Підпис під договором купівлі здається фінішем, але насправді саме з нього починається найважливіша частина угоди. Між підписанням договору і отриманням ключів від квартири у Відні зазвичай минає від шести тижнів до чотирьох місяців, і весь цей час за лаштунками працюють нотаріус або адвокат, банк, податкова та земельний суд. Покупець часто бачить лише два моменти: підпис і передачу ключів. Проте саме в проміжку між ними вирішується, чи будуть Ваші гроші в безпеці, коли Ви станете власником і хто платитиме комунальні рахунки. Ця стаття проведе Вас за лаштунки угоди: ми розберемо кожен етап, пояснимо, де лежать гроші на кожному кроці, і покажемо типовий графік на прикладі родини, яка купує двокімнатну квартиру. Ми використали актуальні правила станом на жовтень 2026 року.
Чому підпис ще не робить Вас власником
В Австрії право власності на нерухомість виникає не в момент підписання договору і навіть не після оплати, а лише після внесення запису в земельну книгу. Офіційний портал oesterreich.gv.at прямо попереджає: ні підписаний договір, ні отримані ключі, ні сплачена ціна ще не роблять покупця власником. Черговість у Grundbuch визначається моментом, коли заява надійшла до суду, тому кожен день між підписом і реєстрацією теоретично несе ризик: продавець міг би вдруге продати квартиру, взяти під неї кредит або отримати арешт за борги. Як влаштована земельна книга і що означає кожен її розділ, ми пояснювали в статті про Grundbuch в Австрії.
Щоб цей ризик закрити, в австрійській практиці працюють два захисні механізми. Перший — довірче управління (Treuhand): гроші покупця не йдуть продавцю напряму, а лежать на окремому рахунку нотаріуса чи адвоката, доки не виконані всі умови. Нотаріус зобов’язаний зареєструвати таке доручення в австрійському реєстрі довірчих угод ще до першого руху коштів, а адвокат працює через трастові рахунки адвокатської палати. Другий — Rangordnung, тобто бронювання черги в Grundbuch: суд закріплює за майбутнім продажем місце в черзі на один рік, і всі пізніші записи вже не можуть Вам зашкодити.
Етапи угоди: від підпису до ключів
Нижче — типова послідовність кроків під час купівлі квартири на вторинному ринку у Відні з кредитом. Терміни орієнтовні: вони залежать від банку, від того, чи є на квартирі іпотека продавця, і від завантаженості суду.
| Етап | Що відбувається | Хто відповідає | Орієнтовний термін |
|---|---|---|---|
| 1. Підготовка договору | Нотаріус або адвокат складає Kaufvertrag за умовами прийнятого Kaufanbot | Vertragserrichter | 1–3 тижні |
| 2. Підписання | Підписи засвідчуються, відкривається Treuhand і реєструється в реєстрі | Покупець, продавець, нотаріус | 1 день |
| 3. Rangordnung | Суд бронює чергу в Grundbuch для Вашої покупки | Treuhänder | кілька днів |
| 4. Оплата | Власні кошти й кредит банку надходять на трастовий рахунок | Покупець, банк | 1–4 тижні |
| 5. Податок | Нотаріус сам розраховує й сплачує Grunderwerbsteuer | Treuhänder | до 15-го числа другого місяця |
| 6. Зняття обтяжень | Із ціни гаситься іпотека продавця, банк дає згоду на її видалення | Treuhänder, банк продавця | 2–6 тижнів |
| 7. Реєстрація | Заява до районного суду, Вас вносять у Grundbuch як власника | Treuhänder, суд | кілька тижнів |
| 8. Виплата продавцю | Після підтвердження реєстрації гроші переказують продавцю | Treuhänder | кілька днів |
| 9. Передача квартири | Протокол передачі, показники лічильників, ключі | Покупець, продавець | дата з договору |
Звернімо увагу на кілька деталей, які покупці часто пропускають. Податок на придбання нерухомості нотаріус зазвичай розраховує сам, і, як пояснює Міністерство фінансів Австрії, сплатити його треба до 15-го числа другого місяця після місяця розрахунку. Тому ці 3,5% ціни мають лежати на трастовому рахунку разом із ціною квартири. Якщо Ви громадянин третьої країни, між підписанням і реєстрацією додається ще один крок — дозвіл MA 35, без якого суд не внесе запис. Про цю процедуру ми докладно писали в статті про купівлю нерухомості іноземцями та отримання дозволу.
Де лежать гроші і хто за що платить
Головне правило: до моменту Вашої реєстрації в Grundbuch продавець не отримує на руки жодного євро. Єдиний виняток — погашення його іпотеки: цю частину ціни довірена особа переказує напряму банку продавця, щоб квартира перейшла до Вас без обтяжень. Банк перераховує кредит не Вам і не продавцеві, а довіреній особі, яка зобов’язується забезпечити реєстрацію його заставного права в Grundbuch. Щоб банк не затримав виплату, рішення про кредит варто мати ще до підписання договору; як підготуватися до розмови з банком, ми розповідали в статті як отримати кредит на нерухомість в Австрії. Довірена особа відповідає перед обома сторонами і несе відповідальність за помилки. Варто попросити, щоб копії виписок із трастового рахунку надходили і Вам: тоді гроші, які Ви внесли, захищені страховкою. Окремо про те, як трастовий рахунок захищає покупців новобудов за законом BTVG, ми писали в статті про трастовий рахунок і BTVG.
Ще одне важливе питання — дата передачі квартири (Übergabe). Вона прописується в договорі й не обов’язково збігається з реєстрацією: часто ключі передають одразу після того, як уся сума надійшла на трастовий рахунок. З цієї дати на Вас переходять ризики й витрати: Betriebskosten, внесок у ремонтний фонд, страхування, рахунки за енергію. Тому при передачі складають протокол зі станом квартири та показниками лічильників, а управління будинку повідомляють про нового власника. Ще один обов’язок, про який часто забувають: якщо Ви переїжджаєте в квартиру, зареєструвати місце проживання потрібно протягом трьох днів після заселення.
Кейс: графік угоди Олени й Тараса
Олена й Тарас купують двокімнатну квартиру на вторинному ринку за 260 000 € з кредитом на 208 000 €, тобто 80% ціни. На квартирі є невелика іпотека продавця. Ось як виглядає типовий графік їхньої угоди і рух грошей на кожному етапі.
| Тиждень | Подія | Гроші |
|---|---|---|
| 0 | Продавець приймає Kaufanbot | — |
| 2 | Підписання Kaufvertrag у нотаріуса, відкриття Treuhand | — |
| 2 | Нотаріус подає заяву на Rangordnung | — |
| 3 | Власні кошти надходять на трастовий рахунок | 52 000 € + 9 100 € податку + 2 860 € і 2 496 € реєстраційних зборів, разом 66 456 € |
| 4 | Банк перераховує кредит на трастовий рахунок | 208 000 € |
| 4 | Передача квартири: протокол, лічильники, ключі | з цього дня Betriebskosten платять Олена й Тарас |
| 5 | Нотаріус розраховує податок і подає заяву до суду | 9 100 € Grunderwerbsteuer сплачуються з трастового рахунку в законний строк |
| 5–6 | Із ціни гаситься іпотека продавця | частину ціни отримує банк продавця |
| 8–10 | Олену й Тараса внесено в Grundbuch як власників | 2 860 € за реєстрацію власності, 2 496 € за реєстрацію застави |
| 10 | Виплата продавцю | залишок ціни |
Від підпису до повної реєстрації минає близько двох місяців, але ключі пара отримує вже через два тижні після підписання договору. Весь цей час гроші захищені: якби угода зірвалася, наприклад через знайдений арешт на квартирі, довірена особа повернула б кошти, а не передала їх продавцю. Варто пам’ятати, що реєстраційні збори Grundbuch (1,1% ціни за право власності та 1,2% суми кредиту за заставу) знову сплачуються в повному обсязі, бо пільга для власного житла завершилася 30 червня 2026 року. Як не помилитися з бюджетом ще на етапі Kaufanbot, ми детально розібрали в нашій статті про 7 помилок, які коштують покупцям квартир тисячі євро.
Висновок: що варто знати про угоду від підпису до ключів
Між підписанням договору і отриманням ключів відбувається найважливіша частина купівлі квартири у Відні: гроші проходять через трастовий рахунок, чергу в Grundbuch бронюють заздалегідь, податок сплачує нотаріус, а продавець отримує гроші лише тоді, коли Ви вже внесені в земельну книгу як власник. Знаючи цю послідовність, Ви розумієте, коли потрібні гроші, коли переходять витрати і чому не варто нічого платити продавцю напряму.
У VigoImmobilien ми супроводжуємо Вас на кожному етапі цього шляху: узгоджуємо графік із продавцем і банком, перевіряємо документи будинку, стежимо за термінами і разом із Вами проводимо передачу квартири з протоколом. Юридичну частину угоди ми координуємо з нотаріусом або адвокатом, якого Ви обираєте. Детальніше — у статті про послуги агента з нерухомості в Австрії.
Ми безкоштовно складемо для Вас графік угоди: від Kaufanbot до ключів, з датами, сумами на кожному етапі та переліком документів, які варто підготувати заздалегідь. Без зобов’язань. Напишіть нам сьогодні: +43 664 998 775 99, [email protected] або в Telegram @vigoimmobilienmanager.
Стаття містить загальну інформацію станом на жовтень 2026 року і не є юридичною чи податковою консультацією. Конкретний порядок і терміни угоди визначають договір та довірена особа; щодо Вашої ситуації звертайтеся до нотаріуса або адвоката.
