Es gibt eine Art von Kunden, denen wir ständig begegnen. Sie beobachten den Markt schon seit einem Jahr, manchmal zwei. Sie verfolgen Preise sorgfältig, lesen Analysen, warten auf den «richtigen Moment». Und während sie warten — dasselbe Objekt, das vor einem Jahr 280.000 € kostete, wird heute für 295.000 € angeboten. Und das, das noch «vielleicht» war — ist bereits verkauft.
Wir sagen nicht, dass Abwarten immer falsch ist. Manchmal lohnt es sich wirklich zu warten. Aber 2026 sendet ein klares Signal: Eine Pause kann teurer sein als jedes Risiko einer aktiven Entscheidung. Und hier ist der Grund dafür.
Die Preise steigen. Was sagen die Zahlen
Im April 2026 veröffentlichte die WKO den Immobilienpreisspiegel 2026: Alle Segmente des Wiener Immobilienmarktes zeigten Wachstum. Gebrauchte Wohnungen verteuerten sich um +3,2% gegenüber dem Vorjahr und erreichten einen Durchschnittspreis von 3.810 €/m². Die Mieten stiegen um +2,07% — auf 11,81 €/m² im Stadtdurchschnitt. Baugrundstücke — auf 970 €/m².
Zum Verständnis des Ausmaßes: Eine 75-m²-Wohnung, die vor einem Jahr 270.000 € kostete, kostet heute 278.500 €. Ein Jahr Warten bedeutet einen Unterschied von 8.500 € allein durch das Marktwachstum. Dazu kommt ein weiteres Jahr Miete, die kein Eigenkapital bildet. Das ist keine abstrakte Statistik — das ist ein konkreter Betrag, den der Leser für jedes Jahr des Abwartens «zahlt».
Anastasia sieht diese Dynamik in realen Transaktionen: «Vor einem Jahr haben wir im 10. Bezirk verhandelt, und der Verkäufer war bereit, Rabatt zu geben. Heute gibt es für ein vergleichbares Objekt im selben Bezirk sofort zwei Angebote. Der Markt hat sich gedreht.»
Warum die Preise steigen — drei Gründe, die gleichzeitig aufgetreten sind
Der erste Grund — Mangel an neuen Wohnungen. Laut Immobilien Redaktion geht die Zahl neuer Bauprojekte in Wien zurück. Die Baubranche hat die Krise 2022–2024 durchlebt — steigende Zinsen machten die Projektentwicklung unrentabel. Die Folge: Weit weniger neue Wohnungen als geplant kommen auf den Markt. Die Nachfrage blieb bestehen. Das Angebot — schrumpfte. Die Preise stiegen.
Der zweite Grund — sinkende Kreditzinsen. Nachdem die EZB den Leitzins von 4,5% auf 2,5% gesenkt hat, wurde die Hypothek wieder erschwinglicher. Laut OeNB stieg das Volumen neuer Wohnungskredite im Jahr 2025 um 47,3%. Menschen, die ihre Pläne wegen teurer Finanzierung «eingefroren» hatten, kehrten gleichzeitig zum Markt zurück. Der Wettbewerb unter Käufern nahm zu — zusammen mit den Preisen.
Der dritte Grund — Abschaffung der KIM-Verordnung im Juli 2025. Diese Verordnung forderte mindestens 20% Eigenmittel beim Kauf. Nach ihrer Abschaffung erhielten mehr Menschen Zugang zu Krediten. Der Markt spürte dies sofort — die Aktivität stieg, das Angebot konnte nicht mithalten.
Wo die Preise am stärksten steigen — und wo noch Potenzial liegt
Nicht ganz Wien wird gleichmäßig teurer. Die zentralen Bezirke — 1., 3., 4. — haben längst ein Niveau erreicht, bei dem ein «günstiger Kauf» einen sehr langen Horizont erfordert. Der Durchschnittspreis im 1. Bezirk übersteigt 13.000 €/m². Das ist ein Markt für jene, die Status kaufen oder großes Kapital anlegen — nicht für jene, die ein vernünftiges Preis-Leistungs-Verhältnis suchen.
Die interessanteste Dynamik findet sich hingegen in dem, was Selfimmo-Analysten als «Übergangsbezirke» bezeichnen: Rudolfsheim-Fünfhaus (15.), Ottakring (16.), Floridsdorf (21.), Favoriten (10.), Donaustadt (22.). Die Preise hier liegen bei 3.500 bis 4.200 €/m², das heißt eine 60-m²-Wohnung kostet 210.000–252.000 €. Die Infrastruktur entwickelt sich aktiv, die Verkehrsanbindung verbessert sich. Diese Bezirke «holen auf» — und haben bereits begonnen.
Anastasia begleitet mehrere Kunden genau in diesen Bezirken: «Eine Familie suchte eine Wohnung im 10. Bezirk und dachte, sie würde noch ein halbes Jahr warten. Ich zeigte ihnen, dass in den vergangenen 6 Monaten drei vergleichbare Objekte im Bezirk teurer verkauft wurden als ihr Anfangspreis. Sie kauften. Bereuen es nicht.»
Was das für den Erstkäufer bedeutet
Die meisten unserer ukrainischen Kunden sind Menschen, die in Österreich Miete zahlen und über einen Kauf nachdenken. Typisches Bild: 1.100–1.300 € Miete pro Monat für eine Zweizimmerwohnung. Im Jahr — 13.200–15.600 € — dieses Geld geht «ins Nichts». Dabei beträgt die monatliche Hypothekenrate für eine vergleichbare Wohnung im Wert von 220.000 € bei 25% Eigenkapital und einem Zinssatz von 3,5% etwa 825 € pro Monat. Weniger als die Miete. Vom ersten Tag an.
Wir sagen nicht «Kauf jetzt irgendetwas». Wir sagen: Rechnen Sie die realen Zahlen Ihres konkreten Szenarios durch. Wir helfen Ihnen zu verstehen, wo Sie gerade stehen — wie wir das für jeden Kunden tun, dem wir beim Kauf der ersten Wohnung in Wien helfen.
Was das für den Investor bedeutet
Für diejenigen, die nicht für sich selbst kaufen — sind die Daten noch aussagekräftiger. Eine durchschnittliche Mietrate von 11,81 €/m² bedeutet, dass eine 50-m²-Wohnung etwa 590 € pro Monat an Bruttomiete einbringt. Bei einem Objektwert von 200.000 € — eine Bruttorendite von etwa 3,5%. Nach Abzug von Betriebskosten, Hausverwaltung und Steuern — etwa 2,5–3% netto.
Aber fügen Sie dazu 3,2% Wertsteigerung des Vermögenswerts pro Jahr hinzu — und das Gesamtbild ändert sich grundlegend. Bei Vorsorgewohnungen kommen noch Steuervorteile hinzu: 20% Vorsteuerrückerstattung beim Kauf im Neubau. Lyubov hat kürzlich gemeinsam mit einem Kunden ein vollständiges 10-Jahres-Szenario für eine Wohnung im 21. Bezirk berechnet. Unter Berücksichtigung von Miete, Wertsteigerung und AfA — ergab sich eine durchschnittliche Jahresrendite von 5,8%. Ohne Einsatz von Fremdkapital.
Lyubov Stasenko sieht auch ernsthaftes Interesse an Zinshäusern: «Nach zwei Jahren Passivität sind die Investoren zurückgekehrt. Im ersten Quartal 2026 zeigte der Wiener Zinshausmarkt einen Umsatz von 1,2 Mrd. € — das beste Ergebnis seit Jahren. Wer bereits fertiges Kapital hat — betrachtet dieses Segment aktiv.»
Der häufigste Fehler, den wir jetzt sehen
Der häufigste Fehler ist nicht, dass die Leute kaufen. Der häufigste Fehler ist, dass sie auf ein «Signal» warten. Den perfekten Moment. Einen Preisrückgang. Irgendeine externe Bestätigung, dass «es jetzt definitiv Zeit ist».
Das Problem ist, dass dieses Signal nicht existiert. Der Markt sendet keine Nachrichten. Er bewegt sich einfach — und nach aktuellen Daten bewegt er sich 2026 nach oben. Experten von Infina prognostizieren ein Wachstum von 2–4% in guten Wiener Lagen. Die WKO warnt: «Das Angebot schrumpft. Wenn die Politik nicht reagiert — werden die Preise weiter steigen.»
Wir sehen jedes Jahr Kunden, die zu uns kommen und sagen: «Ich dachte vor einem Jahr an diese Wohnung, aber entschied mich zu warten. Jetzt ist sie 20.000 € teurer, und es gibt noch einen anderen Käufer.» Das ist ein unangenehmes Gespräch. Wir versuchen alles, damit es nicht stattfindet.
Der Wiener Immobilienmarkt ist in eine aktive Phase zurückgekehrt. Die Preise steigen — nicht scharf, keine Panik, aber stetig und aus verständlichen Gründen: weniger Neubau, niedrigere Zinsen, mehr Käufer. Für diejenigen, die warten — bedeutet jedes Jahr des Abwartens ein teureres Objekt und ein Jahr verlorener Miete, die kein Vermögen aufgebaut hat.
Wenn Sie über einen Kauf nachdenken — für sich oder als Investition — ist das Produktivste, was Sie heute tun können, Ihre konkrete Situation zu verstehen. Nicht «den Markt im Allgemeinen», sondern Ihre Situation: Budget, Kreditaussichten, Bezirk, Horizont. Das dauert ein Gespräch.
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