Letzte Woche kam ein Wohnungseigentümer aus dem 7. Bezirk zu uns. Er sagte: „Ich weiß schon, was sie wert ist — ich habe auf Willhaben nachgeschaut und die Daten in einen Online-Rechner eingegeben. 520.000 €.” Wir haben eine Bewertung durchgeführt. Der tatsächliche Marktwert: 445.000 €.
Die Differenz — 75.000 €. Das ist kein Rechenfehler. Das ist das, was der Rechner schlicht nicht sehen kann: Ein Gaskessel, der ersetzt werden muss; ein Energieausweis der Klasse F, der Käufer abschreckt; Betriebskosten 30% höher als im Nachbargebäude; und eine Hausverwaltung mit 2,1 Sternen auf Google.
Ein Online-Rechner sieht: Bezirk, Fläche, Zimmeranzahl. Wir sehen deutlich mehr. Und genau in diesem „deutlich mehr” liegt der Unterschied zwischen einer Wohnung, die in 2 Wochen verkauft wird, und einer, die ein halbes Jahr auf dem Markt bleibt.
Wohnungsbewertung in Wien: Was Online-Rechner nicht sehen
Wenn Anastasia zur ersten Besichtigung kommt, schaut sie nicht das, was der Eigentümer sieht. Der Eigentümer sieht sein Zuhause — mit Emotionen, Erinnerungen, investierten Renovierungskosten. Anastasia sieht, was der Käufer sehen wird: den ersten Eindruck beim Eintreten, den Geruch, das Licht, die Aussicht, die Geräusche von der Straße.
Hier ist die echte Liste dessen, was wir bei der kostenlosen Bewertung prüfen — und warum jeder Punkt den Preis beeinflusst.
Bezirk und Mikrolage: Nicht „Location, Location, Location”, sondern Minuten und Dezibel
Der Bezirk ist der wichtigste Faktor. Aber nicht der Bezirk allgemein, sondern die Mikrolage. Eine Wohnung an der Mariahilfer Straße und eine Wohnung in einer ruhigen Gasse 200 Meter weiter — gleicher Bezirk, aber unterschiedlicher Preis. Eine Wohnung nahe der U3 und eine Wohnung 15 Gehminuten zur U-Bahn — gleicher Bezirk, aber unterschiedliche Verkaufsgeschwindigkeit.
Wir prüfen: den Fußweg zur U-Bahn in Minuten (nicht „in der Nähe”), den Geräuschpegel (ruhige Hofseite vs. belebte Straße), die Erreichbarkeit von Supermärkten, Schulen und Apotheken zu Fuß. Für ukrainische Kunden oft entscheidend: eine Schule in der Nähe und ein sicherer Innenhof für Kinder. Das ist nicht nur „praktisch” — das sind konkrete Tausende Euro Preisunterschied.
Zustand der Wohnung: Was wir sehen und was der Käufer sehen wird
Der Eigentümer denkt oft: „Wir haben vor 5 Jahren renoviert — die Wohnung ist in einwandfreiem Zustand.” Wir gehen rein und sehen: Badezimmerfliesen aus 2010, eine IKEA-Küche der Einstiegsklasse, zerkratzte Böden. Ein Käufer, der 350.000 € zahlt, erwartet mehr.
Wir prüfen: Zustand von Bad und Küche (die zwei wichtigsten Faktoren für Käufer), Böden, Fenster, Türen, Wände, Elektroinstallation (Aluminium oder Kupfer — in alten Altbauten ein kritischer Punkt). Wir sagen dem Eigentümer direkt: Das wird der Käufer akzeptieren, das senkt den Preis. Manchmal bringt eine Badsanierung für 3.000 € 12.000 € mehr beim Verkauf. Manchmal nicht — und das sagen wir ehrlich.
Energieausweis: Ein Faktor, der Preis und Verkaufsgeschwindigkeit spürbar beeinflusst
Vor 3 Jahren haben Käufer den Energieausweis kaum beachtet. Heute ist er eines der ersten Dokumente, die nachgefragt werden. Wohnungen mit gutem Energieausweis (A oder B) verkaufen sich schneller und oft zu höheren Preisen. Die Energieklasse beeinflusst die monatlichen Kosten des Käufers und seine Bereitschaft, den geforderten Preis zu zahlen.
Wir prüfen: Vorhandensein und Aktualität des Energieausweises, das Heizsystem (Gas, Fernwärme, Wärmepumpe), den Dämmzustand. Bei einem schlechten Energieausweis erklären wir, was das den Käufer in der Praxis kostet (200–300 €/Monat statt 80–100 €). Manchmal empfehlen wir, den Kessel vor dem Verkauf zu tauschen — besonders wenn es eine Sanierungsoffensive-Förderung gibt, die bis zu 30% der Kosten übernimmt.
Grundbuch: Was von außen nicht sichtbar ist
Hanna Buyadzhy hat eine juristische Ausbildung, und bevor eine Wohnung auf den Markt kommt, prüft sie das Grundbuch — das Eigentumsregister. Das ist ein Standardschritt, der potenzielle Probleme aufdeckt, bevor der Käufer sie sieht.
In einem Fall war im Grundbuch ein Belastungs- und Veräußerungsverbot eingetragen — ein Verkaufsverbot, das vor 15 Jahren eingetragen worden war. Der Eigentümer wusste nicht einmal, dass es noch gültig war. In einem anderen Fall war eine frühere Hypothek formal nicht gelöscht. In solchen Fällen ziehen wir einen Notar oder Anwalt hinzu, der die Löschung des Eintrags veranlasst. Genau so soll es sein: Der Makler findet es, der Jurist löst es. Der Kunde bekommt die Wohnung ohne versteckte Überraschungen.
Hausverwaltung und Rücklage: Der Gebäudezustand als Preisfaktor
Käufer werden klüger. Sie fragen nicht mehr nur „Was kostet sie?”, sondern auch „In welchem Zustand ist das Gebäude?” und „Wie hoch ist die Rücklage?”.
Wir prüfen: die Höhe der angesammelten Rücklage (Mindestbetrag ab 2026: 1,13 €/m²/Monat), Sanierungspläne, Zustand der Gemeinschaftsbereiche, Entwicklung der Betriebskosten über 2–3 Jahre. Ein Gebäude mit 12.000 € Rücklage für 20 Wohnungen ist ein Warnsignal. Eines mit 80.000 € ist ein Argument für einen höheren Preis.
Realer Wohnungswert in Wien vs. Angebotspreise
Hier irren Online-Rechner am meisten. Sie vergleichen Ihre Wohnung mit Inseraten — also mit den Wunschpreisen der Verkäufer. Diese Preise sind oft um 10–15% überhöht. Wir vergleichen mit tatsächlich abgeschlossenen Transaktionen: Preisen, zu denen Wohnungen wirklich verkauft wurden.
Anastasia vergleicht das Objekt mit Marktdaten des WKO Immobilienpreisspiegels, verfügbaren Daten zu realen Transaktionen und der internen Transaktionsdatenbank von VigoImmobilien aus 4 Jahren.
Für Gewerbeimmobilien — ein eigener Ansatz
Die Bewertung von Gewerbeimmobilien ist eine eigene Welt, und Lyubov Stasenko, die auf dieses Segment spezialisiert ist, geht anders vor. Hier wird der Preis durch die Ertragskraft bestimmt: Kaufpreisfaktor, Bruttorendite, Mietvertragsstruktur, MRG-Status der Wohnungen.
Lyubov hat kürzlich ein Zinshaus im 15. Bezirk bewertet. Die meisten Mietverträge sind alte MRG-Verträge mit Richtwertmiete. Stand April 2026 beträgt der Richtwert für Wien 6,74 €/m² (Statistik Austria) — deutlich unter der Marktmiete von 16–20 €/m² für freie Wohnungen. Das ist der entscheidende Bewertungsfaktor für solche Objekte.
Was Sie nach unserer Bewertung erhalten — und was als nächstes folgt
Nicht nur eine Zahl. Sie erhalten ein Verständnis: Was Ihre Immobilie wirklich wert ist, warum genau dieser Preis, was den Wert steigern kann und in welchem Zeitraum ein Verkauf realistisch ist.
Die Bewertung ist kostenlos. Wir berechnen nichts — selbst wenn Sie sich entscheiden, allein oder über eine andere Agentur zu verkaufen. Warum? Weil derjenige, der die Qualität unserer Arbeit bei der Bewertung sieht, uns auch den Verkauf anvertraut.
Die meisten Eigentümer überschätzen ihre Immobilie. Nicht weil sie gierig sind — sondern weil sie sie als ihr Zuhause sehen, nicht als Marktware. Unsere Aufgabe: ein objektives Bild zu zeigen — ohne Beschönigung, aber auch ohne Unterbewertung. Mit konkreten Zahlen und Empfehlungen.
Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken oder einfach wissen möchten, was Ihre Wohnung heute wert ist — kontaktieren Sie uns. Kostenlos und unverbindlich.
Anastasia Tomilovych — Wohnimmobilien | Lyubov Stasenko — Gewerbe | Hanna Buyadzhy — Grundbuch und Dokumentenvorbereitung
+43 664 99 8775 99 | [email protected]
