Wie wird die Miete in Österreich berechnet und wovon hängt sie ab?
Der österreichische Mietwohnungsmarkt ist sehr spezifisch und für viele unverständlich. Die Preisbildung ist streng durch die geltenden gesetzlichen Bestimmungen geregelt, sodass nicht jeder Eigentümer den Mietpreis nach eigenem Ermessen festlegen kann.
Dies erklärt sich dadurch, dass die Mietkosten für Wohnraum in Österreich in hohem Maße davon abhängen, ob die Immobilie vollständig unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt, teilweise Anwendung findet oder überhaupt nicht unter das Gesetz fällt. Diese Unterschiede beeinflussen die Methoden zur Berechnung der Miete und den Schutzgrad der Mieter.
Was regelt das Mietrechtsgesetz?
Das Mietrechtsgesetz (MRG) ist ein österreichisches Bundesgesetz, das am 12. November 1981 erlassen wurde und die Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumen (insbesondere Lager, Werkstätten, Gartenflächen, Parkplätze usw.) regelt. Das MRG legt Beschränkungen für die Höhe der Miete fest, bietet Schutz vor ungerechtfertigter Kündigung des Mietvertrags (Kündigungsschutzbestimmungen) und definiert die Pflichten des Vermieters zur Instandhaltung der Immobilie.
Anwendungsbereich des MRG
1. Vollständige Anwendung des MRG
Wenn die Immobilie vollständig unter das MRG fällt, ist die Miete durch gesetzlich festgelegte Grenzen beschränkt. Das MRG findet vollständige Anwendung bei der Festlegung der Miete für Wohnungen:
- in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen, die vor dem 8. Mai 1945 – dem Ende des Zweiten Weltkriegs in Österreich – gebaut wurden (in diesem Fall wird der Richtwertmietzins angewendet);
- in Gebäuden, die nach dem Zweiten Weltkrieg bis 1953 gebaut wurden und mindestens zwei Wohnungen haben, sowie in solchen, die nach 1953 mit staatlichen Subventionen errichtet wurden (in diesem Fall wird ein angemessener Mietzins angewendet).
Die Hauptmethode zur Berechnung der Miete ist die Anwendung des Richtwertmietzinses. Jedes Bundesland in Österreich hat seinen eigenen Basisrichtwert pro Quadratmeter.
Dieser Wert wird abhängig von verschiedenen Faktoren angepasst, wie zum Beispiel:
- Lage: Zentrale Lage oder gute Infrastruktur können die Miete erhöhen.
- Zustand des Gebäudes und der Wohnung: Neue Renovierungen oder Modernisierungen erhöhen den Wert.
- Stockwerk und Vorhandensein eines Aufzugs: Höhere Stockwerke ohne Aufzug können die Miete verringern.
Darüber hinaus unterscheidet das Mietrechtsgesetz vier Wohnungskategorien:
- Kategorie A: Die Wohnung muss in einem bewohnbaren Zustand sein und eine Fläche von mindestens 30 m² haben. Sie muss ein Wohnzimmer, eine Küche oder Kochnische, einen Vorraum, eine Toilette und moderne Badeeinrichtungen enthalten. Zentral- oder Etagenheizung ist ebenfalls erforderlich.
- Kategorie B: Die Wohnung muss in einem bewohnbaren Zustand sein und ein Wohnzimmer, eine Küche oder Kochnische, einen Vorraum, eine Toilette und moderne Badeeinrichtungen enthalten.
- Kategorie C: Die Wohnung muss in einem bewohnbaren Zustand sein und über eine Wasserentnahmestelle und eine Toilette innerhalb der Wohnung verfügen.
- Kategorie D: Die Wohnung hat weder eine Toilette noch eine Wasserentnahmestelle innerhalb der Wohnung.
Neben dem Basisrichtwert beeinflussen auch der Zustand der Immobilie, ihre Kategorisierung und weitere wichtige Faktoren die Mietkosten für Objekte, die unter das MRG fallen.
Basisrichtwerte in verschiedenen Bundesländern Österreichs
In Österreich werden die Basisrichtwerte (Richtwertmietzins) für jedes Bundesland separat festgelegt und in der Regel alle zwei Jahre überprüft. Übrigens haben wir in unserem vorherigen Artikel bereits darüber berichtet, wie sich die Mietpreise in Österreich verändern.
Die folgende Tabelle zeigt die Entwicklung der Basisrichtwerte für die Jahre 2023–2025 für jedes Bundesland, von dem günstigsten (Burgenland) bis zum teuersten (Vorarlberg).
Beispiel zur Berechnung der Miete für eine Wohnung, die vollständig unter das MRG fällt:
- Wenn eine 70 m² große Wohnung in einem Mehrparteienhaus aus dem Jahr 1950 in Wien liegt (Basisrichtwert 2024 – 6,67 €/m²), beträgt die Basismiete 467 €. Eine vergleichbare Wohnung in der Steiermark würde für 644,70 € vermietet, da der Basisrichtwert dort 9,21 € beträgt.
- Wohnung in einem vergleichbaren Altbau jedoch in einem prestigeträchtigen Bezirk und verfügt über eine moderne Renovierung, können Zuschläge von 20% hinzukommen, was die Miete auf 561 € in Wien bzw. 773,64 € in der Steiermark erhöht.
- Wenn die Wohnung renovierungsbedürftig ist oder sich in einem weniger attraktiven Stadtteil befindet, obwohl sie im selben Baujahr errichtet wurde, können Abschläge von z. B. 10% angewendet werden, was die Miete auf 421 € in Wien und 580,23 € in der Steiermark senken würde.
2. Teilweise Anwendung des MRG
Einige Objekte unterliegen einer teilweisen Anwendung des MRG. Dazu gehören insbesondere:
- Alle Eigentumswohnungen, die nach dem Zweiten Weltkrieg errichtet wurden.
- Objekte in Gebäuden, die nach dem 30. Juni 1953 ohne staatliche Förderung gebaut wurden.
- Wohnungen, die durch Aufstockung bestehender Gebäude nach dem 31. Dezember 2001 geschaffen wurden (z. B. Dachgeschosse).
- Erweiterungen nach dem Jahr 2006.
Für Objekte mit teilweiser Anwendung des MRG gelten weniger strenge Mietpreisbeschränkungen. In diesen Fällen wird die Miete häufig nach dem Prinzip der „angemessenen Miete“ (angemessener Mietzins) bestimmt, die sich an den Marktpreisen vergleichbarer Objekte in der jeweiligen Region orientiert.
Beispiel:
Eine 70 m² große Wohnung in einem Gebäude, das nach 1953 ohne staatliche Unterstützung errichtet wurde, kann einen Mietpreis auf Marktniveau haben, beispielsweise 9 €/m², was 630 € monatlich entspricht.
3. Objekte außerhalb des MRG
Wenn ein Objekt nicht unter das MRG fällt, wird die Miete frei zwischen Vermieter und Mieter vereinbart, ohne gesetzliche Einschränkungen. Das betrifft z. B. Einfamilienhäuser oder Wohnungen in Gebäuden mit nicht mehr als zwei separaten Wohneinheiten, Ferienwohnungen oder Neubauten, die nach 2006 errichtet wurden.
Beispiel:
Die Miete für ein solches Objekt kann zwischen 12 und 20 €/m² liegen, je nach Vereinbarung der Parteien und den Marktbedingungen. Für eine 70 m² große Wohnung ergibt sich so eine Miete von 840 bis 1400 € monatlich.
Faktoren, die die Anwendung des MRG beeinflussen:
- Baujahr des Gebäudes: Gebäude, die vor dem 30. Juni 1953 gebaut wurden, unterliegen in der Regel der vollen Anwendung des MRG.
- Staatliche Förderungen: Gebäude, die mit staatlicher Unterstützung errichtet wurden, können verschiedenen Bestimmungen des MRG unterliegen.
- Objektart: Einfamilienhäuser und bestimmte andere Objekttypen können vom Anwendungsbereich des MRG ausgenommen sein.
Das Verständnis dieser Unterschiede ist sowohl für Vermieter als auch für Mieter von großer Bedeutung, da sie sich auf die Miethöhe sowie auf Rechte und Pflichten beider Parteien auswirken.
Was setzt sich aus dem Gesamtmietpreis in Österreich zusammen?
In Österreich besteht der Mietpreis aus mehreren Hauptkomponenten:
- Hauptmietzins: Dies ist der Grundbetrag, den der Mieter für die Nutzung der Wohnung zahlt. Die Höhe hängt – wie oben beschrieben – von verschiedenen Faktoren ab, vor allem davon, ob das Objekt unter das MRG fällt oder nicht.
- Betriebskosten: Dies sind zusätzliche Kosten, die z. B. Müllentsorgung, Wasserversorgung und Kanalisation beinhalten.
- Besondere Aufwendungen: Hierbei kann es sich um Kosten für die Instandhaltung gemeinschaftlich genutzter Einrichtungen wie Aufzug oder Waschküche handeln.
- Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände: Wird die Wohnung möbliert vermietet, kann eine zusätzliche Gebühr für die Nutzung der Möbel erhoben werden.
- Umsatzsteuer: Diese beträgt in der Regel 10% des Gesamtmietpreises, kann jedoch bei bestimmten Leistungen – wie der Vermietung von Möbeln oder Garagenplätzen – 20% betragen.
Fazit
Die Höhe der Miete für eine Immobilie hängt in Österreich von vielen Faktoren ab – von der Größe und dem Zustand der Wohnung bis hin zum Baujahr des Gebäudes. Für Laien ist es oft schwierig, sich mit diesen Feinheiten auseinanderzusetzen. Daher gibt es in Österreich eine spezielle Kategorie von Rechtsanwälten und Beratern, die Eigentümer bei der korrekten Berechnung der Miete unterstützen. Für Mieter wiederum gibt es Rechtsanwälte, die die Richtigkeit der Mietpreisberechnung prüfen und im Falle von Missbrauch durch den Vermieter gerichtlich eine Neuberechnung und Rückerstattung unrechtmäßig erhobener Beträge verlangen können.
