Купівля нерухомості іноземцями в Австрії: порядок отримання дозволу

Австрія вже багато років є однією з найбільш привабливих країн Європи для інвестицій у нерухомість. Стабільна економіка, високий рівень життя та вигідне географічне розташування роблять житлові та комерційні об’єкти тут бажаними не лише для місцевих жителів, а й для іноземців. Проте процес купівлі нерухомості в Австрії відрізняється від інших країн ЄС, адже для громадян третіх країн (тобто тих, хто не має паспорта ЄС чи ЄЕЗ) діють спеціальні правила, закріплені у Grundverkehrsgesetz –законах про обіг нерухомості.

У попередній статті ми згадували про процедуру отримання дозволу на купівлю нерухомості, але у цій статті ми детально розглянемо, як проходить цей процес які документи необхідні, а також наведемо практичні приклади, які допоможуть зрозуміти особливості австрійської системи.

Правова база: Grundverkehrsgesetz

Ключовим нормативним актом, що регулює купівлю нерухомості іноземцями в Австрії, є Grundverkehrsgesetz. Це не єдиний федеральний закон, а радше набір земельних законів, адже кожна федеральна земля Австрії має свої специфічні правила. Наприклад, у Відні діє Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz.

Наприклад, у Тіролі та Зальцбурзі існують дуже суворі обмеження, особливо на купівлю земельних ділянок, тоді як у Відні правила більш гнучкі, що робить столицю привабливішою для іноземних інвесторів.

Основна ідея закону полягає в тому, що купівля нерухомості іноземцями можлива лише за умови отримання спеціального дозволу від відповідного земельного органу (Grundverkehrsbehörde). Без цього дозволу будь-яка угода вважається недійсною.

Хто вважається іноземцем у сенсі закону?

1. Громадяни ЄС та ЄЕЗ

Громадяни країн ЄС та ЄЕЗ прирівнюються до громадян Австрії і не потребують додаткових дозволів. З точки зору законів про купівлю нерухомості вони не вважаються іноземцями тому громадянини, наприклад,Німеччини, Румунії або Болгарії можуть придбати квартиру в Австрії без спеціальних процедур або погоджень.

2. Громадяни третіх країн

Громадяни третіх країн (наприклад, України, США, Канади, Туреччини, Китаю) вважаються «іноземцями», тому для них є обов’язковим є отримання дозволу на купівлю нерухомості.

Порядок отримання дозволу

Процедура отримання дозволу може відрізнятися залежно від федеральної землі, але загальна процедуравиглядає наступним чином:

1. Підписання договору купівлі-продажу
   • Угоду оформлює нотаріус.
   • У договорі зазначається, що вона набирає чинності лише після надання дозволу.
2. Подача заяви до органу Grundverkehrsbehörde
   • Заяву зазвичай подає нотаріус або адвокат покупця.
   • До заяви додаються:
     • копія паспорта покупця;
     • довідка про місце проживання (Meldezettel);
     • документи, що підтверджують мету купівлі (виключно для власного проживання – це важливо!);
     • копія договору купівлі-продажу;
     • довідка про відсутність судимостей;
     • підтвердження фінансових можливостей;
     • за потреби – інші документи.
3. Розгляд заяви
   • Тривалість розгляду може коливатися від 3 до 9 місяців.
   • В окремих випадках орган може запросити додаткові документи, наприклад, бізнес-план чи підтвердження необхідності придбання житла у власність.
4. Отримання дозволу та реєстрація угоди
   • Лише після отримання дозволу договір реєструється у Земельному реєстрі (Grundbuch).

Приклади з практики

• Приклад 1: Відень. Український підприємець купував квартиру у центрі Відня для проживання своєї родини. Завдяки наявності дозволу на постійне проживання в Австрії для усіх членів родини, а також зв’язок сім’ї із Віднем (робота дорослих в австрійській компанії, відвідання австрійської школи дітьми) дозвіл було отримано відносно швидко – приблизно за 12 тижнів.
• Приклад 2: Тіроль. Канадський громадянин хотів придбати будинок для відпочинку. У Тіролі діють суворі правила: іноземцям заборонено купувати житло для відпочинку (Freizeitwohnsitz). У результаті покупець отримав відмову, оскільки купівля суперечила місцевим обмеженням.
• Приклад 3: Карінтія. Громадянин США планував купити житло під інвестицію, тобто з метою отримання доходів від подальшої здачі квартири в оренду. Магістрат відмовив у наданні дозволу, оскільки це суперечило принципу «соціальної потреби», який означає, що іноземці можуть купити житло лише для власного проживання, а не для подальшого використання у комерційних цілях.

Важливі нюанси

• Наявність дозволу на проживання в Австрії – це обов’язкова передумова для подачі документів на отримання дозволу на купівлю житла. Цим Австрія принципово відрізняється від багатьох інших європейських держав, де можна купити нерухомість на певну суму (наприклад, 500 000 євро і вище) і на підставі цього отримати посвідку на проживання, так звану Golden Visa. Це можливо у Португалії, Іспанії, Греції, Мальті, Хорватії, але не в Австрії.
• Регламент залежить від федеральної землі: У Зальцбурзі та Тіролі суворо контролюють придбання земельних ділянок, щоб уникнути спекуляцій на туристичному ринку. У Відні ж слідкують за тим, щоб особа купувала житло дійсно для свого проживання, а не для подальшої здачі в оренду.
• Без дозволу угода недійсна: Реєстрація у Grundbuch неможлива без попереднього отримання дозволу.
• Можливість відмови: Органи можуть відмовити, якщо купівля житла не спрямована на задоволення приватних житлових потреб або створює ризик спекуляції.

Особливості купівлі житлової нерухомості у Відні

Відень завжди приваблював інвесторів з усього світу, тому для уникнення спекуляцій на ринку нерухомості, а також враховуючи той факт, що традиційно попит на квартири у Відні завжди перевищував кількість пропозицій на ринку, Магістрат 35 (відповідальний орган столиці) завжди дуже прискіпливо розглядав документи та досить неохоче надавав дозволи на купівлі. 

Зазвичай Магістрат перевіряє:

1. Наявність «соціальної потреби» для купівлі. Потенційний покупець має довести, чому йому потрібно саме купити житло у власність і чому недостатньо просто орендувати квартиру чи дім. Основним аргументом є наявність посвідки на тимчасове або  постійне (краще) проживання, а також міцний соціальний зв’язок із Віднем. 

Для підтвердження цього, серед іншого, Магістрат 35 може попросити надати:

• підтвердження проживання у Відні протягом певного часу (Meldezettel);
• контакти знайомих, друзів або партнерів – громадян Австрії, з якими протягом певного часу контактував покупець;
• навчання дітей у віденському садочку, школі або вищому навчальному закладі,
• підтвердження знання покупця та/або членами його родини німецької мови або принаймні відвідання курсів або навчання з приватних репетитором;
• інші підтвердження соціалізації у Відні.
• Наявність «фінансового зв’язку» із Віднем. Для Магістрату 35 важливо розуміти, що особа сплачує усі податки або принаймні їх частину саме тут, тому важливим аргументом буде працевлаштування в австрійську компанію або відкриття покупцем бізнесу в Австрії. Бажано, щоб на момент подання заявки особа уже була працевлаштована або мала зареєстровану компанію.

Приклад. Громадянин України, який не ані мав офіційного працевлаштування, ані власного бізнесу в Австрії, отримав дозвіл на купівлю нерухомості, оскільки надав Магістрату 35 підтвердження своїх намірів відкрити компанію у майбутньому. При цьому він показав листи від австрійських партнерів, а також надав чіткий бізнес-план роботи майбутньої компанії.

Слід зазначити, що до початку війни громадянам України дуже складно було отримати дозвіл на купівлю житла. У більшості випадків Магістрат Відня відмовляв у цьому, обґрунтовуючи це тим, що особа може проживати в орендованому житлі. З початку війни австрійські уповноважені органи почали більш лояльно ставитися до українців, тому такий дозвіл отримати абсолютно можливо за умови наявності необхідних документів. 

Де знайти офіційну інформацію

• https://www.oesterreich.gv.at/de – офіційний портал Австрії
• Grundverkehrsgesetze кожної федеральної землі:
  • Grundverkehr Tirol
  • Grundverkehr Wien
  • Grundverkehr Salzburg
  • Grundverkehr Kärnten

Такі ресурси надають актуальну інформацію про місцеві обмеження, процедури подання заяв і вимоги до документів.

Висновок

Купівля нерухомості іноземцями в Австрії можлива, але вимагає ретельної підготовки та проходження процедури отримання дозволу. Найважливіше – враховувати, що правила різняться залежно від федеральної землі, а відсутність дозволу автоматично робить угоду недійсною.

Для громадян ЄС процедура майже така ж, як для австрійців, тоді як громадяни третіх країн повинні пройти додаткову перевірку. На практиці це означає, що правильна підготовка документів та супровід досвідченого нотаріуса чи адвоката суттєво спрощують і пришвидшують процес.