Как формируется и от чего зависит стоимость аренды в Австрии. Тенденции 2025 года

Как формируется стоимость аренды в Австрии

Австрийский рынок аренды недвижимости является очень специфическим и непонятным для многих. Ценообразование строго регулируется положениями действующего законодательства, поэтому далеко не каждый владелец может самостоятельно определять стоимость аренды по своему усмотрению. Это объясняется тем, что стоимость аренды жилья в Австрии во многом зависит от того, подпадает ли объект недвижимости под полное применение Закона об аренде (Mietrechtsgesetz), частичное применение или не подпадает под его действие вообще. Эти различия влияют на методы расчета арендной платы и уровень защиты арендаторов.

Что регулирует Закон об аренде (Mietrechtsgesetz, MRG)?

Закон об аренде (Mietrechtsgesetz, MRG) — это австрийский федеральный закон, принятый 12 ноября 1981 года, который регулирует аренду жилых и коммерческих помещений (в том числе складов, мастерских, придомовых территорий, парковочных мест и пр.).

MRG устанавливает ограничения на размер арендной платы, а также предоставляет защиту от необоснованного расторжения договора аренды (Kündigungsschutzbestimmungen) и определяет обязанности арендодателя по содержанию имущества в надлежащем состоянии.

Сфера применения MRG и влияние на стоимость аренды

1. Полное применение MRG.

Если объект подпадает под полное применение MRG, арендная плата ограничивается установленными законом рамками. MRG полностью применяется при определении стоимости аренды квартир:

• в домах, которые состоят более чем из двух квартир и были построены до 8 мая 1945 года – день окончания Второй мировой войны в Австрии (в этом случае применяется нормативная арендная плата);
• в домах, построенных после окончания Второй мировой войны и до 1953 года, в которых насчитывается две и более квартиры, а также в домах, построенных после 1953 года с привлечением государственных субсидий (в этом случае применяется разумная арендная плата).

Основной метод расчета — Richtwertmietzins (ориентировочная арендная плата). Каждая федеральная земля Австрии имеет свой базовый ориентировочный показатель арендной платы за квадратный метр.

Этот показатель корректируется в зависимости от различных факторов, таких как:

• Расположение: центральное расположение или наличие развитой инфраструктуры могут увеличить арендную плату.
• Состояние здания и квартиры: новый ремонт или модернизация повышают стоимость.
• Этажность и наличие лифта: более высокие этажи без лифта могут снизить арендную плату.

Кроме того, в Законе об аренде выделяются четыре категории жилья:

• Категория A: квартира должна быть в пригодном для проживания состоянии и иметь площадь не менее 30 м². Она должна включать жилую комнату, кухню или кухонный уголок, прихожую, туалет и современное место для купания. Также обязательна наличие центрального или этажного отопления.
• Категория B: квартира должна быть в пригодном для проживания состоянии и включать жилую комнату, кухню или кухонный уголок, прихожую, туалет и современное место для купания.
• Категория C: квартира должна быть в пригодном для проживания состоянии и иметь точку водозабора и туалет внутри квартиры.
• Категория D: квартира не имеет туалета или точки водозабора внутри помещения.

Таким образом, помимо базовой арендной ставки, на стоимость аренды помещения, подпадающего под действие MRG, влияют также его состояние, категория, а также ряд других важных факторов.

Базовые ставки аренды по регионам Австрии на 2025 год

В Австрии базовые ставки аренды (Richtwertmietzins) устанавливаются отдельно для каждой федеральной земли и пересматриваются, как правило, каждые два года. Кстати, о том, как изменяются цены на аренду жилья в Австрии, мы уже писали в нашей предыдущей статье.

На графике показана динамика изменения базовых арендных ставок за 2023–2025 годы по каждой федеральной земле от самой дешевой (Бургенланд) до самой дорогой (Форарльберг). Как видно, указанные ставки два года не менялись, а в 2025 году планируется их небольшое увеличение.

Пример расчета стоимости аренды для объектов с полным применением MRG:

• Например, если квартира площадью 70 м² расположена в многоквартирном доме 1950 года постройки в Вене (базовый показатель в 2024 году — 6,67 евро/м²), то базовая арендная плата составит 467 евро. Аналогичная квартира в Штирии будет сдаваться за 644,7 евро, где базовый показатель составляет 9,21 евро/м².
• Если квартира расположена в аналогичном альтбау, но в престижном районе и имеет современный ремонт, могут быть добавлены надбавки 20%, что увеличит арендную плату до 561 евро в Вене и до 773,64 евро в Штирии.
• Если же квартира требует ремонта или находится в менее привлекательном районе, но в доме того же года постройки, могут применяться скидки, например, 10%, что снизит арендную плату до 421 евро в Вене и 580,23 евро в Штирии.

2. Частичное применение MRG: как это влияет на цену аренды

Некоторые объекты попадают под частичное применение MRG. В частности, это касается:

• всех кондоминиумов, построенных после Второй мировой войны;
• помещений в зданиях, построенных после 30 июня 1953 года без государственной поддержки;
• помещений, созданных путём надстройки к существующим зданиям после 31 декабря 2001 года (мансарды);
• достроек после 2006 года.

Для объектов, подпадающих под частичное применение MRG, ограничения на арендную плату менее строгие. В таких случаях арендная плата часто определяется по принципу «адекватной арендной платы» (angemessener Mietzins), которая базируется на рыночных ценах для аналогичных объектов в этом районе.

Пример:

Квартира площадью 70 м² в доме, построенном после 1953 года без государственной поддержки, может иметь арендную плату, установленную на уровне рыночной стоимости, например, 9 евро/м², что составляет 630 евро в месяц.

3. Объекты, не подпадающие под действие MRG: как формируется цена аренды

Если объект не подпадает под действие MRG, арендная плата определяется свободно по договорённости между арендодателем и арендатором, без законодательных ограничений. Это касается, например, частных домов или квартир в домах с не более чем двумя отдельными жилыми единицами, апартаментов для отдыха, а также новостроек, построенных после 2006 года.

Пример:

Арендная плата за такой объект может быть установлена на уровне от 12 до 20 евро/м² для квартиры площадью 70 м², в зависимости от соглашения сторон и рыночных условий.

Факторы, влияющие на применение MRG и стоимость аренды:

• Дата строительства здания: здания, построенные до 30 июня 1953 года, как правило, подпадают под полное применение MRG.
• Использование государственных субсидий: здания, построенные с государственной поддержкой, могут подпадать под разные положения MRG.
• Тип объекта недвижимости: частные дома и некоторые другие категории помещений могут быть исключены из-под действия MRG.

Понимание этих различий важно как для арендодателей, так и для арендаторов, так как они влияют на размер арендной платы и права и обязанности сторон.

Из чего складывается полная стоимость аренды в Австрии?

В Австрии стоимость аренды формируется из нескольких основных компонентов:

1. Основная арендная плата (Hauptmietzins): базовая сумма, которую платит арендатор за пользование жильём. Как уже упоминалось выше, размер зависит от различных факторов, в том числе от того, подпадает ли жильё под действие Закона об аренде или нет.
2. Эксплуатационные расходы (Betriebskosten): дополнительные расходы, которые включают оплату коммунальных услуг, таких как вывоз мусора, водоснабжение и канализация.
3. Специальные расходы (besondere Aufwendungen): это могут быть расходы на обслуживание общих объектов, таких как лифт или прачечная.
4. Плата за мебель (Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände): если жильё сдается с мебелью, может взиматься дополнительная плата за её использование.
5. НДС (Umsatzsteuer): как правило, составляет 10% от общей суммы аренды, но может быть 20% для некоторых услуг, таких как аренда мебели или парковочных мест.

Заключение: как определить справедливую стоимость аренды в Австрии

Таким образом, стоимость аренды помещения зависит от множества факторов — от его площади и состояния до года постройки здания, в котором расположена квартира. Простому человеку сложно разобраться в этих тонкостях, поэтому в Австрии существует специальная категория юристов и консультантов, которые помогают собственникам правильно рассчитать размер арендной платы. Если же говорить об арендаторах, то существуют юристы, которые могут проверить корректность начисления арендной платы и, в случае недобросовестности арендодателя, обратиться в суд с требованием о перерасчёте аренды и взыскании незаконно начисленных сумм.