Ihre aktuelle Miete beträgt 1.200 € pro Monat, oder 14.400 € pro Jahr.
Angenommen, die Inflation im Jahr 2025 beträgt 4,1% (aktuelle Schätzung von Statistik Austria). Ohne MieWeG könnte der Vermieter die Miete um die vollen 4,1% erhöhen, also um 590 € pro Jahr (49 € pro Monat). Mit der neuen Formel: maximale Erhöhung = 3% + (4,1% – 3%) ÷ 2 = 3,55%. Das bedeutet eine Erhöhung um 511 € pro Jahr (43 € pro Monat). Ersparnis der Familie Müller: 79 € pro Jahr.
Das mag nicht viel erscheinen. Aber wenn die Inflation auf 6% steigt (wie 2023), beträgt die Ersparnis bereits 180 € pro Jahr. Bei 8% Inflation (wie 2022) — Ersparnis von 300 € pro Jahr. Gerade in Zeiten hoher Inflation zeigt die neue Formel ihre Wirksamkeit.
Beispiel: Herr Alexander in einer Altbauwohnung
Herr Alexander mietet eine Zweizimmerwohnung mit 65 m² in einem Gebäude aus den 1920er Jahren im 6. Wiener Bezirk (Mariahilf). Seine aktuelle Miete nach dem Richtwertmiete-System beträgt 650 € pro Monat.
Für den regulierten Sektor gilt 2026 eine strengere Begrenzung — maximal 1%. Das bedeutet, dass Herrn Alexanders Miete nur um 6,50 € pro Monat oder 78 € pro Jahr steigen kann — unabhängig von der tatsächlichen Inflation. Bei 4% Inflation wäre die Erhöhung ohne Beschränkungen 312 € pro Jahr. Ersparnis von Herrn Alexander: 234 € pro Jahr allein im Jahr 2026.
Wichtige Termine und Übergangsfristen
1. Jänner 2026: 5. MILG und MieWeG treten in Kraft. Die neuen Regeln gelten für alle bestehenden und neuen Mietverträge mit Wertsicherungsklauseln.
1. April 2026: Frühestmöglicher Termin für Mieterhöhungen. Für den regulierten Sektor — maximal 1%.
1. April 2027: Nächster Indexierungstermin. Für den regulierten Sektor — maximal 2%.
1. April 2028: Die einheitliche Formel 3% + Hälfte tritt für alle Mietarten in Kraft.
Wichtig für bestehende Verträge: Das Gesetz gilt auch für Verträge, die vor dem 1. Jänner 2026 abgeschlossen wurden. Das bedeutet, dass Vermieter alle zukünftigen Indexierungen nach den neuen Regeln neu berechnen müssen. Es gilt das Prinzip der Parallelberechnung: Wenn die vertragliche Klausel eine geringere Erhöhung vorsieht als das Gesetz erlaubt, gilt die vertragliche Klausel. Weitere Details finden Sie bei der Arbeiterkammer Wien.
Neue Regeln für befristete Mietverträge
Neben den Indexierungsgrenzen ändert die Reform die Regeln für befristete Mietverträge erheblich. Dies ist besonders wichtig, da etwa 75% der neuen privaten Mietverträge in Österreich befristet abgeschlossen werden.
Für gewerbliche Vermieter (Unternehmen, Investmentfonds, Personen mit mehr als 5 Objekten) erhöht sich die Mindestdauer befristeter Verträge von 3 auf 5 Jahre. Das bedeutet, dass Mieter mehr Stabilität und Schutz vor plötzlicher Kündigung erhalten. Weitere Informationen zu Mieterrechten finden Sie bei der Mietervereinigung Österreich.
Ausnahme für private Vermieter: Sogenannte kleine Vermieter, die keine Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes sind, können weiterhin 3-Jahres-Verträge abschließen. Dies gilt für Privatpersonen mit einer geringen Anzahl von Objekten.
Kündigungsrecht des Mieters: Wichtig ist, dass das Recht des Mieters auf vorzeitige Kündigung gemäß dem Mietrechtsgesetz (MRG) unverändert bleibt. Das bedeutet, der Mieter kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist früher ausziehen, auch wenn der Vertrag auf 5 Jahre abgeschlossen wurde.
Was bedeutet das für Eigentümer und Investoren?
Für jene, die planen, in österreichische Immobilien zu investieren, bedeuten die neuen Regeln eine Notwendigkeit zur Neuberechnung der erwarteten Renditen. Dies gilt insbesondere für новобудов, die bisher nicht reguliert waren.
Gleichzeitig hat die Reform auch positive Aspekte für Eigentümer. Das Treuhandkonto (BTVG) schützt weiterhin Investoren in Neubauten, und stabile Regeln reduzieren das Risiko von Mietausfällen, da Mieter nicht mit plötzlichen Kostenerhöhungen konfrontiert werden.
Wenn Sie den Kauf einer Immobilie erwägen, ist es auch wichtig, die Energieeffizienz des Gebäudes und die Möglichkeiten zur Immobilienfinanzierung in Österreich zu berücksichtigen, da sich die Finanzierungsbedingungen seit dem 1. Juli 2025 ebenfalls geändert haben.
Praktische Tipps für Mieter und Vermieter
Für Mieter
Überprüfen Sie Ihren Mietvertrag: Enthält er eine Wertsicherungsklausel? Wenn ja, gelten die neuen Beschränkungen automatisch für Sie. Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung verlangt, fordern Sie eine schriftliche Begründung mit Berechnung nach der neuen Formel. Sie können Informationen über Ihre Wohnung im Grundbuch.
Denken Sie daran, dass Erhöhungen nicht vor dem 1. April und nur einmal jährlich möglich sind. Wenn der Vermieter versucht, die Miete früher oder häufiger zu erhöhen, ist dies ein Gesetzesverstoß. Bei Zweifeln wenden Sie sich an die Mietervereinigung oder Arbeiterkammer.
Wenn Sie einen neuen befristeten Vertrag mit einem gewerblichen Vermieter unterzeichnen, muss dieser mindestens 5 Jahre dauern. Eine kürzere Laufzeit ist ungültig und wandelt den Vertrag automatisch in einen unbefristeten um.
Für Eigentümer und Investoren
Überprüfen Sie alle bestehenden Mietverträge und Wertsicherungsklauseln. Ab 1. Jänner 2026 muss die neue Berechnungsformel angewendet werden. Falsche Erhöhungen können zu Rückzahlungsforderungen führen. Wenn Sie Renovierungen in Wien planen, beachten Sie, dass dies den Mietwert beeinflussen kann.
Beachten Sie die neuen Anforderungen an die Mindestlaufzeit befristeter Verträge. Wenn Sie gewerblicher Vermieter sind, sind Verträge unter 5 Jahren nicht mehr gültig. Eine Alternative kann die Betrachtung von Gewerbeimmobilien oder Immobilienkauf bei Zwangsversteigerung.
Fazit
Die Mietpreisbremse 2026 ist eine beispiellose Reform des österreichischen Mietmarktes. Erstmals in der Geschichte setzt der Staat Grenzen für freie Mieten, führt eine einheitliche Indexierungsformel ein und verlängert die Mindestmietdauer.
Für Mieter bedeutet dies mehr Schutz vor starken Mieterhöhungen in Zeiten hoher Inflation und mehr Stabilität bei befristeten Verträgen. Für Eigentümer — die Notwendigkeit, Erwartungen anzupassen und Finanzmodelle neu zu berechnen.
Der Wiener Immobilienmarkt entwickelt sich weiter. Das VigoImmobilien-Team verfolgt alle gesetzlichen Änderungen aufmerksam und ist bereit, Ihnen zu helfen zu verstehen, wie die neuen Regeln Ihre Situation beeinflussen — ob Sie Mieter, Eigentümer oder Investor sind. Kontaktieren Sie uns für eine Beratung.
