Ab dem 1. Juli 2025 tritt in Österreich eine umfassende Reform der steuerlichen Regelungen für Immobilientransaktionen in Kraft – insbesondere im Bereich der sogenannten „Share Deals“, also dem Erwerb von Anteilen an Unternehmen, die Immobilien besitzen. Der Gesetzgeber reagiert damit auf bisher bestehende steuerliche Schlupflöcher, durch die die Grunderwerbsteuer (Grunderwerbsteuer – GGG) vermieden werden konnte, indem nicht die Immobilie selbst, sondern Anteile an der besitzenden Gesellschaft übertragen wurden. Über diese Lücke im Gesetz hatten wir bereits in einem früheren Artikel berichtet.
Was ist ein „Share Deal“ im steuerlichen Kontext?
Ein Share Deal ist ein Geschäft, bei dem der Käufer nicht direkt Eigentum an einer Immobilie erwirbt, sondern durch den Kauf von Anteilen (oder allen Anteilen) an einem Unternehmen, das die Immobilie besitzt, mittelbar Kontrolle darüber gewinnt. Dieses Vorgehen wurde insbesondere bei großvolumigen Transaktionen im Bereich der Gewerbeimmobilien genutzt, da es keinen formellen Eigentumsübergang im Grundbuch erforderte.
Somit konnte die Grunderwerbsteuer vermieden oder erheblich reduziert werden. Nach alter Rechtslage entstand die Steuerpflicht nur dann, wenn 95 % oder mehr der Anteile in einer Hand vereint wurden.
Was ändert sich im Jahr 2025?
Laut Artikel 59 des Budgetbegleitgesetzes 2025 treten mit 1. Juli 2025 folgende Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes (GGG) in Kraft:
1. Senkung der Beteiligungsschwelle
Die Beteiligungsschwelle, ab der eine Steuerpflicht entsteht, wird von 95 % auf 75 % reduziert. Dies betrifft sowohl Personengesellschaften als auch Kapitalgesellschaften.
2. Neuer allgemeiner Eigentumskriterium
Sobald eine natürliche oder juristische Person direkt oder indirekt mindestens 75 % der Anteile an einer Immobiliengesellschaft erwirbt (oder bereits hält), entsteht eine Steuerpflicht. Der Steuersatz beträgt 3,5 % des gemeinen Werts der Immobilie.
3. Indirekte Eigentumsveränderungen
Im Gegensatz zur bisherigen Regelung, bei der nur direkte Übertragungen von Anteilen steuerpflichtig waren, werden künftig auch indirekte Eigentumsveränderungen auf höheren Ebenen der Unternehmensstruktur besteuert. Die Beteiligung wird durch Multiplikation der Beteiligungsquoten auf jeder Ebene der Struktur ermittelt („Multiplikation der Beteiligungsquoten“).
Klarstellung: Erstmals ist vorgesehen, dass verbundene Personen (z. B. konzernverbundene Unternehmen, kontrollierte Strukturen) bei der Erreichung der 75 %-Schwelle zusammengezählt werden.
4. Verlängerung des Beobachtungszeitraums bei Gesellschafterwechsel
Für Gesellschaften (sowohl Personen- als auch Kapitalgesellschaften) wird der Beobachtungszeitraum für Gesellschafterwechsel von 5 auf 7 Jahre verlängert. Erfolgt innerhalb dieses Zeitraums ein Übergang von mindestens 75 % der Anteile auf neue Gesellschafter, entsteht ebenfalls eine Steuerpflicht.
5. Erhöhung des Steuersatzes für Immobiliengesellschaften
Für Gesellschaften, deren Haupttätigkeit in der Vermietung, Verwaltung oder dem Verkauf von Immobilien besteht, gilt Folgendes:
- Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 0,5 % auf 3,5 %
- Bemessungsgrundlage ist der gemeine Wert der Immobilie
- Steuerpflicht entsteht bei Anteilserwerb, Gesellschafterwechsel oder Umstrukturierung
Ausnahme: Übertragung innerhalb der Familie
Laut § 26a Abs. 1 Z 1 GGG bleibt für Übertragungen innerhalb der Familie ein ermäßigter Steuersatz von 0,5 % erhalten – eine Ausnahme von der allgemeinen Regel.
Vergleichstabelle: Änderungen im Grunderwerbsteuergesetz
| Nr. | Regelungsbereich | Bis 30.06.2025 | Ab 01.07.2025 | Kommentar |
| 1 | Beteiligungsschwelle | 95 % | 75 % | Schwelle zur Steuerpflicht gesenkt |
| 2 | Steuerpflicht bei Anteilskonsolidierung | Nur bei direktem Erwerb > 95 % | Ab ≥ 75 %, inkl. indirekter Strukturen | Einbeziehung verbundener Gesellschaften |
| 3 | Betroffene Gesellschaftsformen | Nur Personengesellschaften | Jetzt auch Kapitalgesellschaften | Vereinheitlichung |
| 4 | Beobachtungszeitraum für Gesellschafterwechsel | 5 Jahre | 7 Jahre | Verlängerter Prüfzeitraum |
| 5 | Besteuerung von Immobiliengesellschaften | 0,5 % bei Eigentümerwechsel | 3,5 % des gemeinen Werts | Deutliche Steuererhöhung |
| 6 | Definition von Immobiliengesellschaft | Nicht definiert | Haupttätigkeit: Miete, Verwaltung, Verkauf | Neue rechtliche Kategorie eingeführt |
| 7 | Indirekte Beteiligung | Nicht berücksichtigt | Wird berücksichtigt (Beteiligungsketten) | Stärkere Kontrolle komplexer Strukturen |
| 8 | Ausnahme für Familienangehörige (§ 26a) | Steuersatz 0,5 % | Unverändert 0,5 % | Ausnahme bleibt bestehen |
Diese Tabelle zeigt deutlich, dass ab dem 1. Juli 2025 die Steuerbasis für Anteilserwerbe an Immobiliengesellschaften erheblich erweitert und die Kontrolle über Unternehmensstrukturen deutlich verschärft wird.
Anwendungsbeispiele der neuen gesetzlichen Bestimmungen
Im Jahr 2023 erwarb Unternehmen X 94 % der Anteile an einer GmbH, die ein Einkaufszentrum im Wert von 12 Mio. € besaß. Damals entstand keine Grunderwerbsteuerpflicht, da die 95 %-Schwelle nicht überschritten wurde. Im Jahr 2025 würde dieselbe Transaktion zu einer Steuerpflicht in Höhe von 420.000 € führen – selbst ohne Grundbuchänderung.
Erwerben zwei zum selben Konzern gehörende Unternehmen jeweils 40 % und 35 % der Anteile an einer Immobiliengesellschaft, so halten sie zusammen 75 %. Damit entsteht eine Steuerpflicht, auch wenn formal keines der beiden Unternehmen eine Mehrheitsbeteiligung hält.
Konkrete Auswirkungen auf Investoren
- M&A-Strukturen müssen überarbeitet werden
Eine Umgehung der Grunderwerbsteuer durch Aufsplittung der Anteile auf mehrere Gesellschaften ist nicht mehr möglich – verbundenen Unternehmen wird steuerlich Rechnung getragen. - Komplexeres Finanz- und Steuerplanungsumfeld
Die früher übliche Gestaltung über eine GmbH als „Mantelgesellschaft“ bietet keinen steuerlichen Vorteil mehr. - Mehr Markttransparenz
Der Staat kann durch die neuen Vorschriften effektiver feststellen, wann tatsächlich ein Eigentumswechsel an einer Immobilie erfolgt.
Fazit
Die neuen Regelungen ab Juli 2025 sind Teil der Strategie der österreichischen Regierung zur Bekämpfung von Steuervermeidung und zur Schaffung fairer Wettbewerbsbedingungen im Immobilienmarkt. Share Deals werden zukünftig nicht mehr als Instrument zur Umgehung der Grunderwerbsteuer dienen können. Investoren, Projektentwickler und Steuerberater müssen ihre Modelle anpassen und umfassend neu bewerten.
