Це питання нам ставлять частіше, ніж будь-яке інше. Іноді у формі розрахунку: «Скажіть, що вигідніше?» Іноді у формі сумніву: «Ми вже рік думаємо, але не можемо вирішити». Іноді у формі страху: «А раптом купимо — і ціни впадуть?»
Ми не будемо давати «єдину правильну відповідь», тому що її не існує. Але ми порахували три конкретних сценарії для реальних ситуацій наших клієнтів. З цифрами, без прикрас — і з висновками, які дозволяють прийняти рішення, а не відкласти його ще на рік.
Чому «загальна відповідь» не працює
Ми бачимо у соцмережах і на YouTube десятки відео на тему «купівля чи оренда». Більшість із них — або однозначно «купуй» (зазвичай від тих, хто продає нерухомість), або однозначно «знімай і інвестуй різницю» (зазвичай від тих, хто продає інвестиційні продукти). Обидва підходи ігнорують головне: правильна відповідь залежить від конкретної людини, її ситуації та конкретного ринку.
Відень — не Київ, не Берлін і не Барселона. Тут специфічні ціни, специфічна система оренди (з її MRG та регульованими ставками), специфічні додаткові витрати при купівлі та специфічне кредитування. Тому ми порахуємо саме для Відня та саме для тих ситуацій, які зустрічаємо щодня.
Сценарій 1: Оксана та Михайло. Бюджет є, але мало часу на рішення
Подружжя. Обоє працюють у Відні вже 3 роки, разом заробляють ~5 500 € нетто. Орендують 2-кімнатну квартиру 55 м² у 10-му районі за 1 050 € на місяць. Накопичили 60 000 €. Питання: чи варто купити зараз?
Квартира аналогічної площі у 10-му районі коштує зараз близько 220 000 €. Додаткові витрати при купівлі ~10% (Grunderwerbsteuer 3,5%, нотаріус 1,5%, реєстрація 1,1%, маклер 3%) = 22 000 €. Після їх покриття залишається власний внесок 38 000 € — це 17% від вартості квартири, кредит 182 000 € за ставкою 3,5% на 25 років.
| ОРЕНДА (зараз) | КУПІВЛЯ | |
| Щомісячний платіж | 1 050 € | 911 € (іпотека) |
| Betriebskosten / комунальні | включено (~180 €) | ~185 € окремо |
| Rücklage / резервний фонд | — (не платять) | ~65 €/міс. |
| Повні щомісячні витрати | 1 050 € | 1 161 € |
| Через 10 років: капітал | 0 € (гроші пішли орендодавцю) | ~128 000 € (equity) |
| Через 10 років: вартість активу | — | ~255 000 € (при +1,5%/рік) |
Щомісячна різниця між орендою і купівлею — 111 € на користь оренди. Але за 10 років орендар заплатить 126 000 € орендодавцю, тоді як покупець накопичить equity ~128 000 €. Висновок для Оксани та Михайла: купівля має фінансовий сенс, якщо вони планують лишитися у Відні на 5+ років.
Сценарій 2: Іванка. Самостійно, бюджет обмежений
Одна людина, дохід 2 400 € нетто, знімає 1-кімнатну квартиру 35 м² за 850 € у 15-му районі. Накоплено 25 000 €. Питання: чи реальна купівля?
Квартира 35 м² у 15-му районі коштує приблизно 170 000 €. Додаткові витрати ~10% = 17 000 €. Більшість банків орієнтуються на мінімум 20% власних коштів від вартості об’єкту. 20% від 170 000 € = 34 000 € плюс витрати 17 000 €. Разом потрібно: ~51 000 €. Є 25 000 €, не вистачає 26 000 €.
Що робить Анастасія в таких випадках? Не каже «забудьте про купівлю». Каже: «Давайте побудуємо план. За 26 місяців при відкладанні 1 000 €/місяць Ви додасте 26 000 € до наявних 25 000 — разом 51 000 €. Купівля стає реальною». При цьому за 26 місяців оренди піде 22 100 €, а ринок за цей час додасть орієнтовно ~7 500 € до ціни об’єкту (~2%/рік).
Висновок для Іванки: оренда зараз — правильне рішення, але з чітким планом і датою переходу. Не «колись куплю», а «вересень 2028 — купую».
Сценарій 3: Родина Коваленків. Є гроші, є сумніви
Два доходи, разом 7 200 € нетто, оренда 1 400 € за 3-кімнатну квартиру 75 м² у 12-му районі. Накоплено 130 000 €. Думають про купівлю вже два роки, але: «А раптом ціни впадуть? Може, краще ще трохи зачекати?»
Саме цей випадок Анастасія вважає найбільш типовим і найбільш дорогим. Не фінансово — а психологічно. Людина блокує рішення в очікуванні «правильного моменту», який ніколи не настане за визначенням.
Квартира 75 м² у 12-му районі коштує ~360 000 €. Додаткові витрати 10% = 36 000 €. Власний внесок 94 000 € (решта з 130 000 € після покриття витрат). Кредит 266 000 €, ставка 3,4%, 25 років — платіж 1 317 €/місяць.
| ОРЕНДА (зараз) | КУПІВЛЯ | |
| Щомісячний платіж | 1 400 € | 1 317 € (іпотека) |
| Betriebskosten / комунальні | включено | ~185 € окремо |
| Rücklage / резервний фонд | — | ~75 €/міс. |
| Повні щомісячні витрати | 1 400 € | 1 577 € |
Купівля обходиться на 177 € на місяць дорожче за оренду — але ці гроші формують власний актив. Коваленки чекали 2 роки. За цей час ринок зріс приблизно на 5% — квартира подорожчала з 360 000 до ~378 000 €. Плюс оренда за 24 місяці: 33 600 €. Загальна «вартість очікування»: ~51 600 €.
Висновок для Коваленків: купувати потрібно було 2 роки тому. Наступний найкращий момент — зараз.
Що показує порівняння: три висновки
Перший: щомісячні витрати на оренду і купівлю у Відні порівнянні — якщо рахувати чесно. Різниця зазвичай 100–200 € на місяць в будь-який бік. Але за 10 років напрям, куди йдуть ці гроші, кардинально відрізняється.
Другий: час на ринку важливіший за «таймінг» ринку. За даними ОеНБ, з 2015 року ціни на нерухомість Відня зросли більш ніж на 70%. Між III кварталом 2022 і II кварталом 2024 ціни впали приблизно на 9–10%, але з середини 2024 знову зростають. Довгостроковий горизонт важливіший за ідеальний момент.
Третій: правильна відповідь залежить від трьох факторів: обсяг власних коштів (мінімум 20% від вартості плюс ~10% витрат), горизонт — мінімум 5 років у Відні, стабільність доходу. Якщо одного з них немає — варто спочатку його забезпечити.
Як ми допомагаємо прийняти це рішення
Коли клієнт приходить до нас із питанням «купити чи знімати» — ми не відповідаємо одразу. Спочатку збираємо цифри: дохід, накопичення, оренда, бажаний район, горизонт. Потім Анастасія будує два сценарії — оренди і купівлі — з конкретними об’єктами та цифрами. Не абстрактно, а для конкретної ситуації.
Якщо виявляється, що купівля має сенс — ми звертаємо увагу на питання Grundverkehr і координуємо його з адвокатом або нотаріусом, збираємо перелік документів для банку. Якщо виявляється, що зараз не час — ми відверто кажемо про це і допомагаємо скласти план: коли, скільки потрібно накопити, на що конкретно орієнтуватися.
Немає єдиної відповіді на питання «купити чи знімати» — але є правильний процес для пошуку вашої відповіді. Якщо ви хочете порахувати свій конкретний сценарій — напишіть нам. Це безкоштовно, займає одну зустріч і дає розуміння, якого часто не вистачає роками.
+43 664 99 8775 99 | [email protected] | vigoimmobilien.at
