Австрія — одна з небагатьох країн ЄС, де іноземці можуть вільно купувати нерухомість, хоча й з низкою застережень залежно від громадянства. Для громадян ЄС процедура майже ідентична до австрійської: не потрібні спеціальні дозволи, банки видають кредити на стандартних умовах, а Negativbestätigung (підтвердження відсутності обмежень) — проста формальність. Для громадян третіх країн — у тому числі українців, турків, громадян країн Азії та Африки — ситуація складніша: потрібен дозвіл Grundverkehrsbehörde, а вимоги банків до кредитування значно вищі.
У цій статті ми розглянемо все, що потрібно знати іноземцю для отримання іпотеки в Австрії. Якщо Ви вже знайомі з нашими матеріалами про додаткові витрати при купівлі та податки при купівлі та продажу нерухомості, ця стаття стане їх логічним продовженням зі специфічним фокусом на іноземних покупців.
Три категорії іноземних покупців в Австрії
Як видно з діаграми, умови суттєво різняться залежно від Вашого статусу. Давайте розглянемо кожну категорію.
Громадяни ЄС/ЄЕП: практично без обмежень
Якщо Ви маєте громадянство будь-якої країни ЄС або ЄЕП (включно з Норвегією, Ісландією та Ліхтенштейном), а також Швейцарії — Ви прирівняні до австрійських громадян. За даними oesterreich.gv.at, Вам не потрібен спеціальний дозвіл — достатньо Negativbestätigung (довідка про відсутність обмежень), яка видається протягом кількох днів.
Іпотечне кредитування для громадян ЄС — стандартне. За даними OPTIFIN, австрійські банки (Erste Bank, Raiffeisen, Bank Austria, BAWAG P.S.K.) видають кредити: власний внесок 15–20%, фіксована ставка 3,0–3,8% (Q2 2026), термін до 35 років. Для порівняння пропозицій рекомендуємо звернутися до незалежного фінансового консультанта.
Громадяни третіх країн: Grundverkehrsgenehmigung та підвищені вимоги
Для громадян країн поза ЄС/ЄЕП — українців, турків, американців — діють суттєво жорсткіші правила. Найперше: Вам потрібен Grundverkehrsgenehmigung — дозвіл на купівлю нерухомості від місцевої Grundverkehrsbehörde. Без цього дозволу право власності не може бути зареєстроване у Grundbuch. Кожна з 9 федеральних земель Австрії має власний Grundverkehrsgesetz, тому деталі процедури відрізняються.
У Відні — найбільш ліберальний режим. Заявку подають через MA35 або через адвоката/нотаріуса одночасно з Kaufvertrag. Потрібні: дійсний паспорт із Aufenthaltstitel, Meldezettel, Kaufvertrag, мотиваційний лист, підтвердження фінансування. Типовий термін розгляду — від 6 до 12 тижнів. Навіть якщо Ви плануєте купівлю комерційної нерухомості — процедура така сама.
Іпотечне кредитування для іноземців: що вимагають банки
Після скасування KIM-Verordnung у липні 2025 року формальна вимога 20% власних коштів більше не є обов’язковою. Однак для іноземців банки зберігають підвищені стандарти. За даними OPTIFIN, типові вимоги до громадян третіх країн із Aufenthaltstitel: власний внесок 25–40% від вартості (включно з додатковими витратами), офіційний дохід в Австрії або ЄС, безстроковий трудовий договір або 2–3 роки самозайнятості.
Нерухомість у третіх країнах (наприклад, в Україні, Туреччині чи Китаї) не може бути заставою — банки приймають тільки об’єкти, зареєстровані в австрійському Grundbuch. Для нерезидентів вимоги ще жорсткіші: деякі банки вимагають до 50–60% власних коштів або взагалі відмовляють.
Порівняння умов кредитування за категоріями
| Критерій | Громадянин ЄС | Третя країна (резидент) | Третя країна (нерезидент) |
| Дозвіл на купівлю | Negativbestätigung | Grundverkehrsgenehmigung | Grundverkehrsgenehmigung |
| Власний внесок | 15–20% | 25–40% | 40–60%+ |
| Джерело доходу | Будь-яке в ЄС | Переважно в Австрії | Будь-яке (складно підтвердити) |
| Процентна ставка | 3,0–3,8% | 3,3–4,3% | Індивідуально |
| Макс. термін | До 35 років | До 30–35 років | До 20–25 років |
| Застава за кордоном | Ні | Ні | Ні |
| Шанси на схвалення | Високі | Середні | Низькі |
Джерела: OPTIFIN, Seeki, Brandauer Rechtsanwälte, oesterreich.gv.at. Червень 2026.
Які документи потрібні для отримання іпотеки
Стандартний перелік включає: дійсний паспорт із Aufenthaltstitel (для третіх країн), Meldezettel (бажано мінімум 2 роки в Австрії), Gehaltszettel за 3–6 місяців, Dienstvertrag (бажано безстроковий), Einkommensteuerbescheid за 2–3 роки (для самозайнятих), Kontoauszüge за 3–6 місяців, KSV-Auskunft, підтвердження наявності власних коштів та інформація про об’єкт нерухомості.
Усі документи іноземною мовою мають бути перекладені на німецьку сертифікованим перекладачем (beglaubigter Übersetzer). Неповний пакет — найчастіша причина відмови. Серед банків, які мають досвід роботи з іноземними позичальниками: Erste Bank, Raiffeisen, Bank Austria (UniCredit), BAWAG P.S.K. та Oberbank.
Процентні ставки та умови кредитування у 2026 році
Після серії знижень ключової ставки ЄЦБ з 4,5% (2023) до 2,5% (червень 2026) умови кредитування значно покращилися. За даними Infina, обсяг нових іпотечних кредитів в Австрії у 2025 році зріс на 47,3%. Фіксовані ставки на 15–20 років — від 3,0 до 4,0% для ЄС та від 3,3 до 4,3% для третіх країн. Змінні ставки — від 3,0%.
Два практичні приклади
Приклад 1: Маркус (Німеччина). IT-менеджер, працює у Відні, дохід 4 500 € нетто/місяць. Обирає 3-кімнатну квартиру 75 м² у Neubau (7-й район) за 580 000 €. Разом із додатковими витратами (~10%) — 638 000 €. Власний внесок 130 000 € (20%). Кредит 508 000 €, фіксована ставка 3,4% на 25 років. Платіж ~2 500 €/місяць. Разом із дружиною (2 000 €) — 38% сукупного доходу. Схвалено за 3 тижні. Negativbestätigung — за 5 днів.
Приклад 2: Олена (Україна). Бухгалтер у Відні з Rot-Weiß-Rot Karte Plus, дохід 2 800 € нетто. Обирає 2-кімнатну квартиру 55 м² у 10-му районі Favoriten за 200 000 €. Додаткові витрати ~10% = 220 000 €. Власний внесок 70 000 € (32%). Кредит 150 000 €, ставка 3,9% на 20 років. Платіж ~900 €/місяць (32% доходу). Grundverkehrsgenehmigung через MA35 — 8 тижнів. Кредит схвалено через Kreditvermittler, який подав заявки у 4 банки.
Типові помилки іноземних покупців
Перша — подача кредитної заявки без стабільного Aufenthaltstitel. Друга — недооцінка додаткових витрат: покупці розраховують на 20% власних коштів, забуваючи додати 10% на Grunderwerbsteuer, нотаріуса та маклера. Третя — звернення лише до одного банку. Четверта — відсутність австрійської кредитної історії: відкрийте рахунок за 6–12 місяців до заявки. П’ята — купівля через компанію для «обходу» правил: за даними Brandauer Rechtsanwälte, Grundverkehrsgesetze поширюються і на придбання часток у компаніях, що володіють нерухомістю.
Висновок
Купівля нерухомості та отримання іпотеки в Австрії для іноземців — це реальна, але складніша процедура порівняно з громадянами ЄС. Для громадян ЄС процес майже ідентичний до австрійського. Для громадян третіх країн потрібен Grundverkehrsgenehmigung, підвищений власний внесок (25–40%) та стабільний Aufenthaltstitel. Після зниження ставок ЄЦБ та скасування KIM-Verordnung умови кредитування значно покращилися — але банки продовжують ретельно перевіряти кожну заявку. Головна порада: працюйте з незалежним Kreditvermittler, починайте підготовку за 6–12 місяців та зверніться до досвідченого адвоката.
Ця стаття має інформаційний характер. Команда VigoImmobilien допоможе Вам знайти квартиру чи комерційний об’єкт у Відні та супроводить увесь процес — від підбору до оцінки та реєстрації у Grundbuch. Зв’яжіться з нами: +43 664 99 8775 99 або [email protected].
