Купівля нерухомості для багатьох людей є відповідальним кроком, який потребує значних капіталовкладень. Шукаючи квартиру або будинок для купівлі, покупці орієнтуються на певну суму власних заощаджень, а також можливість отримання кредиту, проте часто забувають, що окрім вартості самого об’єкту потрібно буде оплати значну суму так званих додаткових або супутніх витрат (Nebenkosten Immobilienkauf). Вони можуть становити приблизно 10–13% від вартості об’єкту нерухомості, що яскраво ілюструє графік 1.
Усі супутні витрати можна умовно розділити на 2 групи – основні (обов’язкові для сплати при усіх угодах) та факультативні (можуть виникати у разі отримання додаткових послуг за бажанням або за потребою покупця).
Основні додаткові витрати (близько 10 % від вартості покупки) становлять:
- Податок на купівлю нерухомості (Grunderwerbsteuer) – 3,5% від вартості покупки.
- Реєстрація у земельному кадастрі (Grundbuch-Eintragungsgebühr) – 1,1% від вартості об’єкта.
- Нотаріальні послуги або послуги адвоката (Notar- oder Rechtsanwaltskosten) – 1,5–3% від вартості нерухомості + 20% ПДВ.
- Комісія рієлтора (Maklerprovision) – 3% + 20% ПДВ.
Факультативні додаткові витрати:
- Банківські витрати (якщо купівля у кредит). Якщо покупець оформлює іпотеку, додатково сплачуються: плата за реєстрацію права застави у земельному реєстрі – 1,2% від суми кредиту, а також адміністративний збір банку (може становити від 0,5% до 2% від суми кредиту).
- Страхування нерухомості (Versicherungen). Страхування нерухомості дуже рекомендується, хоча і не є обов’язковим при купівлі квартири або будинку. Його вартість залежить від об’єкта, але в середньому становить від 200 до 800 євро на рік.
Як зменшити додаткові витрати?
Реєстрації у земельному кадастрі і, відповідно, сплати 1,1 % від вартості об’єкту (Grundbuch-Eintragungsgebühr), зазвичай не уникнути, тому що у протилежному випадку новий власник просто не з’явиться у поземельній книзі.
Водночас при безкоштовній передачі нерухомості між близькими родичами можна знизити розмір вказаного платежу. Коли право власності передається не на весь об’єкт нерухомості, а на частку у розмірі до 50% або коли така передача відбувається не за одну транзакцію, а частинами також можливе зниження розміру платежу (аж до звільнення від сплати).
Якщо ж говорити про Grunderwerbsteuer, то може скластися враження, що 3,5% – це досить висока ставка податку. Проте це не зовсім так. Для порівняння: в Німеччині в різних землях при купівлі чи будинку сплачується різний відсоток податку від 3,5% до 6,5% від вартості обʼєкту, що дуже гарно видно на графіку 2.
Як уникнути або зменшити сплату Grunderwerbsteuer?
Так, якщо нерухомість передається у спадок або дарується між найближчими родичами, податок зменшується, оскільки діє пільгова прогресивна шкала:
- 0,5% – для частини вартості до 250 000 євро.
- 2% – для частини від 250 000 до 400 000 євро.
- 3,5% – для частини понад 400 000 євро.
При цьому австрійський закон досить широко трактує поняття «близьких родичів» та відносить до них подружжя, дітей та онуків, батьків, дідусів та бабусь, а також партнерів у зареєстрованому цивільному союзі. Слід окремо зазначити, що партнери, які не проживають у зареєстрованому союзі, але можуть довести, що проживають та зареєстровані за однією адресою довгий час (зазвичай понад 5 років) і ведуть спільне господарство, також можуть претендувати на зниження ставки податку.
Знизити додаткові витрати за рахунок оптимізації Grunderwerbsteuer можна також, якщо нерухомість передається у статутний капітал компанії (наприклад, GmbH або іншої юридичної особи). Так само податок може не застосовуватися, якщо передача відбувається при перетворенні компаній, а також у формі зміни власності в компанії, яка володіє нерухомістю, але лише у тому випадку, якщо ніхто з учасників не отримує більше ніж 95% у статутному капіталі компанії.
Окремо слід зазначити, що укладення деяких довгострокових договорів оренди (Erbpacht) може не підпадати під оподаткування, оскільки формально право власності не переходить і власник нерухомості лишається той самий.
І наостанок хотілося б додати, що законодавством Австрії встановлений верхній розмір плати за послуги маклерів (3% від вартості квартири або будинку + 20% ПДВ), проте при переговорах він може бути трохи зменшений. Так само можна просити про зниження вартості послуг юриста, який супроводжує угоду, та нотаріуса, який буде посвідчувати договір купівлі-продажу.
У будь-якому випадку при плануванні оптимізації додаткових витрат рекомендуємо завчасно проконсультуватися із податковими консультантами, які можуть підказати, як правильно структурувати угоду з купівлі квартири або будинку.
