Nebenkosten Immobilienkauf beim Immobilienkauf in Österreich

Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen ein bedeutender Schritt, der erhebliche Kapitalinvestitionen erfordert. Beim Suchen nach einer Wohnung oder einem Haus konzentrieren sich Käufer oft auf ihre Ersparnisse und die Möglichkeit, einen Kredit zu erhalten. Sie vergessen jedoch häufig, dass neben dem Kaufpreis auch erhebliche zusätzliche Kosten (Nebenkosten Immobilienkauf) anfallen. Diese können etwa 10–13% des Immobilienwerts betragen, wie in der Grafik 1 dargestellt.

Arten der zusätzlichen Kosten

Alle zusätzlichen Kosten lassen sich in zwei Gruppen unterteilen:

1. Obligatorische Kosten – Bei allen Transaktionen erforderlich.
2. Optionale Kosten – Entstehen, wenn zusätzliche Dienstleistungen benötigt oder gewünscht werden.

Obligatorische Zusatzkosten (Ca. 10% des Kaufpreises):

• Grunderwerbsteuer – 3,5% des Kaufpreises.
• Grundbuch-Eintragungsgebühr – 1,1% des Immobilienwerts.
• Notar- oder Anwaltskosten – 1,5–3% des Immobilienwerts + 20% MwSt.
• Maklerprovision – 3% + 20% MwSt.

Optionale Zusatzkosten:

• Bankgebühren (bei Finanzierung über Kredit) – 1,2% für die Eintragung der Hypothek ins Grundbuch sowie eine Bankverwaltungsgebühr (0,5%–2% der Kreditsumme).
• Immobilienversicherung – Sehr empfohlen, aber nicht verpflichtend. Kosten: €200 bis €800 pro Jahr, je nach Objekt.

Möglichkeiten zur Reduzierung der Nebenkosten

Da die zusätzlichen Kosten eine erhebliche Summe ausmachen, stellen sich viele Käufer die Frage, wie sie diese senken können. Die Grundbuch-Eintragungsgebühr kann in der Regel nicht vermieden werden, da der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden muss. Allerdings sind Reduzierungen möglich, wenn Immobilien innerhalb der Familie unentgeltlich übertragen werden oder der Eigentumsanteil schrittweise übertragen wird.

Wie kann man die Grunderwerbsteuer reduzieren?

Die 3,5% ige Steuer mag hoch erscheinen, jedoch ist sie im Vergleich zu Deutschland moderat, wo die Steuer je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% variiert (Grafik 2).

Folgende Transaktionen können von Steuervergünstigungen profitieren:

• Erbschaften und Schenkungen unter engen Verwandten – Progressiver Steuersatz:
  
  • 0,5% für den Anteil bis €250.000.
  • 2% für Beträge zwischen €250.000 und €400.000.
  • 3,5% für Beträge über €400.000.
• Enge Verwandte sind Ehepartner, Kinder, Enkelkinder, Eltern, Großeltern und eingetragene Lebenspartner. Auch nicht eingetragene Partner, die seit mehr als fünf Jahren zusammenleben und einen gemeinsamen Haushalt führen, können Anspruch auf eine Steuerermäßigung haben.
• Einbringung in eine Gesellschaft – Wird eine Immobilie in das Kapital einer GmbH eingebracht, kann die Steuer entfallen.
• Unternehmensumstrukturierungen und Eigentümerwechsel – Die Steuer kann vermieden werden, sofern kein Gesellschafter mehr als 95% der Anteile erhält.
• Langfristige Pachtverträge (Erbpacht) – In einigen Fällen fällt keine Grunderwerbsteuer an, da das Eigentum formal nicht übertragen wird.

Verhandlung anderer Gebühren

Die Maklergebühren sind in Österreich auf 3% + 20% MwSt. gedeckelt, aber verhandelbar. Auch Notar- und Anwaltsgebühren können reduziert werden.

Fazit

Um Immobilienkäufe optimal zu gestalten und Nebenkosten zu minimieren, empfiehlt es sich, frühzeitig einen Steuerberater zu konsultieren.