Immobilienkauf durch Ausländer in Österreich: Verfahren zur Genehmigung

Österreich ist seit vielen Jahren eines der attraktivsten Länder Europas für Immobilieninvestitionen. Eine stabile Wirtschaft, ein hoher Lebensstandard und eine günstige geografische Lage machen Wohn- und Gewerbeimmobilien hier nicht nur für Einheimische, sondern auch für Ausländer begehrt. Der Kaufprozess von Immobilien in Österreich unterscheidet sich jedoch von anderen EU-Ländern, da für Staatsangehörige von Drittstaaten (also Personen ohne EU- oder EWR-Pass) spezielle Regeln gelten, die im Grundverkehrsgesetz – den Gesetzen über den Grundstücksverkehr – verankert sind.

In einem vorherigen Artikel haben wir das Verfahren zur Genehmigung des Immobilienkaufs erwähnt. In diesem Artikel werden wir jedoch detailliert erläutern, wie dieser Prozess abläuft, welche Dokumente erforderlich sind, und wir geben praktische Beispiele, die helfen, die Besonderheiten des österreichischen Systems zu verstehen.

Rechtliche Grundlage: Grundverkehrsgesetz

Das zentrale Rechtsinstrument, das den Immobilienkauf durch Ausländer in Österreich regelt, ist das Grundverkehrsgesetz. Dies ist kein einheitliches Bundesgesetz, sondern eher ein Set von Landesgesetzen, da jedes Bundesland in Österreich eigene spezifische Regeln hat. In Wien gilt beispielsweise das Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz.

In Tirol und Salzburg gibt es sehr strenge Einschränkungen, insbesondere beim Erwerb von Grundstücken, während die Regeln in Wien flexibler sind, was die Hauptstadt für ausländische Investoren besonders attraktiv macht.

Die grundlegende Idee des Gesetzes besteht darin, dass der Immobilienkauf durch Ausländer nur unter der Bedingung möglich ist, dass eine spezielle Genehmigung der zuständigen Landesbehörde (Grundverkehrsbehörde) vorliegt. Ohne diese Genehmigung ist jeder Vertrag ungültig.

Wer gilt nach dem Gesetz als Ausländer?

1. Staatsangehörige der EU und des EWR
   Staatsbürger der EU und des EWR werden den österreichischen Bürgern gleichgestellt und benötigen keine zusätzlichen Genehmigungen. Nach den Gesetzen zum Immobilienerwerb gelten sie nicht als Ausländer. Staatsangehörige z. B. aus Deutschland, Rumänien oder Bulgarien können somit eine Wohnung in Österreich ohne spezielle Verfahren oder Zustimmungen erwerben.
2. Staatsangehörige von Drittstaaten
   Staatsangehörige von Drittstaaten (z. B. Ukraine, USA, Kanada, Türkei, China) gelten als „Ausländer“ und müssen daher eine Genehmigung zum Erwerb von Immobilien einholen.

Verfahren zur Genehmigung

Das Verfahren kann je nach Bundesland unterschiedlich sein, jedoch sieht der allgemeine Ablauf wie folgt aus:

1. Unterzeichnung des Kaufvertrages
   • Der Vertrag wird durch einen Notar beurkundet.
   • Im Vertrag wird festgehalten, dass er erst nach Erteilung der Genehmigung wirksam wird.
2. Einreichung des Antrags bei der Grundverkehrsbehörde
   • Der Antrag wird in der Regel vom Notar oder Anwalt des Käufers eingereicht.
   • Dem Antrag sind beizufügen:
   • Kopie des Reisepasses des Käufers
   • Meldezettel (Wohnsitznachweis)Dokumente, die den Zweck des Kaufs belegen (ausschließlich zum eigenen Wohnen – dies ist wichtig!)Kopie des KaufvertragsStrafregisterbescheinigungNachweis über finanzielle Leistungsfähigkeit
   • ggf. weitere Dokumente
3. Prüfung des Antrags
4. Die Bearbeitungsdauer kann zwischen 3 und 9 Monaten liegen. In Einzelfällen kann die Behörde zusätzliche Unterlagen anfordern, z. B. einen Businessplan oder den Nachweis der Notwendigkeit des Immobilienerwerbs.
5. Erteilung der Genehmigung und Eintragung des Vertrags. Erst nach Erteilung der Genehmigung wird der Vertrag im Grundbuch eingetragen.

Praxisbeispiele

• Beispiel 1: Wien
  Ein ukrainischer Unternehmer kaufte eine Wohnung im Zentrum Wiens für den Wohnbedarf seiner Familie. Dank der Genehmigung für den Daueraufenthalt in Österreich für alle Familienmitglieder sowie der engen Verbindung der Familie zu Wien (Arbeit der Erwachsenen in einem österreichischen Unternehmen, Besuch einer österreichischen Schule durch die Kinder) wurde die Genehmigung relativ schnell erteilt – innerhalb von etwa 12 Wochen.
• Beispiel 2: Tirol
  Ein kanadischer Staatsbürger wollte ein Ferienhaus erwerben. In Tirol gelten strenge Regeln: Ausländern ist der Kauf von Ferienimmobilien (Freizeitwohnsitz) untersagt. Infolgedessen erhielt der Käufer eine Ablehnung, da der Kauf gegen lokale Vorschriften verstieß.
• Beispiel 3: Kärnten
  Ein US-Bürger plante, eine Immobilie als Investition zu erwerben, also mit dem Ziel, Einnahmen durch Vermietung zu erzielen. Das Magistrat lehnte die Genehmigung ab, da dies dem Prinzip des „sozialen Bedarfs“ widersprach, wonach Ausländer Immobilien nur für den eigenen Wohnbedarf erwerben dürfen, nicht für kommerzielle Zwecke.

Wichtige Hinweise

• Aufenthaltserlaubnis in Österreich: Eine gültige Aufenthaltserlaubnis ist Voraussetzung für die Antragstellung auf Genehmigung des Immobilienkaufs. Österreich unterscheidet sich hier wesentlich von vielen anderen europäischen Staaten, in denen man durch den Kauf einer Immobilie über einem bestimmten Wert (z. B. 500.000 Euro) eine Aufenthaltsgenehmigung (sog. Golden Visa) erhalten kann. Dies ist möglich in Portugal, Spanien, Griechenland, Malta, Kroatien, aber nicht in Österreich.
• Regelungen je nach Bundesland: In Salzburg und Tirol wird der Erwerb von Grundstücken streng kontrolliert, um Spekulationen auf dem Tourismusmarkt zu vermeiden. In Wien hingegen wird überwacht, dass die Person die Immobilie tatsächlich zum eigenen Wohnen erwirbt und nicht zur Vermietung.
• Ungültigkeit ohne Genehmigung: Ohne vorherige Genehmigung ist der Vertrag ungültig; die Eintragung ins Grundbuch ist nicht möglich.
• Möglichkeit der Ablehnung: Die Behörde kann ablehnen, wenn der Erwerb nicht dem privaten Wohnbedarf dient oder ein Spekulationsrisiko besteht.

Besonderheiten beim Immobilienkauf in Wien

Wien zieht seit jeher Investoren aus aller Welt an. Um Spekulationen auf dem Immobilienmarkt zu vermeiden und angesichts der Tatsache, dass die Nachfrage nach Wohnungen in Wien traditionell immer das Angebot übersteigt, prüft das Magistrat 35 (zuständige Behörde der Hauptstadt) die Unterlagen sehr sorgfältig und erteilt Genehmigungen nur zögerlich.

Das Magistrat überprüft in der Regel:

1. Vorliegen eines „sozialen Bedarfs“ für den Kauf
   Der potenzielle Käufer muss darlegen, warum er die Immobilie besitzen muss und warum Mieten nicht ausreicht. Ein Hauptargument ist eine bestehende temporäre oder dauerhafte Aufenthaltserlaubnis sowie eine enge soziale Bindung zu Wien.
2. Vorliegen einer „finanziellen Bindung“ zu Wien
   Für das Magistrat 35 ist wichtig zu verstehen, dass die Person alle oder einen Teil der Steuern hier bezahlt. Wichtige Argumente sind Beschäftigung in einem österreichischen Unternehmen oder Gründung eines Unternehmens in Österreich. Idealerweise sollte der Käufer zum Zeitpunkt der Antragstellung bereits angestellt sein oder ein registriertes Unternehmen besitzen.

Zur Bestätigung kann das Magistrat 35 unter anderem folgende Unterlagen verlangen:

• Nachweis des Wohnsitzes in Wien über einen bestimmten Zeitraum (Meldezettel)
• Kontakte zu Bekannten, Freunden oder Partnern – österreichische Staatsbürger, mit denen der Käufer über einen gewissen Zeitraum interagierte
• Schul- oder Kindergartenbesuche der Kinder in Wien
• Nachweis der Deutschkenntnisse des Käufers oder seiner Familienangehörigen oder Teilnahme an Kursen/Privatunterricht
• Weitere Nachweise der sozialen Integration in Wien.

Beispiel: Ein ukrainischer Staatsbürger, der weder offiziell beschäftigt war noch ein eigenes Unternehmen in Österreich hatte, erhielt die Genehmigung zum Kauf, da er dem Magistrat 35 seine Absicht nachweisen konnte, zukünftig ein Unternehmen zu gründen. Er legte Schreiben österreichischer Partner und einen detaillierten Businessplan vor.

Vor Beginn des Krieges war es für ukrainische Staatsbürger sehr schwierig, eine Genehmigung zum Immobilienkauf zu erhalten. In den meisten Fällen lehnte das Magistrat Wien ab, da die Person in einer Mietwohnung leben könnte. Seit Beginn des Krieges haben die österreichischen Behörden eine großzügigere Haltung gegenüber Ukrainern eingenommen, sodass eine Genehmigung unter Vorlage aller erforderlichen Unterlagen problemlos möglich ist.

Offizielle Informationsquellen

• https://www.oesterreich.gv.at/de – offizielles österreichisches Portal
• Grundverkehrsgesetze der einzelnen Bundesländer:
  • Grundverkehr Tirol
  • Grundverkehr Wien
  • Grundverkehr Salzburg
  • Grundverkehr Kärnten

Diese Ressourcen bieten aktuelle Informationen über lokale Einschränkungen, Antragsverfahren und Dokumentanforderungen.

Fazit

Der Kauf von Immobilien durch Ausländer in Österreich ist möglich, erfordert jedoch sorgfältige Vorbereitung und die Durchführung des Genehmigungsverfahrens. Wichtig ist, dass die Regeln je nach Bundesland unterschiedlich sind und das Fehlen einer Genehmigung die Transaktion automatisch ungültig macht.

Für EU-Bürger ist das Verfahren nahezu identisch mit dem für Österreicher, während Drittstaatenbürger eine zusätzliche Überprüfung durchlaufen müssen. In der Praxis bedeutet dies, dass eine sorgfältige Vorbereitung der Unterlagen und die Begleitung durch einen erfahrenen Notar oder Anwalt den Prozess erheblich vereinfachen und beschleunigen.