С 1 июля 2025 года в Австрии вступают в силу значительные изменения в налоговом регулировании сделок с недвижимостью, особенно в части так называемых «share deal» — приобретения долей в компаниях, владеющих объектами недвижимости. Законодатели стремятся устранить налоговые лазейки, позволявшие избегать уплаты налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer), путем покупки не самой недвижимости, а компаний, которые ею владеют. К слову, об этой законодательной лазейке мы уже писали ранее.
Что такое «share deal» в контексте налогов?
Share deal — это сделка, при которой покупатель получает контроль над недвижимостью не напрямую, а через приобретение доли (или всех долей) в компании, владеющей этой недвижимостью. Такой подход часто применялся в крупных коммерческих сделках, когда передача собственности обходилась без формальной смены владельца в земельном кадастре.
В таком случае налог на передачу права собственности на землю или здания (Grunderwerbsteuer) либо не уплачивался вовсе, либо значительно снижался. По прежним правилам налог возникал только в случае, если 95% и более долей переходили в одни руки.
Что изменится в 2025 году?
Согласно статье 59 закона Budgetbegleitgesetz 2025, с 1 июля 2025 года вступают в силу следующие изменения в Закон о налоге на передачу недвижимости (Grunderwerbsteuergesetz – GGG):
1. Снижение порога владения:
Порог владения долями, при достижении которого возникает налоговая обязанность, снижается с 95% до 75%. Это относится как к персональным товариществам (Personengesellschaften), так и к капиталовложениям (Kapitalgesellschaften).
2. Новый общий критерий владения:
Если одно физическое или юридическое лицо прямо или косвенно приобретает (или уже владеет) 75% и более долей в компании, владеющей недвижимостью, возникает обязанность по уплате налога. Ставка налога составляет 3,5% от справедливой рыночной стоимости недвижимости (gemeiner Wert).
3. Косвенные изменения в структуре собственности:
В отличие от текущего положения, когда налог возникает только при прямом переходе долей, теперь будут облагаться налогом также косвенные изменения долей на верхних уровнях корпоративной структуры. Доля участия определяется умножением процентов владения на каждом уровне (т.н. «Multiplikation der Beteiligungsquoten»).
Уточнение: Впервые предусматривается объединение связанных лиц (например, аффилированных компаний, подконтрольных структур) для достижения порога 75%.
4. Продление срока отслеживания изменений участников:
Для товариществ (Gesellschaften), включая как персональные, так и капиталовложения, срок отслеживания изменений участников увеличивается с 5 до 7 лет. Передача 75% и более долей новым участникам в течение этого срока также влечет налоговую обязанность.
5. Повышение ставки и базы налогообложения для Immobiliengesellschaften:
Для компаний, деятельность которых в основном связана с управлением, продажей или сдачей в аренду недвижимости, предусмотрено:
- Повышение ставки Grunderwerbsteuer с 0,5% до 3,5%.
- База налогообложения — справедливая рыночная стоимость объекта (gemeiner Wert).
- Налог возникает в случае объединения долей, смены участников или реорганизаций, касающихся таких компаний.
Исключение для передачи долей внутри семьи:
Согласно § 26a Abs. 1 Z 1 GGG, объединение долей между близкими родственниками по-прежнему облагается сниженной ставкой 0,5%. Это исключение из общего правила.
Сравнительная таблица изменений в Grunderwerbsteuergesetz
| № | Область регулирования | До 01.07.2025 | С 01.07.2025 | Комментарий |
| 1 | Порог владения долями | 95% | 75% | Снижение порога, с которого возникает налог |
| 2 | Объединение долей | Только при прямом владении >95% | При владении ≥75%, включая косвенное владение | Учитывается совокупное участие через аффилированные структуры |
| 3 | Типы компаний | Только Personengesellschaften | Теперь и Personen-, и Kapitalgesellschaften | Унификация подхода |
| 4 | Срок отслеживания изменений | 5 лет | 7 лет | Увеличение срока наблюдения за переходом долей |
| 5 | Налогообложение Immobiliengesellschaften | Ставка 0,5% | Ставка 3,5% от рыночной стоимости | Существенное повышение налоговой нагрузки |
| 6 | Определение Immobiliengesellschaft | Отсутствовало | Основная деятельность — аренда, продажа, управление недвижимостью | Впервые введено специальное определение |
| 7 | Косвенное владение | Не учитывалось | Учитывается через умножение долей | Усиление контроля над структурами владения |
| 8 | Исключение для членов семьи | Ставка 0,5% | Ставка 0,5% сохраняется | Без изменений |
Эта таблица наглядно демонстрирует, что с 1 июля 2025 года в Австрии значительно расширяется база налогообложения передачи долей в компаниях, связанных с недвижимостью, и усиливается контроль за корпоративными структурами.
Примеры применения новых положений
В 2023 году компания X приобрела 94% долей в GmbH, владеющей торговым центром стоимостью € 12 млн. Сделка не подпадала под Grunderwerbsteuer, так как порог в 95% не был превышен. В 2025 году аналогичная сделка повлекла бы налог в размере € 420 000,00, даже без внесения изменений в земельный реестр.
Если две компании, входящие в одну холдинговую структуру, приобретают по 40% и 35% долей в компании, владеющей недвижимостью, то совокупно они контролируют 75%, и возникает обязанность по уплате налога, даже если формально ни одна из них не имеет контрольного пакета.
Конкретные последствия для инвесторов
- Меняются стратегии M&A. Больше нельзя избежать Grunderwerbsteuer путем дробления долей между несколькими юрлицами — теперь в фокусе также находятся аффилированные компании.
- Финансовое планирование усложняется. Сделка с недвижимостью через «обертку» в виде GmbH больше не дает налогового преимущества.
- Прозрачность рынка возрастает. Новая модель позволяет государству более эффективно отслеживать фактическую смену контроля над объектами.
Вывод
Новые правила 2025 года — часть стратегии правительства Австрии по борьбе с уклонением от налогов и созданию равных условий для всех участников рынка. «Share deal» больше не будет эффективным способом обхода налогов. У инвесторов остается меньше пространства для налоговой оптимизации при структурировании сделок с недвижимостью.
