Як формується та від чого залежить розмір орендної плати в Австрії? Тенденції 2025 року

Австрійський ринок оренди нерухомості є дуже специфічним та незрозумілим для багатьох. Ціноутворення дуже жорстко регламентовано положеннями чинного законодавства, тому далеко не кожен власник може визначати вартість оренди на власний розсуд.

Це пояснюється тим, що вартість оренди житла в Австрії значною мірою залежить від того, чи підпадає об’єкт нерухомості під повне застосування Закону про оренду (Mietrechtsgesetz), часткове застосування, чи не підпадає під його дію взагалі. Ці відмінності впливають на методи обчислення орендної плати та рівень захисту орендарів.

Що регулює Закон про оренду?

Закон про оренду (Mietrechtsgesetz, MRG) — це австрійський федеральний закон, прийнятий 12 листопада 1981 року, який регулює оренду житлових та комерційних приміщень (зокрема, складів, майстерень, присадибних ділянок, паркомісць тощо).

MRG встановлює обмеження щодо розміру орендної плати, а також надає захист від необґрунтованого розірвання договору оренди (Kündigungsschutzbestimmungen) та визначає обов’язки орендодавця щодо підтримання майна в належному стані.

Яка сфера застосування MRG?

1. Повне застосування MRG

Якщо об’єкт підпадає під повне застосування MRG, орендна плата обмежується встановленими законом межами. MRG повністю застосовується при визначенні розміру оренди квартир:

• у будинках, які складаються більше, ніж з двох квартир та були побудовані до 8 травня 1945 року – день закінчення другої Світової Війни в Австрії (у такому випадку застосовується нормативна орендна плата);
• у будинках, побудованих після завершення Другої Світової Війни та до 1953 року, у яких налічується 2 і більше квартири, а також тих, що були збудовані після 1953 року, але із залученням субсидій від держави (у такому випадку застосовується розумна орендна плата).

Основним методом обчислення вартості оренди є застосування орієнтовної орендної плати (Richtwertmietzins). Кожна федеральна земля Австрії має свій базовий орієнтовний показник орендної плати за квадратний метр.

Цей показник коригується залежно від різних факторів, таких як:

• Розташування: центральне розташування або наявність хорошої інфраструктури можуть збільшити орендну плату.
• Стан будівлі та квартири: новий ремонт або модернізація підвищують вартість.
• Поверховість та наявність ліфта: вищі поверхи без ліфта можуть зменшити орендну плату.

Крім того у Законі про оренду виділено чотири категорії житла:

• Категорія A. Квартира має бути в придатному для проживання стані та мати площу щонайменше 30 м². Вона повинна містити житлову кімнату, кухню або кухонний куточок, передпокій, туалет і сучасне місце для купання. Також обов’язкова наявність центрального або етажного опалення.
• Категорія B. Квартира має бути в придатному для проживання стані та повинна містити житлову кімнату, кухню або кухонний куточок, передпокій, туалет і сучасне місце для купання.
• Категорія C. Квартира має бути в придатному для проживання стані та повинна мати точку водозабору і туалет всередині квартири.
• Категорія D. Квартира не має туалету або точки водозабору всередині приміщення.

Отже, окрім базової орендної ставки на вартість оренди приміщення, що підпадає під дію MRG, впливає також його стан, віднесення його до тієї чи іншої категорії, а також низка інших важливих факторів.

Які базові орендні ставки діють в різних землях Австрії?

В Австрії базові орендні ставки (Richtwertmietzins) встановлюються окремо для кожної федеральної землі та переглядаються зазвичай кожні два роки. До речі, про те, як змінюються ціни на оренду житла в Австрії ми вже писали в нашій попередній статті.

На графіку показано динаміку зміни базових орендних ставок за 2023-2025 роки у розрізі кожної федеральної землі від найдешевшої (Бургенланд) до найдорожчої (Форарльберг). Як видно, зазначені ставки два роки не змінювалися, а у 2025 році планується, що вони трохи збільшаться.

Приклад розрахунку вартості оренди приміщення, яке повністю підпадає під дію MRG:

• Наприклад, якщо квартира площею 70 м² розташована у багатоквартирному будинку 1950 року побудови у Відні (базовий показник у 2024 – 6,67 євро/м²), то базова орендна плата буде 467 євро. Аналогічна квартира у Штирії буде здаватися за 644,7 євро, де базовий показник становить 9,21.
• Якщо квартира розташована в аналогічному альтбау, але в престижному районі та має сучасний ремонт, можуть бути додані надбавки 20%, що збільшить орендну плату до 561 євро у Відні та до 773, 64 євро у Штирії.
• Якщо ж квартира потребує ремонту або знаходиться в менш привабливому районі, але в будинку також року будівництва, то можуть застосовуватися знижки, наприклад, 10%, що зменшить орендну плату до 421 євро у Відні та 580, 23 євро у Штирії.​

2. Часткове застосування MRG

Деякі об’єкти підпадають під часткове застосування MRG. Зокрема, йдеться про:

• усі кондомінімуми, побудовані після Другої Світової Війни;
• приміщення в будівлях, збудованих після 30 червня 1953 року без залучення державної підтримки;
• приміщення, створені шляхом надбудови до існуючих будинків після 31 грудня 2001 року (мансарди);
• добудови після 2006 року.

Для об’єктів, які підпадають під часткове застосування MRG, обмеження щодо орендної плати менш суворі. У таких випадках орендна плата часто визначається за принципом «адекватної орендної плати» (angemessener Mietzins), яка базується на ринкових цінах для подібних об’єктів у цьому районі.

Приклад:

Квартира площею 70 м² у будинку, збудованому після 1953 року без державної підтримки, може мати орендну плату, встановлену на рівні ринкової вартості, скажімо, 9 євро/м², що становить 630 євро на місяць.

3. Об’єкти, що не підпадають під дію MRG

Якщо об’єкт не підпадає під дію MRG, орендна плата визначається вільно за домовленістю між орендодавцем та орендарем, без законодавчих обмежень. Це стосується, наприклад, односімейних будинків або квартир у будинках з не більше ніж двома окремими житловими одиницями, апартаментів для відпочинку, а також новобудов, збудованих після 2006 року.

Приклад:

Орендна плата за такий об’єкт може бути встановлена на рівні від 12 до 20 євро/м² для квартири площею 70 м², залежно від домовленості сторін та ринкових умов.

Отже, факторами, що впливають на застосування MRG є:

• Дата будівництва будівлі: будівлі, збудовані до 30 червня 1953 року, зазвичай підпадають під повне застосування MRG.
• Використання державних субсидій: будівлі, збудовані з державною підтримкою, можуть підпадати під різні положення MRG.
• Тип об’єкта: односімейні будинки та деякі інші категорії приміщень можуть бути виключені з-під дії MRG.

Розуміння цих відмінностей є важливим для як орендодавців, так і орендарів, оскільки вони впливають на рівень орендної плати та права й обов’язки сторін.

З чого складається повна вартість оренди в Австрії?

В Австрії вартість оренди формується з кількох основних компонентів:

1. Основна орендна плата (Hauptmietzins): це базова сума, яку сплачує орендар за користування житлом. Як уже зазначалося вище, розмір залежить від різних факторів, зокрема від того, чи підпадає житло під дію Закону про оренду, чи ні.
2. Експлуатаційні витрати (Betriebskosten): це додаткові витрати, які включають оплату комунальних послуг, таких як вивіз сміття, водопостачання та каналізація.
3. Спеціальні витрати (besondere Aufwendungen): це можуть бути витрати на обслуговування спільних об’єктів, таких як ліфт чи пральня.
4. Плата за меблі (Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände): якщо житло здається з меблями, може стягуватися додаткова плата за їх використання.
5. Податок на додану вартість (Umsatzsteuer): зазвичай становить 10% від загальної суми оренди, але може бути 20% для певних послуг, таких як оренда меблів або гаражних місць.

Висновок

Таким чином, розмір вартості оренди приміщення залежить від багатьох факторів – від її розміру та стану до року будівництва будівлі, де розміщена квартира. Звичайній людині складно розібратися з цими тонкощами, тому в Австрії існує спеціальна категорія юристів та консультантів, які допомагають власникам правильно розрахувати розмір орендної плати. Якщо ж говорити про орендарів, то існують юристи, які можуть перевірити правильність нарахування орендної плати та, у разі недобросовісності орендодавця, звернутися до суду із вимогою про перерахунок розміру оренди та стягнення незаконно нарахованих сум.