Österreich ist eines der wenigen EU-Länder, in denen Ausländer frei Immobilien kaufen können, allerdings mit Einschränkungen je nach Staatsbürgerschaft. Für EU-Bürger ist das Verfahren nahezu identisch: keine Sondergenehmigungen, Bankkredite zu Standardbedingungen, und die Negativbestätigung ist eine einfache Formalität. Für Drittstaatsangehörige — darunter Ukrainer, Türken, Bürger asiatischer und afrikanischer Länder — ist die Situation komplexer: Es wird eine Grundverkehrsgenehmigung benötigt, und die Bankanforderungen an die Kreditvergabe sind deutlich höher.
In diesem Artikel behandeln wir alles, was ein Ausländer für die Hypothekenaufnahme in Österreich wissen muss. Der Artikel ergänzt unsere Materialien über Nebenkosten beim Kauf und Steuern beim Kauf und Verkauf.
Drei Kategorien ausländischer Käufer
Wie das Diagramm zeigt, unterscheiden sich die Bedingungen je nach Ihrem Status erheblich.
EU/EÖR-Bürger: praktisch ohne Einschränkungen
Mit einer EU/EÖR-Staatsbürgerschaft (inkl. Norwegen, Island, Liechtenstein) sowie der Schweiz sind Sie österreichischen Bürgern gleichgestellt. Laut oesterreich.gv.at genügt eine Negativbestätigung, die in wenigen Tagen ausgestellt wird.
Hypothekenkredit für EU-Bürger ist Standard. Laut OPTIFIN: Eigenmittel 15–20%, Fixzins 3,0–3,8% (Q2 2026), Laufzeit bis 35 Jahre. Zum Vergleich von Angeboten empfehlen wir einen unabhängigen Finanzberater.
Drittstaatsangehörige: Grundverkehrsgenehmigung und erhöhte Anforderungen
Für Drittstaatsbürger — Ukrainer, Türken, Amerikaner — gelten strenge Regeln. Zunächst: Sie brauchen eine Grundverkehrsgenehmigung. Ohne sie kann das Eigentum nicht im Grundbuch eingetragen werden. Jedes der 9 Bundesländer hat ein eigenes Grundverkehrsgesetz. In Wien ist das Verfahren am liberalsten: Antrag über MA35, Bearbeitungszeit 6–12 Wochen. Auch beim Kauf von Gewerbeimmobilien gilt dasselbe Verfahren.
Was verlangen die Banken
Nach Aufhebung der KIM-Verordnung (Juli 2025) entfällt die gesetzliche 20%-Eigenmittel-Pflicht. Für Ausländer gelten laut OPTIFIN jedoch erhöhte Standards: Eigenmittel 25–40% (inkl. Nebenkosten), offizielles Einkommen in Österreich/EU, unbefristeter Dienstvertrag oder 2–3 Jahre Selbstständigkeit. Immobilien in Drittstaaten sind als Sicherheit nicht akzeptiert.
Vergleichstabelle: Kreditbedingungen nach Kategorien
| Kriterium | EU-Bürger | Drittstaat (Resident) | Drittstaat (Nicht-Resident) |
| Kaufgenehmigung | Negativbestätigung | Grundverkehrsgenehmigung | Grundverkehrsgenehmigung |
| Eigenmittel | 15–20% | 25–40% | 40–60%+ |
| Einkommensquelle | Beliebig in EU | Vorwiegend in Österreich | Beliebig (schwer nachweisbar) |
| Zinssatz (fix) | 3,0–3,8% | 3,3–4,3% | Individuell |
| Max. Laufzeit | Bis 35 Jahre | Bis 30–35 Jahre | Bis 20–25 Jahre |
| Sicherheit im Ausland | Nein | Nein | Nein |
| Genehmigungschancen | Hoch | Mittel | Gering |
Quellen: OPTIFIN, Seeki, Brandauer Rechtsanwälte, oesterreich.gv.at. Juni 2026.
Erforderliche Dokumente
Standardunterlagen: Reisepass mit Aufenthaltstitel, Meldezettel (mind. 2 Jahre empfohlen), Gehaltszettel (3–6 Monate), Dienstvertrag (unbefristet bevorzugt), Einkommensteuerbescheid (2–3 Jahre für Selbstständige), Kontoauszüge (3–6 Monate), KSV-Auskunft, Eigenmittelnachweis, Objektinformationen. Alle fremdsprachigen Dokumente müssen beglaubigt übersetzt werden. Banken mit Ausländer-Erfahrung: Erste Bank, Raiffeisen, Bank Austria, BAWAG, Oberbank.
Zinssätze und Kreditbedingungen 2026
Nach der EZB-Senkung von 4,5% (2023) auf 2,5% (Juni 2026) haben sich die Kreditbedingungen deutlich verbessert. Laut Infina stieg das neue Hypothekenvolumen 2025 um 47,3%. Fixzins 15–20 Jahre: 3,0–4,0% (EU), 3,3–4,3% (Drittstaaten). Variabel: ab 3,0%.
Zwei Praxisbeispiele
Beispiel 1: Markus (Deutschland). IT-Manager in Wien, 4.500 € netto/Monat. 3-Zimmer-Wohnung 75 m² im 7. Bezirk Neubau für 580.000 €. Mit Nebenkosten (~10%) = 638.000 €. Eigenmittel 130.000 € (20%). Kredit 508.000 €, 3,4% fix auf 25 Jahre. Rate ~2.500 €/Monat. Mit Ehefrau (2.000 €) = 38% des Gesamteinkommens. Genehmigt in 3 Wochen. Negativbestätigung in 5 Tagen.
Beispiel 2: Olena (Ukraine). Buchhalterin in Wien mit Rot-Weiß-Rot Karte Plus, 2.800 € netto. 2-Zimmer-Wohnung 55 m² im 10. Bezirk Favoriten für 200.000 €. Nebenkosten ~10% = 220.000 €. Eigenmittel 70.000 € (32%). Kredit 150.000 €, 3,9% auf 20 Jahre. Rate ~900 € (32%). Grundverkehrsgenehmigung via MA35 — 8 Wochen. Kredit über Kreditvermittler bei 4 Banken eingereicht.
Typische Fehler ausländischer Käufer
Erstens: Kreditantrag ohne stabilen Aufenthaltstitel. Zweitens: Unterschätzung der Nebenkosten (10% für Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Drittens: nur eine Bank kontaktiert. Viertens: fehlende österreichische Kredithistorie — Konto 6–12 Monate vorher eröffnen. Fünftens: Kauf über Gesellschaft zur “Umgehung” — laut Brandauer Rechtsanwälte gelten Grundverkehrsgesetze auch für Anteilserwerb.
Fazit
Immobilienkauf und Hypothekenaufnahme in Österreich für Ausländer — ein realistisches, aber komplexeres Verfahren als für EU-Bürger. Drittstaatsangehörige brauchen Grundverkehrsgenehmigung, erhöhte Eigenmittel (25–40%) und stabilen Aufenthaltstitel. Nach EZB-Senkung und KIM-VO-Aufhebung haben sich die Bedingungen verbessert. Hauptempfehlung: unabhängiger Kreditvermittler, Vorbereitung 6–12 Monate im Voraus, erfahrener Anwalt.
Informativer Artikel. VigoImmobilien hilft beim Kauf von Wohn- oder Gewerbeimmobilien in Wien. Kontaktieren Sie uns: +43 664 99 8775 99 oder [email protected].
