550 Millionen Euro. So viel wurde laut CBRE im Jahr 2025 in österreichische Hotelimmobilien investiert — 57% mehr als im Vorjahr und das drittbeste Ergebnis aller Zeiten. Vienna Marriott, Grand Hotel Wien, 25hours Hotel wechselten nacheinander die Eigentümer, und 2026 begann mit dem Verkauf des Andaz Vienna — einem der Objekte, die nach dem Zusammenbruch der Signa-Gruppe auf den Markt kamen.
Hinter solchen Schlagzeilen ist es leicht, ein «Eldorado» zu sehen. Doch hinter den großen Zahlen steckt eine Frage, die Nachrichten nie stellen: Was davon ist für Sie persönlich zugänglich — und mit wem schließen Sie das Geschäft? Hotelimmobilien sind ein Segment, in dem der Unterschied zwischen einem guten und einem schlechten Partner nicht in der Provisionshöhe gemessen wird, sondern darin, ob Ihre Investition in fünf Jahren überhaupt noch funktioniert. Sehen Sie unsere Hotel-Investment-Objekte.
Mein Name ist Ganna Buiadzhy. Ich leite VigoImmobilien — eine Boutique-Gesellschaft, spezialisiert auf Hotel- und Gewerbeimmobilien in Wien und der DACH-Region. Dieser Artikel zeigt, wie der Markt von innen aussieht: ohne den Glanz von Investmentberichten und ohne Schwarzmalerei.
Was hinter den 550 Millionen steckt
Sehen wir uns die Zahlen nüchtern an. Wien erlebte laut CBRE gerade das beste Tourismusjahr seiner Geschichte — über 20 Millionen Übernachtungen in 2025. Und — das ist das Entscheidende für Investoren — seit 2015 ist die Zahl der Hotelzimmer in der Stadt um etwa 27% gestiegen, während die Übernachtungen im gleichen Zeitraum um etwa 40% zunahmen. Das Angebot kann der Nachfrage schlicht nicht folgen. Die durchschnittliche Auslastung liegt bei rund 71%, und der Kongresstourismus sorgt selbst in ruhigen Monaten für eine stabile Basis. Zum Vergleich: lesen Sie unseren aktuellen Wiener Immobilienpreisbericht Q1 2026.
Das bedeutet für Investoren eine strukturelle Sache: Wien ist kein saisonales Touristenziel wie Barcelona, wo die Nachfrage nur drei Monate im Jahr existiert. Das ist ein Markt, der das ganze Jahr über funktioniert, mit einer Nachfrage, die das Neubauangebot systematisch übertrifft. Genau diese Kombination — steigende Nachfrage plus begrenztes Angebot — macht das Segment für Kapital interessant.
Wer kauft diese Hotels — und warum das kein Grund zum Zurückweichen ist
Hier beginnt die Realität. Die größten Deals — Vienna Marriott, Grand Hotel Wien — sind dreistellige Millionenbeträge. Käufer auf diesem Niveau sind internationale Private-Equity-Fonds, Family Offices, institutionelle Investoren. Schätzungsweise rund drei Viertel des Volumens in 2025 kam von ausländischem Kapital, vor allem aus Deutschland und der Schweiz. Mehr zu den Möglichkeiten auf dem Wiener Gewerbeimmobilienmarkt finden Sie in unserem Bereich.
Daraus folgt aber nicht, dass für private Investoren kein Platz ist. Daraus folgt etwas anderes: In diesem Markt finden Sie kein «Hotel im Schaufenster», wie Sie eine Wohnung auf einem Portal finden. Die besten Objekte bewegen sich still, oft bevor sie öffentlich zugänglich sind, und der Zugang hängt davon ab, in wessen Netzwerk Sie sich befinden. Hier bietet ein Spezialist, was ein Allround-Wohnimmobilienmakler nicht bieten kann: Zugang, Verständnis für die Transaktionsstruktur und einen Filter, der problematische Objekte aussortiert, bevor Sie Zeit damit verschwenden.
Echte Einstellungsmodelle für private Investoren
Um ehrlich zu sein — und wir sind immer ehrlich — gibt es drei praktikable Wege für einen privaten oder HNWI-Investor in den Wiener Hotelmarkt einzusteigen.
Erstens — Serviced Apartments. Ein Hybrid aus Wohnung und Hotelzimmer: Sie kaufen eine Einheit in einer Anlage, und ein Betreiber verwaltet sie in Ihrem Namen. Die Einstiegsschwelle ist deutlich niedriger als bei einem vollständigen Hotel — ab einigen Hunderttausend Euro pro Einheit. Die Bruttorendite liegt marktüblich höher als bei einer klassischen Vorsorgewohnung — aber das Risikoprofil ist auch anders: Sie sind vom Betreiber, der Saison, dem Touristenstrom abhängig.
Zweitens — Zinshaus mit Umwidmung. Aufgrund des Mangels an freien Grundstücken im Zentrum entstehen immer mehr Hotels nicht von Grund auf neu, sondern durch Umnutzung bestehender Gebäude — Büros, Handelsflächen, Wohnhäuser. Wenn Sie ein Zinshaus in einer starken Lage besitzen oder erwerben, kann die Umwandlung in ein Boutique-Hotel oder Serviced Apartments die renditestärkste Strategie im gesamten Portfolio sein. Lesen Sie mehr über das Zinshaus in Wien und Entwicklungsprojekte.
Drittens — direkter Einstieg in ein Hotelobjekt oder Hotelgeschäft: Kauf eines Gebäudes mit Betreibervertrag, Pachtvertrag für ein laufendes Hotel oder Strukturierung der Transaktion als Asset- oder Share-Deal. Das ist das komplexeste, aber auch leistungsstärkste Instrument — und genau hier arbeiten wir bei VigoImmobilien am meisten. Verfügbare Hotels zum Kauf in Österreich finden Sie in unserem Angebot.
Warum gerade Wien
Kunden fragen manchmal: Warum Wien und nicht Mailand, Prag oder Barcelona? Wenn man sich die Zahlen ansieht, ist die Antwort offensichtlich. RevPAR — der Umsatz pro verfügbarem Zimmer — wächst in Wien konstant, der Kongressbereich hält die Auslastung das ganze Jahr aufrecht, und die Stadt gehört seit Jahren zu den top zwei oder drei lebenswertesten Städten der Welt laut Mercer und dem Economist. Das ist kein leerer Titel: Er bedeutet Sicherheit, Infrastruktur, Rechtsstabilität — alles, was für institutionelles Kapital eine Voraussetzung für Investitionen ist, kein Bonus.
Hinzu kommt ein Faktor, über den selten offen gesprochen wird: die Folgen des Signa-Konkurses. Ein Teil der Premium-Objekte einer der größten österreichischen Investmentgruppen kommt schrittweise auf den Markt — und das ist ein seltenes Fenster, das sich schließt, sobald das Portfolio verkauft ist. Solche Chancen warten nicht auf denjenigen, der «noch überlegt».
Komplexität ist kein Grund zum Verzichten, sondern ein Grund, mit einem Spezialisten zu arbeiten
Wäre ein Hotel eine einfache Investition, hätte jeder wohlhabende Wiener schon eines. Bedenken Sie auch die steuerlichen Konsequenzen von Immobilientransaktionen in Österreich — sie unterscheiden sich erheblich vom Wohnbereich.
Personal. Ein Hotel sind in erster Linie Menschen, und Österreich erlebt einen akuten Fachkräftemangel in der Hotellerie und Gastronomie. Das wirkt sich direkt auf die Betriebskosten und darauf aus, welcher Betreiber das Objekt überhaupt rentabel halten kann.
Betriebliche Komplexität. Ein Hotel ist keine Wohnung, die man vermietet und vergisst. Es ist ein Unternehmen mit 365-tägigem Betrieb. Selbst wenn ein Betreiber das Management übernimmt, bleiben Sie der Eigentümer des Gebäudes mit allen seinen Fragen — von der Energieeffizienz bis zum Brandschutz.
Regulierung und Transaktionsstruktur. Wien reguliert Kurzzeitvermietung aktiv, und Gesetzesänderungen können Ihr Modell beeinflussen. Und die Transaktion selbst — Pachtvertrag, Betreibervertrag, Share-Deal — ist eine rechtlich-kommerzielle Konstruktion, die man frei lesen können muss, nicht «auf Treu und Glauben». Meine Qualifikation als Dr. iur. und mehr als zwanzig Jahre Erfahrung in Recht, Compliance und der Begleitung von HNWI-Klienten ermöglichen es, Risiken in der Transaktionsstruktur frühzeitig zu erkennen – bevor sie zu Problemen werden.
Für wen das wirklich funktioniert — ein ehrliches Profil
Nach unserer Erfahrung macht eine direkte Investition in Hotelimmobilien Sinn, wenn drei Bedingungen zusammentreffen: Kapital ab siebenstelligen Beträgen für ein vollständiges Objekt (für einzelne Serviced-Apartment-Einheiten liegt die Schwelle niedriger), ein Horizont von mindestens zehn Jahren, da die Zyklen länger und die Liquidität geringer sind als bei Wohnimmobilien, sowie die Bereitschaft, entweder selbst den operativen Teil zu übernehmen oder dafür einen Betreiber zu bezahlen. Zum Vergleich empfehlen wir unseren Artikel Altbau vs. Neubau in Wien.
Wenn das Budget kleiner oder der Horizont kürzer ist — vielleicht passen Vorsorgewohnung oder ein Zinshaus besser zu Ihrer Situation, und das sagen wir Ihnen direkt.
Warum VigoImmobilien
Hotelimmobilien sind für uns keine Nebentätigkeit, sondern eine Spezialisierung. Lernen Sie unser Team kennen. VigoImmobilien ist eine Boutique-Gesellschaft, die sich ausschließlich auf Hotel- und Gewerbeinvestitionen in Wien und der DACH-Region konzentriert, mit der Vertraulichkeitsdisziplin, an die institutionelle Partner gewöhnt sind: keine Objektdetails vor NDA-Unterzeichnung, keine Namen im öffentlichen Raum.
Unser aktuelles Portfolio umfasst rund 30 Hotelobjekte in Wien, weitere rund zehn in anderen österreichischen Regionen (Tirol, Salzburg, Kärnten, Vorarlberg) und einige Hotels in Deutschland — von einzelnen Serviced-Apartment-Einheiten bis hin zu vollständigen Fünf-Sterne-Objekten.
Der nächste Schritt — ein Gespräch
Wenn Sie den Hotelbereich ernsthaft prüfen — oder nur verstehen möchten, ob er überhaupt zu Ihrer Situation passt — beginnen Sie mit einem Gespräch. Kontaktieren Sie uns — wir analysieren kostenlos Ihre Ausgangssituation: Budget, Horizont, Risikoprofil, sinnvolles Einstellungsmodell — und sagen Ihnen ehrlich, ob ein Einstieg sinnvoll ist und wenn ja, wie. Ohne Verpflichtungen.
Ganna Buiadzhy — Geschäftsführerin, VigoImmobilien GmbH
Hotel- und Gewerbeimmobilien • Wien und DACH-Region
+43 664 99 8775 99 | [email protected] | vigoimmobilien.at
Marktdatenquellen: CBRE Hotelmarktbericht / Austria Investment Figures 2025–2026. Die angegebenen Renditewerte sind allgemeine Marktrichtwerte und kein garantiertes Ergebnis einer bestimmten Investition.
