З 01 липня 2025 року Австрія впроваджує значні зміни у податковому регулюванні операцій з нерухомістю, особливо в частині так званих «share deal» — придбання часток у компаніях, що володіють нерухомістю. Законодавці прагнутьзакрити податкові лазівки, які дозволяли уникати сплати податку на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer), купуючи не саму нерухомість, а компанії, які нею володіють. До речі, про цю прогалину у законодавстві ми писали в одній із попередніх статей.
Що таке «share deal» у контексті податків?
Share deal — це правочин, за якого покупець отримує контроль над об’єктом нерухомості не напряму, а через купівлю частки (або всіх часток) у компанії, яка володіє цією нерухомістю. Такий підхід часто використовувався у великих угодах із залученням комерційної нерухомості, коли об’єкти передавалися без формального переходу права власності в земельному реєстрі.
У такому випадку сплата Grunderwerbsteuer (податку на передачу права власності на землю або будівлі) уникалася або суттєво зменшувалася. За старими правилами, податок виникав лише тоді, коли 95% і більше часток у компанії переходили в одні руки.
Що змінюється у 2025 році?
Відповідно до статті 59 Budgetbegleitgesetz 2025, з 1 липня 2025 року набирають чинності такі зміни до Закону про податок на передачу нерухомості (Grunderwerbsteuergesetz – GGG):
- Зменшення порогу володіння:
Поріг володіння частками, який викликає обов’язок сплати податку, знижується з 95% до 75%. Це стосується як персональних (Personengesellschaften), так і капітальних товариств (Kapitalgesellschaften).
- Новий загальний критерій володіння:
Якщо одна фізична чи юридична особа прямо або опосередковано набуває (або вже володіє) 75% і більше часток у компанії, яка володіє нерухомістю, виникає податковий обов’язок. Ставка податку становить 3,5% від загальної ринкової вартості нерухомості (gemeiner Wert).
- Опосередковані зміни у структурі власності:
На відміну від чинного стану, де оподатковуються лише прямі передачі часток, відтепер оподатковуватимуться також опосередковані зміни часток на вищих рівнях корпоративної структури. Частка участі визначається множенням відсотків володіння на кожному рівні корпоративного ланцюга (т. зв. «Multiplikation der Beteiligungsquoten»).
Уточнення: Вперше передбачено об’єднання пов’язаних осіб (наприклад, афілійовані компанії, підконтрольні структури) для досягнення 75% порогу.
- Подовження строку для обліку змін учасників:
Для товариств (Gesellschaften), у т. ч. Personengesellschaften та Kapitalgesellschaften, продовжується строк обліку змін учасників із 5 до 7 років. Передача 75% і більше часток новим учасникам протягом цього строку також викликає податковий обов’язок.
- Підвищення ставки та бази оподаткування для Immobiliengesellschaften:
Для компаній, чия діяльність головним чином пов’язана з управлінням, продажем чи здачею в оренду нерухомості, передбачено:
- Підвищення ставки Grunderwerbsteuer з 0,5% до 3,5%.
- Базою оподаткування є gemeiner Wert — справедлива ринкова вартість об’єкта.
- Податковий обов’язок виникає у разі об’єднання часток, змін учасників або реорганізацій, що стосуються таких компаній.
• Виняток для передачі часток компаній у межах сім’ї:
Відповідно до § 26a Abs. 1 Z 1 GGG, для об’єднання часток у межах близьких родичів передбачено збереження зниженої ставки 0,5%. Це виняток із загального правила.
Порівняльна таблиця змін до Grunderwerbsteuergesetz (закон про податок на передачу нерухомості)
| № | Сфера регулювання | Було до 01.07.2025 | Стає з 01.07.2025 | Коментар |
| 1 | Поріг володіння частками | 95% | 75% | Зниження порогу, з якого виникає податковий обов’язок |
| 2 | Податковий обов’язок при злитті часток | Лише при прямому володінні >95% | При володінні ≥75%, у т.ч. через опосередковані ланцюги володіння | Враховується сукупна участь через пов’язані компанії |
| 3 | Типи компаній, яких це стосується | Тільки персональні товариства (Personengesellschaften) | Тепер і персональні, і капітальні товариства (Kapitalgesellschaften) | Уніфікація підходу |
| 4 | Строк для зміни складу учасників | 5 років | 7 років | Подовження строку, протягом якого відстежується перехід часток |
| 5 | Оподаткування Immobiliengesellschaften | Податок 0,5% при зміні структури власності | Податок 3,5% від ринкової вартості (gemeiner Wert) | Істотне підвищення податкового навантаження |
| 6 | Визначення Immobiliengesellschaft | Не було окремого критерію | Якщо основна діяльність — оренда, продаж, управління нерухомістю | Вперше введено окрему категорію |
| 7 | Опосередковане володіння | Не враховувалося | Враховується: частки множаться по ланцюгу володіння | Посилення контролю за складними структурами |
| 8 | Виняток для членів сім’ї (§ 26a Abs 1 Z 1 GGG) | Ставка 0,5% | Ставка зберігається — 0,5% | Виняток зберігається без змін |
Ця таблиця чітко демонструє, що з 1 липня 2025 року в Австрії значно розширюється база оподаткування передачі часток у компаніях, пов’язаних із нерухомістю, а також посилюється податковий контроль за корпоративними структурами.
Приклади дії нових положень закону
У 2023 році компанія X придбала 94% часток у GmbH, яка володіла торговим центром вартістю € 12 млн. Угода не підпала під дію Grunderwerbsteuer, оскільки поріг 95% не було перевищено. У 2025 році така ж операція підпала б під обов’язок сплати податку у розмірі € 420 000,00 навіть без зміни власника об’єкта в земельному реєстрі.
Якщо дві компанії, що входять до однієї холдингової структури, отримують по 40% і 35% часток у компанії, яка володіє нерухомістю, відповідно, то загалом вони контролюють 75%, виникає податкове зобов’язання, навіть якщо формально жодна з цих компаній не володіє контрольним пакетом.
Конкретні наслідки для інвесторів
- Стратегічні структури M&A змінюються. Більше не можна обійти Grunderwerbsteuer шляхом дроблення часток серед декількох юридичних осіб — тепер у фокусі також знаходяться афілійовані компанії.
- Фінансове планування ускладнюється. Угода з нерухомістю через «обгортку» у вигляді GmbH більше не забезпечує податкової переваги, як раніше.
- Прозорість ринку зростає. Нова модель дозволяє державі ефективніше виявляти фактичну зміну контролю над нерухомістю.
Висновок
Нові правила 2025 року — це частина стратегії австрійського уряду щодо боротьби з ухиленням від податків і встановлення рівних умов для усіх учасників ринку. «Share deal» більше не зможе служити інструментом для обходу податкових зобов’язань.
Для інвесторів це означає необхідність ретельнішого податкового планування, залучення фахівців і перегляд юридичних структур угод. Попри це, Австрія залишається стабільною та привабливою юрисдикцією для інвестицій у нерухомість, хоча правила гри стали жорсткішими.
