Wenn Sie planen, eine Wohnung oder ein Haus in Österreich zu kaufen oder zu verkaufen, ist es wichtig zu wissen: Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen zusätzliche Steuern und Gebühren an. Wie viel genau? Laut Berechnungen des österreichischen Portals Infina betragen diese Kosten etwa 10–12% des Immobilienwerts. Einfach ausgedrückt: Wenn eine Wohnung 400.000 € kostet, sollten Sie mit zusätzlichen 40.000–48.000 € rechnen.
Beim Verkauf von Immobilien gibt es eine separate Steuer — bis zu 30% Ihres Gewinns. Klingt ernst? Keine Sorge: In diesem Artikel erklären wir alles Schritt für Schritt — in einfacher Sprache, mit Beispielen und Berechnungen. Selbst wenn Sie zum ersten Mal mit diesem Thema in Berührung kommen, werden Sie nach dem Lesen genau wissen, wofür Ihr Geld verwendet wird. Wir haben einen detaillierten Leitfaden zu jeder Steuer und Gebühr vorbereitet — mit konkreten Berechnungen, Beispielen und Diagrammen.
Dieser Artikel ergänzt unser Material über Nebenkosten beim Immobilienkauf und ist sowohl für Käufer als auch für diejenigen nützlich, die einen Verkauf planen.
Welche Steuern und Gebühren zahlt der Immobilienkäufer?
Beim Immobilienkauf in Österreich erwarten Sie mehrere Pflichtabgaben. Schauen wir uns jede einzelne an — was sie ist, wofür sie benötigt wird und wie viel sie kostet.
Grunderwerbsteuer — Steuer auf den Immobilienerwerb (3,5%)
Grunderwerbsteuer (GrESt) ist die Hauptsteuer, die bei jedem Eigentümerwechsel einer Immobilie in Österreich fällig wird. Der Standardsatz beträgt 3,5% des Kaufpreises. Beim Kauf einer Wohnung für 350.000 € sind das 12.250 €. Die Steuer wird unabhängig davon erhoben, ob die Immobilie gekauft, geschenkt oder vererbt wird — es ändert sich nur die Bemessungsgrundlage.
Für Immobilienübertragungen innerhalb der Familie gilt ein begünstigter Stufentarif: Die ersten 250.000 € werden mit 0,5% besteuert, die nächsten 150.000 € mit 2%, der Rest mit 3,5%. Bei einem Objektwert von 500.000 € beträgt die Steuer somit 7.750 €, während sie zum Standardsatz von 3,5% bei 17.500 € liegen würde. Seit dem 1. Juli 2025 gelten auch aktualisierte Regeln für Share Deals:
- Die Beteiligungsschwelle, ab der eine Steuerpflicht entsteht, wurde von 95% auf 75% gesenkt
- Der Zeitraum, in dem Änderungen der Eigentümerstruktur verfolgt werden, wurde von 5 auf 7 Jahre verlängert (gemäß Budgetbegleitgesetz 2025).
Eintragungsgebühr — Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch (1,1%)
In Österreich gibt es ein spezielles Register — das Grundbuch. Es ist wie ein «Pass» für jede Immobilie: Darin wird festgehalten, wer der Eigentümer ist, ob Schulden oder Beschränkungen bestehen. Beim Kauf einer Wohnung müssen Sie in dieses Register eingetragen werden — und dafür wird in der Regel eine Eintragungsgebühr von 1,1% des Kaufpreises erhoben. Für eine Wohnung um 400.000 € sind das 4.400 €. Bei einer Hypothek kommt noch 1,2% der Kreditsumme für die Eintragung des Pfandrechts hinzu. Zusammen kann das bis zu 11.500 € betragen.
Derzeit gilt jedoch eine vorübergehende Befreiung von diesen Gebühren! Der Antrag auf Eintragung muss beim Grundbuchsgericht zwischen dem 1. Juli 2024 und dem 1. Juli 2026 eingereicht werden.
Bedingungen für die Gebührenbefreiung:
- Die Wohnung muss Ihr Hauptwohnsitz sein — bestätigt durch Meldezettel und Aufgabe früherer Wohnrechte.
- Die Befreiung gilt bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 € pro Käufer. Bei Überschreitung dieses Schwellenwerts wird für den Mehrbetrag die Standardgebühr erhoben. Bei einem Wert über 2 Millionen Euro greift die Befreiung gar nicht.
- Befindet sich die Wohnung noch im Bau, muss sie innerhalb von 3 Monaten nach Fertigstellung bezogen werden, spätestens jedoch 5 Jahre nach der Grundbucheintragung.
- Wenn Sie die Wohnung innerhalb von 5 Jahren nach der Eintragung verkaufen oder den Hauptwohnsitz aufgeben, muss die Gebühr rückwirkend gezahlt werden.
- Für die Befreiung von der Pfandrechtsgebühr müssen mindestens 90% des Kredits für Kauf, Bau oder Sanierung von Wohnraum verwendet werden, bestätigt durch eine Bankbescheinigung.
Wichtig: Solange Sie nicht im Grundbuch eingetragen sind, sind Sie rechtlich nicht der Eigentümer, selbst wenn Sie den Vertrag bereits unterzeichnet und die Wohnung bezahlt haben. Dieser Schritt ist daher obligatorisch. Wenn Sie einen Hypothekarkredit aufnehmen, trägt die Bank außerdem ihr Pfandrecht (Hypothek) ins Grundbuch ein — dafür werden zusätzlich 1,2% der Kreditsumme erhoben.
Vertragserrichtung — Notar- und Anwaltskosten (~1,5–3%)
In Österreich kann man den Kaufvertrag nicht einfach unter sich abschließen — er muss zwingend von einem Notar oder Rechtsanwalt erstellt und beglaubigt werden. Dieser Fachmann fungiert auch als Treuhänder — das heißt, das Geld gelangt zunächst auf ein spezielles geschütztes Konto und wird erst nach Erfüllung aller Bedingungen an den Verkäufer überwiesen. Dies schützt sowohl Käufer als auch Verkäufer.
Wie viel? In der Regel 1,5% bis 2% des Immobilienpreises (Minimum 1.500–2.000 €). Für eine Wohnung um 400.000 € sind das etwa 6.000–8.000 €. Der Notar berechnet und zahlt auch die Grunderwerbsteuer für Sie und reicht die Unterlagen beim Grundbuch ein — übernimmt also einen erheblichen Teil der Bürokratie.
Maklerprovision — Maklergebühr (3% + MwSt.)
Wenn Sie eine Immobilie über ein Maklerunternehmen kaufen, müssen Sie eine Provision zahlen. Gemäß der österreichischen Immobilienmakler-Verordnung beträgt die maximale Provision 3% des Objektwerts + 20% MwSt.
Für eine Wohnung um 400.000 €: 400.000 × 3% = 12.000 € + 2.400 € (MwSt.) = 14.400 €. Das ist viel Geld, aber ein professioneller Makler hilft, Fehler zu vermeiden, die noch teurer werden könnten — von rechtlichen Problemen bis zur Überzahlung für das Objekt.
Übersichtstabelle: Kosten des Käufers (Wohnung 400.000 €)
| Kostenposition | Satz | Betrag, € |
| Grunderwerbsteuer | 3,5% | 14.000 |
| Vertragserrichtung | ~1,5–2% | 6.000–8.000 |
| Maklerprovision | 3% + USt | 14.400 |
| Sonstiges | pauschal | 500–2.200 |
| GESAMT | ~9,6–12% | ~38.000 € |
Welche Steuern zahlt der Immobilienverkäufer?
Sprechen wir nun über den umgekehrten Vorgang — den Verkauf. Hier gibt es eine Hauptsteuer, die allerdings recht erheblich sein kann.
Wie aus dem Diagramm ersichtlich, wurde die Besteuerung von Immobilienverkäufen in Österreich schrittweise verschärft und erhöht. Betrachten wir die aktuellen Regeln.
Wenn Sie eine Immobilie teurer verkaufen als Sie sie gekauft haben, wird die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis als «Veräußerungsgewinn» bezeichnet. Auf diesen Gewinn wird die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) erhoben. Diese Steuer gibt es seit 2012, als Österreich die frühere 10-jährige «Spekulationsfrist» abschaffte — früher war der Verkauf steuerfrei, wenn man die Immobilie länger als 10 Jahre hielt. Das gilt jetzt nicht mehr.
Wie viel? Der Satz beträgt 30% des Gewinns (seit 2016; zuvor waren es 25%). Es gibt jedoch einen wichtigen Unterschied, je nachdem, wann Sie die Immobilie gekauft haben:
«Neues» Grundstück (Neugrundstück) — eine Immobilie, die nach dem 31. März 2002 erworben wurde. Wenn Sie sie mit Gewinn verkaufen, zahlen Sie die vollen 30% der Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis.
Beispiel: Sie haben 2010 eine Wohnung für 250.000 € gekauft und verkaufen sie jetzt für 400.000 €. Ihr Gewinn beträgt 150.000 €. Steuer: 150.000 × 30% = 45.000 €.
«Altes» Grundstück (Altgrundstück) — eine Immobilie, die vor dem 1. April 2002 erworben wurde. Dafür gilt ein vereinfachtes System: Der Staat geht davon aus, dass Ihre Anschaffungskosten 86% des Verkaufspreises betrugen (auch wenn es tatsächlich weniger war). Es werden also nur 14% des Verkaufspreises besteuert, und der effektive Steuersatz beträgt nur 4,2% des Verkaufspreises.
Beispiel: Sie haben 1998 ein Haus für 100.000 € gekauft und verkaufen es jetzt für 400.000 €. Obwohl Ihr tatsächlicher Gewinn 300.000 € beträgt, rechnet der Staat so: 400.000 × 14% = 56.000 € (steuerpflichtiger Gewinn). Steuer: 56.000 × 30% = 16.800 € (und nicht 90.000 €, die es bei vollen 30% des realen Gewinns wären). Deshalb werden «alte» Immobilien deutlich günstiger besteuert.
Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?
Gute Nachricht: In Österreich gibt es Fälle, in denen Sie eine Immobilie verkaufen können, ohne Gewinnsteuer zu zahlen. Hier sind die zwei wichtigsten Befreiungen:
- Hauptwohnsitz (Hauptwohnsitzbefreiung). Wenn die Wohnung oder das Haus Ihr Hauptwohnsitz war (d.h. Sie dort tatsächlich gelebt haben und nicht vermietet), und Sie eine von zwei Bedingungen erfüllen — Sie haben dort mindestens 2 Jahre ununterbrochen ab dem Kauf gelebt, oder mindestens 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre — dann ist der gesamte Gewinn beim Verkauf steuerfrei. Bedingung: Sie müssen sich von dieser Adresse abmelden (also umziehen).
- Selbst erbaute Immobilie (Herstellerbefreiung). Wenn Sie das Haus selbst gebaut und nie Abschreibungen (AfA) geltend gemacht haben, ist der Gewinn aus dem Verkauf des Gebäudes ebenfalls steuerfrei. Beachten Sie jedoch: Diese Begünstigung gilt nur für das Gebäude, nicht für das Grundstück darunter. Wenn Sie also in dem Haus gelebt und es selbst gebaut haben — ist es vorteilhafter, die erste Befreiung (Hauptwohnsitzbefreiung) zu wählen, da sie sowohl Gebäude als auch Grundstück abdeckt.
Was ist ab 2025 neu: Zuschlag bei Umwidmung von Grundstücken
Seit dem 1. Juli 2025 gibt es in Österreich eine neue Regelung (Budgetbegleitgesetz 2025): Wenn Ihr Grundstück nach dem 31. Dezember 2024 von «Grünland» in «Bauland» umgewidmet wurde, wird beim Verkauf ein Zuschlag von 30% auf Ihren Gewinn aufgeschlagen. Dies betrifft nur den Grundstücksanteil (nicht das Gebäude). Diese Änderung richtet sich gegen Grundstücksspekulation — wenn jemand günstig ein Feld kauft, es in Bauland umwidmen lässt und teuer verkauft.
Beispiel: Wie es in der Praxis funktioniert (Familie Petrenko)
Betrachten wir eine konkrete Situation. Familie Petrenko kauft eine Wohnung im 3. Bezirk Wien (Landstraße) für 380.000 €.
Ihre Nebenkosten beim Kauf:
- Grunderwerbsteuer 3,5% — 13.300 €.
- Notar ~1,5% — 5.700 €.
- Maklerprovision 3% + MwSt. — 13.680 €.
Nebenkosten insgesamt: ca. 32.680 € (das sind ~9,7% des Wohnungspreises).
Die tatsächlichen Gesamtkosten für die Petrenkos betragen also nicht 380.000 €, sondern rund 413.000 €.
Nach 8 Jahren verkaufen die Petrenkos diese Wohnung für 480.000 €. Da sie dort die ganze Zeit als Hauptwohnsitz gelebt haben, sind sie vollständig von der Gewinnsteuer befreit — obwohl sie 100.000 € Differenz verdient haben.
Und wenn die Wohnung vermietet worden wäre? Dann greift die Hauptwohnsitzbefreiung nicht, und die Petrenkos hätten 30% des Gewinns zahlen müssen: 100.000 × 30% = 30.000 € Steuer. Deshalb ist es wichtig, schon beim Kauf vorausschauend zu denken, wie Sie die Immobilie nutzen möchten.
Fazit
Fassen wir das Wichtigste zusammen. Beim Immobilienkauf in Österreich fallen Nebenkosten von ~10–12% des Objektpreises an — bestehend aus Grunderwerbsteuer (3,5%), Grundbucheintragung (1,1%), Notarkosten (~1,5–2%) und Maklerprovision (3% + MwSt.). Beim Verkauf beträgt die Gewinnsteuer 30%, aber wenn Sie in der Immobilie als Hauptwohnsitz gelebt haben, können Sie vollständig davon befreit sein.
Dieser Artikel dient zu Informationszwecken und ersetzt keine Beratung durch einen Steuerberater. Für jede konkrete Situation empfehlen wir eine individuelle Beratung.
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