Diese Frage stellen uns mehr Menschen als jede andere. Manchmal als Berechnung: «Sagen Sie, was ist vorteilhafter?» Manchmal als Zweifel: «Wir überlegen schon seit einem Jahr, aber können uns nicht entscheiden.» Manchmal als Angst: «Was, wenn wir kaufen — und dann fallen die Preise?»
Wir werden keine «einzig richtige Antwort» geben, weil es sie nicht gibt. Aber wir haben drei konkrete Szenarien für reale Situationen unserer Kunden durchgerechnet. Mit Zahlen, ohne Beschönigung — und mit Schlussfolgerungen, die eine Entscheidung ermöglichen, statt sie wieder um ein Jahr aufzuschieben.
Warum «die allgemeine Antwort» nicht funktioniert
Wir sehen in sozialen Netzwerken und auf YouTube Dutzende Videos zum Thema «Kaufen oder Mieten». Die meisten sind entweder eindeutig «Kauf!» (meist von denen, die Immobilien verkaufen) oder eindeutig «Miet und investiere die Differenz» (meist von denen, die Anlageprodukte verkaufen). Beide Ansätze ignorieren das Wesentliche: Die richtige Antwort hängt von der konkreten Person, ihrer Situation und dem konkreten Markt ab.
Wien ist nicht Kiew, nicht Berlin und nicht Barcelona. Hier gibt es spezifische Preise, ein spezifisches Mietsystem (mit MRG und regulierten Mietzinsen), spezifische Nebenkosten beim Kauf und spezifische Kreditvergabe. Deshalb rechnen wir für Wien und für genau die Situationen, denen wir täglich begegnen.
Szenario 1: Oxana und Michael. Budget vorhanden, aber wenig Zeit für Entscheidungen
Ein Ehepaar. Beide arbeiten seit 3 Jahren in Wien, verdienen zusammen ~5.500 € netto. Sie mieten eine 2-Zimmer-Wohnung (55 m²) im 10. Bezirk für 1.050 € im Monat. Angespart: 60.000 €. Frage: Sollten sie jetzt kaufen?
Eine vergleichbare Wohnung im 10. Bezirk kostet derzeit ca. 220.000 €. Nebenkosten beim Kauf ~10% (Grunderwerbsteuer 3,5%, Notar 1,5%, Eintragung 1,1%, Makler 3%) = 22.000 €. Nach deren Deckung verbleiben 38.000 € Eigenkapital — das sind 17% des Wohnungswertes, Kredit 182.000 € bei 3,5% auf 25 Jahre.
| MIETE (jetzt) | KAUF | |
| Monatliche Zahlung | 1.050 € | 911 € (Hypothek) |
| Betriebskosten / Nebenkosten | inklusive (~180 €) | ~185 € separat |
| Rücklage / Reservefonds | — (nicht gezahlt) | ~65 €/Mon. |
| Monatliche Gesamtkosten | 1.050 € | 1.161 € |
| Nach 10 Jahren: Kapital | 0 € (Geld ging an Vermieter) | ~128.000 € (Eigenkapital) |
| Nach 10 Jahren: Vermögenswert | — | ~255.000 € (bei +1,5%/Jahr) |
Die monatliche Differenz zwischen Mieten und Kaufen beträgt 111 € zugunsten der Miete. Aber nach 10 Jahren hat der Mieter 126.000 € an den Vermieter gezahlt, während der Käufer ca. 128.000 € an Eigenkapital aufgebaut hat. Fazit für Oxana und Michael: Der Kauf ist finanziell sinnvoll, wenn sie planen, mindestens 5+ Jahre in Wien zu bleiben.
Szenario 2: Ivanka. Alleinlebend, begrenztes Budget
Eine Person, Einkommen 2.400 € netto, mietet eine 1-Zimmer-Wohnung (35 m²) für 850 € im 15. Bezirk. Angespart: 25.000 €. Frage: Ist ein Kauf realistisch?
Eine 35-m²-Wohnung im 15. Bezirk kostet ca. 170.000 €. Nebenkosten ~10% = 17.000 €. Die meisten Banken orientieren sich an mindestens 20% Eigenkapital vom Objektwert. 20% von 170.000 € = 34.000 € plus Kosten 17.000 €. Insgesamt benötigt: ~51.000 €. Vorhanden: 25.000 €, fehlend: 26.000 €.
Was macht Anastasia in solchen Fällen? Sie sagt nicht «Vergessen Sie den Kauf». Sie sagt: «Lassen Sie uns einen Plan erstellen. In 26 Monaten, mit monatlichen Ersparnissen von 1.000 €, fügen Sie 26.000 € zu den vorhandenen 25.000 € hinzu — zusammen 51.000 €. Der Kauf wird realistisch.» Dabei gehen während 26 Monaten Miete 22.100 € «weg», und der Markt fügt schätzungsweise ~7.500 € zum Objektpreis hinzu (~2%/Jahr).
Fazit für Ivanka: Mieten ist jetzt die richtige Entscheidung, aber mit einem klaren Plan und einem Zieldatum. Nicht «ich kaufe irgendwann», sondern «September 2028 — ich kaufe».
Szenario 3: Familie Kovalenko. Geld vorhanden, aber Zweifel
Zwei Einkommen, zusammen 7.200 € netto, Miete 1.400 € für eine 3-Zimmer-Wohnung (75 m²) im 12. Bezirk. Angespart: 130.000 €. Denken seit zwei Jahren über den Kauf nach, aber: «Was, wenn die Preise fallen? Vielleicht doch noch etwas warten?»
Genau diesen Fall hält Anastasia für den typischsten und kostspieligsten. Nicht finanziell — sondern psychologisch. Die Person blockiert eine Entscheidung in Erwartung des «richtigen Moments», der per Definition nie kommt.
Wohnung 75 m² im 12. Bezirk kostet ~360.000 €. Nebenkosten 10% = 36.000 €. Eigenkapital 94.000 € (Rest aus 130.000 € nach Kostendeckung). Kredit 266.000 €, Zinssatz 3,4%, 25 Jahre — Rate 1.317 €/Monat.
| MIETE (jetzt) | KAUF | |
| Monatliche Zahlung | 1.400 € | 1.317 € (Hypothek) |
| Betriebskosten / Nebenkosten | inklusive | ~185 € separat |
| Rücklage / Reservefonds | — | ~75 €/Mon. |
| Monatliche Gesamtkosten | 1.400 € | 1.577 € |
Der Kauf kostet 177 € pro Monat mehr als Miete — aber dieses Geld bildet ein eigenes Vermögen. Die Kovalenkos haben 2 Jahre gewartet. In dieser Zeit stieg der Markt um ca. 5% — die Wohnung verteuerte sich von 360.000 auf ~378.000 €. Plus Miete für 24 Monate: 33.600 €. Gesamte «Wartekosten»: ~51.600 €.
Fazit für die Kovalenkos: Der Kauf wäre vor 2 Jahren richtig gewesen. Der nächstbeste Zeitpunkt ist jetzt.
Was der Vergleich zeigt: drei Schlussfolgerungen
Erstens: Die monatlichen Kosten für Miete und Kauf in Wien sind vergleichbar — wenn man ehrlich rechnet. Die Differenz beträgt gewöhnlich 100–200 € pro Monat in beide Richtungen. Aber nach 10 Jahren unterscheidet sich die Richtung, in die dieses Geld fließt, fundamental.
Zweitens: Zeit im Markt ist wichtiger als «Markttiming». Laut OeNB sind die Wiener Immobilienpreise seit 2015 um mehr als 70% gestiegen. Zwischen Q3 2022 und Q2 2024 fielen die Preise für Gebrauchtimmobilien um ca. 9–10%, aber seit Mitte 2024 steigen sie wieder. Der langfristige Horizont ist wichtiger als der perfekte Einstiegszeitpunkt.
Drittens: Die richtige Antwort hängt von drei Faktoren ab: Eigenkapital (mindestens 20% des Werts plus ~10% Nebenkosten), Horizont — mindestens 5 Jahre in Wien, Einkommensstabilität. Fehlt einer davon — sollte man ihn zuerst sicherstellen.
Wie wir bei dieser Entscheidung helfen
Wenn ein Kunde mit der Frage «Kaufen oder Mieten?» zu uns kommt — antworten wir nicht sofort. Zuerst sammeln wir Zahlen: Einkommen, Ersparnisse, Miete, Wunschbezirk, Horizont. Dann erstellt Anastasia zwei Szenarien — Miete und Kauf — mit konkreten Objekten und Zahlen. Nicht abstrakt, sondern für die konkrete Situation.
Wenn sich herausstellt, dass der Kauf Sinn ergibt — kümmern wir uns um das Grundverkehrsthema und koordinieren mit Anwalt oder Notar, stellen die Dokumentenliste für die Bank zusammen. Wenn sich herausstellt, dass jetzt nicht der richtige Zeitpunkt ist — sagen wir das direkt und helfen einen Plan zu erstellen: wann, wie viel ansparen, worauf genau zu achten.
Es gibt keine einheitliche Antwort auf «Kaufen oder Mieten» — aber es gibt den richtigen Prozess, um Ihre Antwort zu finden. Wenn Sie Ihr konkretes Szenario durchrechnen möchten — schreiben Sie uns. Das ist kostenlos, dauert ein Gespräch und gibt das Verständnis, das oft jahrelang fehlt.
+43 664 99 8775 99 | [email protected] | vigoimmobilien.at
